Решение Московского городского суда от 15 мая 2018 г. по делу N 3а-0642/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО "Джуддит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Джуддит" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 293 900 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 452 161 988 рублей 91 копейки.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ЗАО "Джуддит" Волошина В.А. в судебном заседании поддержала изначально заявленные требования, представила письменные возражения относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта; ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявляла.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Бороухин Н.В. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 9-10), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 11-12).

В отношении нежилого помещения установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 452 161 988 рублей 91 копейки (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 15).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности ЗАО "Джуддит" как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и 31 октября 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

14 ноября 2017 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 16-18), в связи с чем ЗАО "Джуддит" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ЗАО "Джуддит" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "***" (т. 1, л.д. 19-134), в котором по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** определена в размере 293 900 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ФандОценка".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 314 882 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого помещения.

Так, эксперт указал, что в нарушение п. 8 ФСО N 3 оценщиком при определении стоимости объектов оценки сравнительным подходом и при расчете арендной ставки вводились различные величины корректировок для объектов-аналогов. При определении итоговой стоимости квадратного метра и арендной ставки оценщиком применено среднее значение по скорректированным результатам, однако обоснование применения равной доли ко всем объектам-аналогам отсутствует.

При расчете действительного валового дохода оценщиком применена доля вакантных площадей для объектов, расположенных внутри Садового кольца, в то время как объект оценки расположен за его пределами, что привело к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Экспертом указано, что здание, в котором расположен оцениваемый объект, расположено на земельном участке, находящемся в аренде. Однако оценщиком не применена корректировка на право аренды для земельного участка при вычитании доли земельного участка, приходящегося на объект оценки, при проведении исследования доходным и сравнительным подходом. Неприменение данной корректировки привело к занижению стоимости оцениваемого объекта.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на стр. 9-11 экспертного заключения.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного истца ссылается на необоснованность замечания эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений п. 5 ФСО N 3. Между тем в отчете об оценке на стр. 66 оценщик в описании объекта оценки в графе "площадь земельного участка, относящегося к объекту" действительно указывает на отсутствие такового участка. Далее на стр. 83-84 отчета оценщик приводит сведения о том, что поскольку определенная в ходе расчетов стоимость оцениваемых помещений включает в себя стоимость земельного участка, при этом на оцениваемое помещение приходится 2229/2481 долей в праве на участок, а оценке подлежит чистая стоимость помещения без учета прав на землю, то из полученной стоимости подлежит исключению стоимость прав на участок. Таким образом, указание в разных разделах отчета на противоречивую информацию (о том, что под объектом оценки отсутствует земельный участок и, напротив, о том, что под объектом оценки имеется участок) нарушает пункт 5 ФСО N 3. При этом, вопреки утверждениям административного истца, эксперт не указывал на необоснованное введение корректировки на стоимость земельного участка, указав лишь на введение пользователя отчета в заблуждение в связи с наличием в нем противоречивой информации.

Судом отклоняются доводы административного истца о том, что в заключении эксперта на стр. 11 приведены сведения об ином участке с кадастровым номером ***, не относящимся к спорному объекту. Как видно из приведенной экспертом таблицы, выделение контуром сведений об участке с кадастровым номером *** произведено ошибочно. В указанной таблице представлены сведения об участке с номером ***, который расположен под оцениваемым объектом недвижимости. Именно данная информация была использована экспертом в ходе проведенного исследования.

Равным образом не могут быть приняты во внимание и доводы представителя о том, что экспертом был проанализирован иной отчет об оценке, подготовленный не ООО "***", а ООО "***", что усматривается из формулировки ответа на поставленный перед экспертом вопрос (стр. 11 заключения). По мнению суда, данное указание является явной опечаткой, поскольку в итоговых выводах экспертного заключения (стр. 61 заключения) ответ на вопрос дан именно в отношении отчета, выполненного ООО "***", из исследовательской части заключения видно, что экспертом анализировался именно отчет ООО "***". Допущенная опечатка на обоснованность выводов эксперта не повлияла.

Не являются состоятельными доводы административного истца об использовании недостоверной информации о ставках аренды объекта-аналога, что, по мнению заявителя, подтверждается ответом собственника сдаваемого в аренду помещения.

Так, согласно п. 11 ФСО N 3 (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299) в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Действующее законодательство об оценке не предусматривает обязанности эксперта проверять, состоялись ли сделки по отчуждению либо передаче в аренду подобранных объектов-аналогов. Эксперт лишь анализирует имеющиеся на рынке цены предложений.

В экспертном заключении приведены соответствующие скриншоты с информацией об объектах-аналогах, что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки. При этом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судом отклонятся иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт *** имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт *** был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами. В связи с чем, отсутствуют и основания для исключения экспертного заключения из числа доказательств, ввиду его недопустимости, о чем было заявлено представителем административного истца.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого помещения в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ЗАО "Джуддит" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 314 882 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Поскольку административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 31 октября 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости, при этом на административного истца были возложены расходы по проведению судебной экспертизы; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО " ФандОценка" расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 80 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 314 882 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 октября 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ЗАО "Джуддит" в пользу ООО "ФандОценка" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 80 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга