Решение Ставропольского краевого суда от 17 октября 2019 г. по делу N 3а-275/2019

Ставропольский краевой суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2019 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В,

с участием:

представителя административного истца ООО "ШАКРИ" - М.К.Н.

представителя заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П.Е.А.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ШАКРИ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной,

установил:

ООО "ШАКРИ" обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектами складского назначения, общей площадью 4224 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9194361,34 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

30 мая 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной, в размере 2383000,00 рублей, определенном оценщиком Т.А.С. в отчете об оценке от 28 мая 2019 года N 19/ИП/2019 по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 июня 2019 года N 3839 указанное заявление отклонено.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2383000,00 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, извещенные надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "ШАКРИ" М.К.Н. поддержал исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3862000,00 рублей.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П.Е.А. возражала против удовлетворения административного иска пояснив, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости этого объекта. Высказала свое несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы относительно вывода о неактивности рынка в г.Ставрополе земель промышленного назначения на дату государственной кадастровой оценки, необоснованности неприменения корректировки на красную линию в отношении аналогов, отличающихся своим расположением от объекта оценки по этому элементу сравнения. Считает установленную рыночную стоимость земельного участка заниженной.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Г.В.Г. суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектами складского назначения, общей площадью 4224 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", находится в пользовании административного истца на праве аренды в соответствии с договором аренды от 13 сентября 2011 года N 9201, заключенным между администрацией Ставрополя и ООО "ШАКРИ", срок действия договора аренды с 30 июня 2011 года по 29 июня 2021 года.

Согласно договору аренды плата за пользование земельным участком исчисляется в порядке предусмотренном действующим законодательством, из кадастровой стоимости земельным участком.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года N 601-п, вступившим в силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу приведенного законоположения, административный истец, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Согласно представленной в деле выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 мая 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 9194361,34 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил, составленный оценщиком Т.А.С. отчет об оценке от 28 мая 2019 года N 19/ИП/2019, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 2383000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 30 сентября 2019 года N 049-19-ОК, выполненной экспертом "данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3862000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом подобрано 4 объекта-аналога, расположенных в городе Ставрополе, в схожих экономических зонах города, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательности с местом расположения исследуемого объекта по улице "адрес". Объект-аналог N 1 расположен по улице Пригородной, объект-аналог N 2 по переулку Прикумскому, объекты-аналоги N 3 и N 4 по улице Коломийцева. Поэтому эксперт пришел к выводу об отсутствии необходимости применения корректировки на локальное местоположение внутри населенного пункта.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Экспертом применены повышающие корректировки в размере 16,3 % на имущественные права в отношении объекта-аналога N 1, так как указанный объект-аналог находится на праве долгосрочной аренды и в размере 28,2 % в отношении объектов-аналогов N 2, N 3 и N 4, так как данные объекты принадлежат продавцам на праве краткосрочной аренды.

Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью, экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в размере 4 % в отношении объектов-аналогов N 2 и N 4, отличающихся своей площадью от объекта оценки.

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере среднего значения 15 %. В разделе 2.7 экспертного заключения приведен анализ рынка недвижимости земель промышленного назначения, на основании которого, эксперт пришел к выводу о неактивности этого рынка недвижимости в г.Ставрополе на дату государственной кадастровой оценки.

Объекты-аналоги предложены к продаже в наиболее приближенный период к дате оценки: март, июнь, июль 2014 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельные характеристики объектов-аналогов уточнялись экспертом посредством телефонного интервьюирования продавцов, использования сведений публичной кадастровой карты.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В судебном заседании эксперт Г.В.Г. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, пояснил суду, что согласно Справочнику оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2014 года для земельных участков под индустриальную застройку не выделяется такой ценообразующий фактор как "расположение относительно красной линии", так как данный фактор характерен для участков под торгово-офисную застройку. В связи с чем, экспертом цены объектов-аналогов относительно их расположения на красной линии не скорректированы.

Вместе с тем, при расчете рыночной стоимости объекта оценки, им исследован такой значимый ценообразующий фактор для оценки земельных участков под индустриальную застройку, как "расположение объектов относительно крупной автодороги". Экспертом установлено, что объекты-аналоги, как и объект исследования, расположены на удалении от крупных автомагистралей города, поэтому применение указанной корректировки не требуется. Анализ рынка недвижимости в г.Ставрополе в исследуемый период времени приведен в экспертном заключении, проанализировав который он пришел к выводу о его неактивности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Возражения представителя заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П.Е.А. относительно заключения судебной оценочной экспертизы, недостоверности определенной экспертным заключением рыночной стоимости земельного участка основаны на предположениях и не подтверждаются допустимыми доказательствами. Ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы не заявляла.

Доводы представителя заинтересованного лица о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный Т.А.С. от 28 мая 2019 года N 19/ИП/2019, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 13 июня 2019 года N 3839 установлено, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Данное решение не оспорено, выводы комиссии не опровергнуты.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с завышением арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ООО "ШАКРИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Заявление административного истца ООО "ШАКРИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 мая 2019 года.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с требованием статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 настоящего кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, как и выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, каких-либо доказательств относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представляли.

Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления его кадастровая стоимость.

Принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов.

По настоящему делу отсутствуют обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", с которыми связывается возможность освобождения административного истца от обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении на административного истца расходов по оплате судебной оценочной экспертизы. Стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 30000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО "ШАКРИ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектами складского назначения, общей площадью 4224 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 3862000,00 (три миллиона восемьсот шестьдесят две тысячи) рублей.

Заявление административного истца ООО "ШАКРИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступил в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 мая 2019 года.

Взыскать с ООО "ШАКРИ" в пользу "данные изъяты" расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.