Решение Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 12 сентября 2019 г. по делу N 3а-132/2019

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи ОрловойИ.Н., при секретаре судебного заседания Егоровой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению гаражного кооператива "Станкоремонт-2" об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Гаражный кооператив "Станкоремонт-2" обратился в суд с административным иском, уточненным в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ФИО12, расположенного по адресу: ФИО12, по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3499000 рублей.

Заявленное требование мотивировано тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка согласно договору от 17 июля 2014 года N ФИО12, по которому арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В результате массовой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 15975817, 44 руб. по состоянию на 1 января 2013 года. Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости, административный истец 29 декабря 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, приложив отчет от 28 ноября 2018 года N 1077-11/18, изготовленный ООО "Приоритет". Решением комиссии от 24 января 2019 года N 18 заявление было отклонено. В связи с исправлением оценщиком выявленных недостатков, административный истец обратился в суд с настоящим иском, поскольку полагает, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости.

Представитель административного истца председатель правления гаражного кооператива "Станкоремонт-2" Сухарев Г.И. в судебном заседании поддержал заявленное требование.

Распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 11 ноября 2016 года N 790-р Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики уполномочено назначить представителя Кабинета Министров Чувашской Республики при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель Кабинета Министров Чувашской Республики Семенова Н.Ю. в судебное заседание не явилась, в представленном отзыве удовлетворение заявленного требования оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В. в судебном заседании удовлетворение заявленного требования оставил на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии Молоствова М.Г. и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике - Чувашии (далее - кадастровая палата) Зейнутдинов Р.К. в судебном заседании удовлетворение заявленного требования также оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Чебоксары Кулемина К.А. в судебном заседании возражала относительно заявленного требования по тем основаниям, что представленный в материалы дела отчет не являлся объектом рассмотрения комиссии, в связи с чем полагает, что не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим законодательством в отношении юридических лиц. Использованные оценщиком объекты - аналоги имеют существенные отличия по площади оцениваемого объекта, что повлекло уменьшение стоимости одного кв.м, имеют не равнозначный вид разрешенного использования земельного участка, что повлекло изменение количественных и качественных характеристик объекта.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в соответствии с которым государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статьи 24.11, 24.12, 24.13).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка площадью ФИО12 кв.м. с кадастровым номером ФИО12, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации гаражного комплекса для индивидуального автотранспорта (договор аренды земельного участка от 17 июля 2014 года N ФИО12 сроком действия до 1 января 2015 года).

На указанном земельном участке расположен гаражный комплекс для хранения автотранспорта ( ФИО12 гаражных бокса, принадлежащих пайщикам гаражного кооператива "Станкоремонт-2").

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости 1 августа 2019 года.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики в 2013 году выполнена ООО ФИО12 на основании государственного контракта, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных работ оценщиком составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Чувашской Республики. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 28.06.2013, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков " ФИО12" (г. Москва).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года. В состав указанного нормативного правового акта входили три приложения: Приложение N 1 (результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики), Приложение N 2 (средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов, расположенных на территории Чувашской Республики) и Приложение N 3 (Минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), расположенных на территории Чувашской Республики).

В соответствии с названным Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ФИО12 исчислена согласно Приложения N 1 и составила по состоянию на 1 января 2013 года в размере 15975817, 44 руб. (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 июня 2019 года).

Сведений о том, что на момент обращения административного истца в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, в материалы дела стороной административного ответчика не представлено и судом не установлено.

В этой связи пропущенный административным истцом соответствующий пятилетний срок подлежит восстановлению.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

29 декабря 2018 года (вх. N 31128) гаражный кооператив "Станкоремонт-2" обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ФИО12, приложив отчет от 28 ноября 2018 года N 1077-11/18, изготовленный оценщиком ООО ФИО12 согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила 3499 000 руб.

Решением от 24 января 2019 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике отклонила заявление в связи с несоответствием отчета требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Административный истец не оспаривает названное решение Комиссии, в связи с чем, в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение Комиссии не является предметом рассмотрения по данному делу.

Гаражным кооперативом "Станкоремонт-2" в материалы дела в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости представлен отчет от 3 июля 2019 года N 1077-11/18-У, изготовленный тем же оценщиком ООО ФИО12 согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила 3499 000 руб, в котором, исходя из пояснения представителя административного истца, устранены недостатки, указанные Комиссией.

Как видно из представленного отчета, определение рыночной стоимости земельного участка произведено в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 года N 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 и др.

В соответствии с п. 5 ФСО N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы, оценщик использовал сравнительный подход и обосновал невозможность применения затратного и доходного подходов.

В п. 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжение от 6 марта 2002 г. N 568-р и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Отчет от 3 июля 2019 года N 1077-11/18-У содержит описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов (таблица 19), приложены скриншоты объявлений, указаны адреса сайтов, к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки (таблица 27).

Учитывая изложенное, вопреки доводам представителя администрации города Чебоксары о недостоверности величины рыночной стоимости указанного земельного участка, определенной на основании отчета от 3 июля 2019 года N 1077-11/18-У, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет отвечает требованиям относимости и допустимости и выводы, изложенные в нем, служат основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ФИО12, расположенного по адресу: ФИО12 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3499000 рублей.

В силу ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Срок с которого гаражный кооператив "Станкоремонт-2" просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка, а именно, с 1 января 2013 года, основан неверным толкованием нормы материального права и учитывая, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 29 декабря 2018 года, пересмотренная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Установленная кадастровая стоимость согласно положений статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности" подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Удовлетворить административное исковое заявление гаражного кооператива "Станкоремонт-2".

Восстановить процессуальный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ФИО12.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ФИО12, расположенного по адресу: ФИО12 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3499 000 (три миллиона четыреста девяносто девять тысяч) рублей на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.Н.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2019 года