Решение Ставропольского краевого суда от 15 июля 2019 г. по делу N 3а-200/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В,

с участием представителя административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю К.Е.А.

представителя заинтересованного лица Д.С.В... - Т.А.С.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

установил:

решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 20 декабря 2018 года N 3404 удовлетворено заявление Д.С.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания-склада с кадастровым номером N, площадью 695,6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке от 05 декабря 2018 года N 43/ИП/2018 "данные изъяты" в размере 6213000,00 рублей по состоянию на 13 мая 2015 года.

22 марта 2019 года администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась с административным иском о признании незаконным названного решения комиссии, полагая, что оно основано на отчете об оценке не соответствующего требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В обоснование иска административный истец указал, что оценщик для расчета рыночной стоимости неверно определилсегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. Предметом оценки является нежилое строение, склад, для расчета его рыночной стоимости, оценщик некорректно использовал объекты-аналоги - земельные участки. При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал аналоги, предложенные к продаже не на дату государственной кадастровой оценки объекта - на май 2015 года. Для расчета рыночной стоимости земельного участка, оценщик не учел наличие коммуникации на земельном участке, тогда как наличие этих коммуникаций на участке влияет на его стоимость.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования полученных результатов, не должен вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц. Этим требованиям Федеральных стандартов оценки отчет, представленный в Комиссию, не отвечает.

Установлением недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости нарушены права и законные интересы администрации, поскольку снижение его кадастровой стоимости повлекло снижение размера налога на имущество физического лица, поступающего в городской бюджет.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 20 декабря 2018 года N 3404 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в отчете об оценке "данные изъяты" от 05 декабря 2018 года N 43/ИП/2018 незаконным, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о его кадастровой стоимости.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо Д.С.В. извещенные надлежащим образом о рассмотрении дела, не явились, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного истца Минераловодского городского округа Ставропольского края Ч.Ю.В... представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором просил удовлетворить заявленные требования.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости К.Е.А. с административным иском администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края не согласилась, в удовлетворении его просила отказать. Решение Комиссии считает законным и обоснованным, отчет об оценке "данные изъяты" от 05 декабря 2018 года N 43/ИП/2018 соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Доводы административного истца о недостатках отчета об оценке считает несостоятельными.

Представитель заинтересованного лица Д.С.В. - Т.А.С. с административным иском не согласился, пояснив в судебном заседании, что составленный им отчет об оценке от 05 декабря 2018 года N 43/ИП/2018 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, доводы административного иска о незаконности отчета об оценке и недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, считает необоснованными.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 ию ля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (абзац 33 приведенной статьи).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года N 135-ФЗ решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

По общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (часть 22.1 статьи 22 Федерального Закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"; часть 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Д.С.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание-склад с кадастровым номером N, площадью 695,6 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24 ноября 2018 года N N

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1382 от 27 ноября 2015 года утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 9557265,76 рублей по состоянию на 13 мая 2015 года.

10 декабря 2018 года Д.С.В. обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной по состоянию на 13 мая 2015 года.

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок), Д.С.В. представила в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости "данные изъяты". от 05 декабря 2018 года N 43/ИП/018, а также иные регламентированные Порядком документы.

Решением Комиссии от 20 декабря 2018 года N 3404 удовлетворено заявление Диновой С.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной 6213000,00 рублей по состоянию на 13 мая 2015 года в соответствии с отчетом об оценке "данные изъяты" от 05 декабря 2018 года N 43/ИП/018.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административные исковые требования о признании незаконным решения комиссии обоснованы несоответствием отчета "данные изъяты" об оценке от 05 декабря 2018 года N 43/ИП/018 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной данным отчетом.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы "данные изъяты" от 10 июня 2019 года N 031-19-ОК при составлении отчета об оценке "данные изъяты" от 05 декабря 2018 года N43/ИП/2018 об определение рыночной стоимости нежилого здания склада с кадастровым номером N, площадью 695,6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" не допущено нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

Нарушений, связанных с описанием объекта оценки, а также методов расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, не выявлено. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, оценщиком определены верно.

Ошибки при выполнении математических действий оценщиком не допущены. Использованная информация, является достаточной и проверяемой.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчета об оценке "данные изъяты" от 05 декабря 2018 года N43/ИП/2018 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы не заявлялось.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленного отчета об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

Доводы, изложенные в административном иске о неверном определении оценщиком сегмента рынка, необоснованной разнице во временных интервалах относительно даты публикации объявлений о продаже объектов аналогов с датой установления кадастровой стоимости объекта оценки, а также доводы относительно отсутствия корректировки на наличие коммуникаций земельного участка, суд находит не состоятельными по следующим основаниям.

Как следует из отчета об оценке, оценщиком в соответствии с пунктом 10 ФСО N7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, исследован рынка в тех его сегментах, к которым относится объект оценки с учетом его фактического использования. Предметом оценки является нежилое здание - склад, с кадастровым номером N, площадью 695,6 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

Анализа рынка проведен в сегменте производственно-складской недвижимости, к которому относится предмет оценки (нежилое здание, склад), учтены ценообразующие факторы, а также внешние факторы, влияющие на его стоимость, оценщиком соблюдены требования, установленные пунктом 8 з ФСО N 3 утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3).

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания, склада осуществлен подбор аналогов в сегменте производственно-складской недвижимости в регионе Кавказских Минеральных Вод за период с 15 мая 2014 года до 15 мая 2015 года, предшествующий государственной кадастровой оценки объекта оценки.

Последовательность анализа рынка, установленная пунктом 11 ФСО N 7 оценщиком соблюдена.

Объем исследований определен оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 ФСО N7).

Главой 31 Налогового Кодекса Российской Федерации установлен порядок уплаты земельного налога. В соответствии с частью 1 статьи 300 указанного Кодекса его налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В связи с тем, что рыночная стоимость объекта капитального строительства в рамках процедуры оспаривания определяется в целях налогообложения, включение стоимости прав на земельный участок в состав рыночной стоимости объекта капитального строительства приведет к повторному налогообложению земельного участка (напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за объект капитального строительства). Ввиду чего, оценщик, определив рыночную стоимость земельного участка под объектом капитального строительства, обоснованно пришел к выводу об исключении его стоимости из цены единого объекта недвижимости, рассчитанной в рамках сравнительного подхода.

Анализ рынка земель производственно-складского назначения по месту расположения оцениваемого объекта, города Минеральные Воды, также выполнен с соблюдением требований, установленных пунктами 10,11 ФСО N7, 8 з ФСО N 3.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка под объектом оценки, оценщик использовал аналоги, земельные участки, производственно-складского назначения, расположенные в г.Минеральные Воды и предложенные к продаже на рынке в период с мая 2014 года по январь 2015 года, до даты государственного кадастровой оценки объекта недвижимости, что согласуется с общими требованиями ФСО N1, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297

В соответствии с пунктом 20 ФСО N7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поэтому оценщик обоснованно произвел расчет земельного участка как условно-свободного при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства.

При этом оценщиком учтено, что коммуникации являются самостоятельными объектами налогообложения, в связи с чем, в целях исключения двойного налогообложения при определении налоговой базы земельного налога стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций учитывается в составе стоимости оцениваемого объекта.

В отчете также содержится обоснование оценщика о неприменении корректировки на коммуникации в отношении объектов-аналогов, поскольку указанные объекты располагают возможностью их подключения, корректировка по данному параметру определена в размере 0%.

При таких обстоятельствах доводы административного истца о том, что оценщик необоснованно не учел наличие коммуникаций на земельном участке, на котором расположен объект оценки, являются несостоятельными.

Оценка объекта - нежилого здания произведена оценщиком двумя подходами, итоговая величина рыночной стоимости объекта определена в результате согласования рыночной стоимости объекта рассчитанная сравнительным и доходным подходами.

Установленная итоговая величина рыночной стоимости объекта 8932 рубля за 1 кв.м находится в диапазоне рыночных цен производственно-складского назначения на дату государственной кадастровой оценки в регионе Кавказских Минеральных Вод.

Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости

объекта недвижимости от 05 декабря 2018 года N43/ИП/2018, выполненный оценщиком "данные изъяты" представленный на рассмотрение в Комиссию, составлен в соответствии с требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Решение Комиссии, основанное на данном отчете, является законным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что Комиссия при наличии предусмотренного абзацем 13 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, положив за основу предоставленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания склада с кадастровым номером N на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии с абзацем 1 пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, приняла законное и обоснованное решение об удовлетворении заявления Д.С.В. об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 6213000,00 рублей по состоянию на 13 мая 2015 года.

Оснований для признания незаконным оспариваемого административным истцом решения Комиссии суд не усматривает.

Доводы административного истца о несоответствии отчета об оценке отчета об оценке "данные изъяты" от 05 декабря 2018 года N43/ИП/2018 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, являются не состоятельными.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Рассмотрев заявление "данные изъяты" о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с отказом в удовлетворении заявленного иска, судебные расходы отнести на счет административного истца - администрацию Минераловодского городского округа Ставропольского края. Стоимость затрат на проведение судебной оценочной экспертизы подтверждена представленной калькуляцией.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного иска администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании решения Комиссии от 20 декабря 2018 года N 3404 об определении кадастровой стоимости нежилого здания -склада, с кадастровым номером N, площадью 695,6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости и восстановлении в Государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, отказать.

Взыскать с администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в пользу "данные изъяты" расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Судья С.Р. Мекерова