Решение Ставропольского краевого суда от 17 августа 2018 г. по делу N 3а-297/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретарях судебного заседания Пика А.И, Воробьеве Н.Н,

с участием:

представителей административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Капшук В.Н, Подсвировой Е.А,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Меньшовой О.А,

представителя заинтересованного лица Голощапова А.В. Багирова Р.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В обоснование административного иска комитет указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 15 февраля 2018 года N 2489 удовлетворено заявление Голощапова А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2817 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", в размере рыночной в сумме 752436 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, установленной индивидуальным предпринимателем Козловцевой А.С. в отчете об оценке N 46/01/2018 от 29 января 2018 года.

Решение комиссии является незаконным, поскольку оно основано на отчете об оценке не отвечающем требованиям федеральным стандартам оценки, выразившихся в неправильном применении корректировок при расчете рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подход, что привело к определению недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка.

Установленная недостоверная величины рыночной стоимости земельного участка нарушает права муниципального образования, поскольку кадастровая стоимость объекта является базой для исчисления размера арендных платежей за пользование земельным участком, находящегося в аренде у Голощапова А.В.

Необоснованное снижение кадастровой стоимости приведет к снижению размера арендных платежей поступающих в городской бюджет.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 15 февраля 2018 года N 2489 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2817 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Южный обход, 39, в квартале 566, в размере ее рыночной 752436 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, установленной ИП Козловцевой А.С. в отчете об оценке N 46/01/2018 от 29 января 2018 года, незаконным.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 5744426,40 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, указав в решении о применении восстановленной кадастровой стоимости для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

В судебное заседание представитель ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо Голощапов А.В, представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные о слушании дела надлежащим образом, не явились.

От председателя

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Коротиной С.Г. поступило заявление о рассмотрении административного дела в отсутствие ее представителя. В представленных ранее письменных возражениях на административный иск комиссия выразила свое несогласие с административным иском, указывая на законность принятого решения на основании представленного в комиссию отчета об оценке, соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартам оценки.

От заинтересованного лица Голощапова А.В. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителей.

Заявления об отложении слушания дела не поступало.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

В судебном заседании представители административного истца Капшук В.Н, Подсвирова Е.А. поддержали административные исковые требования по основания, изложенным в административном исковом заявлении и дополнений к нему.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Меньшова О.А. административный иск комитета не признала, просила в его удовлетворении отказать. Считает, что отчет об оценке индивидуального предпринимателя Козловцевой А.С. N 46/01/2018 от 29 января 2018 года подготовлен оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оспариваемое решение комиссии является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения административного иска не имеется.

Представитель заинтересованного лица Голощапова А.В. Багиров Р.М. с иском комитета не согласился, указав об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения. С заключением судебной оценочной экспертизы проведенной по делу не согласен, поскольку судебная оценочная экспертиза проведена с нарушением процессуального закона, эксперт об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения, не предупреждался. Кроме того, выводы судебной оценочной экспертизы носят противоречивый характер.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта ФИО9, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере ее рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Частью 2.1. стати 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установлено, что органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

По общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления, если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"; ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. N 135-ФЗ).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 в Ставропольском крае создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 1.2 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 25 февраля 2015 года N 612 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя является отраслевым (функциональным) органом администрации муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (далее - администрация города Ставрополя), наделяется полномочиями для решения вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом в пределах своей компетенции, находящимся в муниципальной собственности города Ставрополя (далее - муниципальное имущество), а также объектами земельных отношений, в том числе земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в пределах границ муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (далее - земельные участки, город Ставрополь).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административные исковые требования об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных Главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

При рассмотрении данного спора, суд, не ограничивался основаниями и доводами, приведенными административным истцом в обоснование заявленного иска, и выяснил обстоятельства, имеющие значение по делу в полном объеме.

Как следует из материалов дела земельный участка с кадастровым номером N, общей площадью 2817 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", находится в пользовании административного истца Голощапова А.В. на основании договора аренды, заключенного с администрацией города Ставрополя от 15 декабря 2016 года N 6210. Срок действия договора с 15 декабря 2016 года по 14 декабря 2019 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 19 января 2018 года филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 5 744 426,40 рублей.

01 февраля 2018 года, Голощапов А.В, являясь арендатором названного земельного участка и плательщиком арендной платы, исчисляемой из его кадастровой стоимости, полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, не соответствующей ее рыночной стоимости, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Ставропольскому краю, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 26 октября 2012 года N П/485 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере ее рыночной 752436 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года в отчете об оценке N 46/01/2018 от 29 января 2018 года, выполненным оценщиком индивидуальным предпринимателем Козловцевой А.С.

Решением комиссии от 15 февраля 2018 года заявление Голощапова А.В. удовлетворено.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основанием не оспаривается.

Административные исковые требования о признании незаконным решения комиссии основаны на несоответствии отчета об оценке индивидуального предпринимателя Козловцевой А.С. N 46/01/2018 от 29 января 2018 года требованиям федеральных стандартов оценки, законодательства об оценочной деятельности, недостоверности величины рыночной стоимости земельного участка, установленной индивидуальным предпринимателем Козловцевой А.С.

Эти доводы судом проверены и в ходе рассмотрения дела они нашли свое подтверждение.

Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", разработанный с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Пунктом 11 ФСО N7 установлен порядок выполнения анализа рынка, в соответствии с которым, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

В нарушение приведенного положения федерального стандарта оценки

анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, в том числе тенденций, наметившихся на рынке произведен не за период предшествующий дате оценки - 01 января 2015 года, а за период после его оценки, за 5 месяцев с января по май 2015 года (стр.13-29 отчета). В связи с чем, этот анализ не имеет практического значения для разрешения заявленного административного спора, поскольку характеризует положение, сложившееся в стране и регионе расположения исследуемого объекта, а также сложившиеся тенденции, после даты кадастровой оценки исследуемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценщик использовал 4 объекта-аналога, как усматривается из отчета, промышленного назначения, расположенные в г. Ставрополе, по адресу: N 1 и N 3 в Северо-Западном районе города, N 2 по ул. Северный обход, N 4 по ул. Южный обход, из числа, отобранных им 23 объектов, из которых только 9 объектов-аналогов расположены в г.Ставрополе, остальные объекты расположены за пределами города, в районах Ставропольского края.

Объективность подбора земельных участков по краю для проведения сравнительного анализа рыночных цен земельных участков, сложившихся в краевом центре, городе Ставрополе на дату государственной кадастровой оценки объекта исследования, вызывает у суда сомнение, как и достоверность, проведенного оценщиком анализа рыночных цен земельных участков по городу Ставрополе на дату проведения государственной кадастровой оценки.

Анализ рыночных цен в нарушение положений раздела V ФСО N 7 проведен оценщиком формально, он не отражает состояние рыночных цен на земельные участки промышленного производства, сложившиеся на рынке в г. Ставрополе на дату государственной кадастровой оценки объекта исследования.

Как следует из отчета об оценке, расчет рыночной стоимости земельного участка оценщиком произведен в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж.

В пункте 22 ФСО N 7, приведены положения, которые оценщик должен учитывать при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, в том числе: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (под. б); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (под. в).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (под. д).

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики (под. е).

Одним из основополагающих факторов сравнения является местоположение объектов-аналогов по отношению к объекту оценки.

Как следует из отчета, оценщик для исследования отобрал объекты-аналоги N 1, N 2 и N 3, расположенные в противоположенных от места расположения объекта оценки, концах города, соответственно корректировка на местоположение этих объектов-аналогов у оценщика составила значительную величину 47,7% по каждому из них, что, по мнению суда, указывает на некорректность их использования в качестве объектов-аналогов. При этом, на отсутствие возможности подбора объектов-аналогов вблизи места расположения оцениваемого земельного участка, оценщик не ссылается.

Некорректность использования оценщиком объекта-аналога N 1 подтверждается и размером его площади, которая составляет 40000 кв.м значительно превосходящей площадь оцениваемого земельного участка, 2817 кв.м, корректировка на масштаб определена в размере 33,40%.

Только по этим двум элементам сравнения суммированная корректировка по этому аналогу составила 81,1 %.

Из информации, представленной в скриншоте о продаже объекта-аналога N 1 следует, что рядом с этим земельным участком, расположен ж/д тупик и имеется возможность его выкупа.

Основываясь на эту информацию, оценщик необоснованно применяет к этому аналогу понижающую корректировку 14 %, считая, что ж/д тупик расположен на самом объекте, что не соответствует представленной информации по этому участку, отчет вводит в заблуждение его пользователей относительно характеристики указанного аналога.

В силу части 3 статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299 (ФСО N3) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Не соответствие отчета представленного в комиссию приведенным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, подтверждено и заключением судебной оценочной экспертизы ООО Оценочной компании "Эксперт", назначенной в целях проверки доводов административного истца, приведенных в обоснование иска.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы

эксперта ООО Оценочной компании "Эксперт" Богдановым Л.Т. N 032-18-ОК от 30 июля 2018 года при составлении оценщиком Козловцевой А.С. отчета об оценке N 46/01/2018 от 29 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером 26:12:012701:1 оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, а также допущены ошибки при выполнении математических действий, часть информации, использованная при проведении оценки является недостоверной.

Экспертом установлено, что представленный в рамках отчета об оценке обзор социально-экономического развития Ставропольского края (регион объекта оценки) за период с января по июль 2015 года, после даты государственной кадастровой оценки земельного участка, не отражает состояние социально-экономической обстановки на дату его оценки, следовательно, представленный оценщиком анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, носит исключительно формальный характер (стр. 22-23 отчета). Представление такого анализа нарушает требования пункта 11 ФСО N 7, предъявляемые к анализу рынка недвижимости.

Исследовав выборку оценщиком предложений о продаже земельных участков промышленного назначения, представленных в отчете об оценке, диапазон цен, отраженный в отчете, для участков расположенных в г. Ставрополе (за исключением предложений из других населенных пунктов), составляющую от 100 руб./кв.м до 600 руб./кв.м (стр. 27-29 отчета), эксперт пришел к выводу, что данный диапазон цен предложений земельных участков производственного назначения, не характерен для участков производственного назначения г. Ставрополя. Представленная в отчете об оценке выборка имеет избирательный характер и не отражает действительные цены на аналогичные объекту оценки земельные участки. Проведение выборки содержащей более полноценный объем предложений о продаже земельных участков аналогичного использования на дату оценки существенным образом скажется на величине рыночной стоимости. Отчет об оценке в нарушение требований пункта 11 ФСО N 7 не содержит основных выводов относительно рынка объекта оценки. В рамках отчета об оценке не представлено описание доступных оценщику рыночных данных - отсутствуют предложения о продажах ряда земельных участков, схожих с объектом оценки по местоположению и иным экономическим и физическим характеристикам. Рынок земельных участков для размещения производственно-складских объектов в г. Ставрополе развит в достаточной степени, в том числе на дату оценки имелись предложения о продаже участков, расположенных в непосредственной близости к объекту оценки.

Правила отбора аналогов, представленных в отчете (стр. 29 отчета), а также обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику рыночных данных : "При выборе объектов-аналогов... оценщик исходил в первую очередь из требований, предъявляемых к отчету комиссией по оспариванию кадастровой стоимости при Россреестре", не могут считаться обоснованными, так как не отражают причины, по которым к анализу, расчету не принято множество сопоставимых с объектом оценки земельных участков, сопоставимых с объектом оценки.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении требований пункта 22 ФСО N 7, устанавливающего положения, учитываемые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости.

При описании местоположения аналога N 1 в отчете указано, что данный объект сравнения расположен в Северо-Западном районе г. Ставрополя. При проведении экспертного исследования, методом телефонного интервьюирования продавца установлено, что данный земельный участок расположен в пос. Передовом Изобильненского района, а указание в объявлении о нахождении его в городе Ставрополе является маркетинговым ходом с целью привлечь внимание большего числа потенциальных покупателей (стр. 9-40).

При описании этого аналога отмечено, что в непосредственной близости от него проходит железнодорожный тупик. Продавцом подтверждено, что железнодорожная ветка, ведущая от пос. Передового проходит мимо земельного участка и не предлагается к продаже как отдельный объект права (стр. 6 отчета). Следовательно, корректировка цены аналога на наличие железно-дорожных путей является необоснованной.

Содержание отчета об оценке в части отражения информации о местоположении названного аналога, отражении информации о расположении железно-дорожных путей на территории участка и ее использование при проведении расчета вводит в заблуждение пользователей отчета и нарушает требования пункта 5 ФСО N 3.

При описании аналога N 3 в отчете указано, что объект сравнения расположен в Северо-Западном районе г. Ставрополя. Экспертом, методом телефонного интервьюирования продавца установлено, что данный земельный участок расположен в с. Верхнерусском "в глубине" села, а адрес "Ставрополь" является неверным (стр. 39, 41отчета). Содержание отчета об оценке в части информации о местоположении аналога и ее использование при проведении расчетов вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и нарушает требования пункта N 5 ФСО N 3.

При описании аналога N 4 в отчете указано, что объект расположен по "адрес" "адрес" "адрес". При проведении экспертизы, экспертом методом телефонного интервьюирования продавца установлено, что данный земельный участок расположен по "адрес" обход в дачном кооперативе. Предлагаемые земельные участки имели разрешенное использование "ДНТ" (стр. 39,41 отчета).

Содержание отчета об оценке в части отражения информации о местоположении аналога, а также о разрешенном виде использования этого объекта сравнения, его использование при проведении расчетов, вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и нарушает требования пункта 5 ФСО N 3.

При определении корректировок на местоположении в рамках отчета об оценке допущены ошибки расчетов, исключающие коэффициенты корректировок и итоговый результат соответственно (стр. 41 отчета).

Например, корректировка цены аналога N1 по данному параметру составила "47,71 %" как отношение величин "345023/659785". Данное отношение является неверным, та как отражает остаточную долю в величине 659785 после вычитания из нее величины 345025 (или = 47,41%.

Математически коэффициент корректировки на местоположение для аналога N1 должен определяться отношением "659785/345025" и составляет 1,91228. Отчет об оценке в части корректировок цен аналогов на местоположение, определенных в рамках отчета вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и нарушает требования пункта 5 ФСО N 3.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы подтвердил.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке индивидуального предпринимателя Козловцевой А.С. N 46/01/2018 от 29 января 2018 года требованиям федеральных стандартов оценки, законодательства об оценочной деятельности.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизе не имеется. Выводы экспертного заключения подтверждаются материалами отчета, установленными судом обстоятельствами.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленного отчета об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

Доводы представителя заинтересованного лица Голощапова А.В. Багирова Р.М. о противоречивости выводов экспертного заключения, суд оценивает критически.

Отдельные технические, графические описки, допущенные экспертом в тексте экспертного заключения, устранены в ходе допроса эксперта ФИО9 в судебном заседании, на выводы экспертного заключения они не повлияли. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, суду не представлены.

Суд критически оценивает представленную Багировым Р.М. частную рецензию оценщика Грицун И.Ю, выполненную по обращению заинтересованного лица на отчет об оценке Козловцевой А.С. N 46/01/2018 от 29 января 2018 года, попытавшего защитить отдельные позиции этого отчета, но не опровергнувшего выводы экспертного заключения относительно его недостатков, нарушении требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при его составлении.

Отвод, заявленный эксперту Богданову Л.Т. представителем заинтересованного лица Голощапова А.В. Багировым Р.М. по тем основаниям, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, судом проверен и отклонен.

Богданов Л.Т. подтвердил в судебном заседании, что проведение судебной оценочной экспертизы ему поручено руководителем ООО Оценочной компании "Эксперт" Горшковым В.Г, которым он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем им дана расписка 27 июля 2018 года. Эти объяснения подтверждаются подпиской эксперта Богданова Л.Т. (л.д. 3 экспертного заключения).

Какая-либо заинтересованность эксперта в проведении этой экспертизы, исходе дела, отсутствует.

При установленных судом обстоятельствах, ходатайство представителя заинтересованного лица Голощапова А.В. Багирова А.В. об исключении из числа доказательств заключение судебной оценочной экспертизы как недопустимое, судом отклонено.

Суд также не нашел оснований, установленных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поэтому в удовлетворении ходатайства представителя заинтересованного лица о ее проведении отказано.

Исходя из установленных судом обстоятельств, суд пришел к выводу о составлении оценщиком Козловцевой А.С. отчета об оценке N 46/01/2018 от 29 января 2018 года с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, подбору объектов-аналогов оценщиком. Часть информации, использованная оценщиком при расчете рыночной стоимости, является недостоверной. При расчете рыночной стоимости земельного участка допущены ошибки при выполнении математических действий. Установленную величину рыночной стоимости земельного участка нельзя признать достоверной.

Решение комиссии, основанное на отчете об оценке, составленного с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, является незаконным.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Заявление экспертного учреждения о возмещение судебных расходов, связанных с проведением судебной оценочной экспертизы подлежит удовлетворению с ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в соответствии с положениями статей 106, 108 Кодекса административного производства Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административный иск комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 15 февраля 2018 года N 2489 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2817 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", "адрес", в размере ее рыночной стоимости 752436 (семьсот пятьдесят две тысячи четыреста тридцать шесть) рублей, определенной индивидуальным предпринимателем Козловцевой А.С. в отчете об оценке N 46/01/2018 от 29 января 2018 года.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 2817 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", "адрес", по состоянию на 01 января 2015 года в размере 5744426, 40 рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером N, применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19 декабря 2015 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в пользу ООО Оценочной компании "Эксперт" судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ставропольского краевого суда.

Судья С.Р. Мекерова