Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 05 ноября 2019 г. по делу N 33-10295/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вегель А.А,

судей Медведева А.А, Рудь Е.П,

при секретаре Тенгерековой Л.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу и дополнения к ней представителя ответчика Дымова Александра Сергеевича - Егоренкова Анатолия Владимировича на решение Бийского городского суда Алтайского края от 21 августа 2019 года по делу по иску муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края" к Дымову Александру Сергеевичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Заслушав доклад судьи Рудь Е.П, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края" обратилось в суд с исковым заявлением к Дымову А.С о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что между комитетом и Дымовым А.С. заключен договор аренды земельного участка *** от 28.03.2016, согласно которого арендатор принял его в аренду для индивидуального жилищного строительства. Договор аренды заключен сроком на 20 лет, действует с 28.03.2016 по 27.03.2036. Арендные платежи начисляются с 28.03.2016. Годовая арендная плата определена протоколом аукциона и определения победителя *** от 15.03.2016 и составляет 50 691 руб. Должна вносится арендатором единым платежом не позднее 01 августа текущего года. Дымов А.С. свои обязательства по договору не исполняет. Задолженность по арендной плате за период с 28.03.2016 по 31.05.2019 составила 151 942 руб. 29 коп, на которую начислены пени за нарушение сроков внесения арендных платежей в сумме 26 430 руб. 31 коп. Условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 27.12.2018 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении суммы задолженности и предложением расторгнуть договор аренды. Требования истца не исполнены.

На основании указанных обстоятельств, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка *** от 28.03.2016, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды в сумме 151 942 руб. 29 коп, пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 26 430 руб. 31 коп.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 21 августа 2019 года исковые требования удовлетворены частично. Постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка *** от 28.03.2016, заключенный между муниципальным учреждением "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края" и Дымовым А.С. Взыскать с Дымова А.С. в пользу Муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края" задолженность по арендной плате за период с 28.03.2016 по 31.05.2019 в сумме 151 942 руб. 29 коп, пени за период с 02.08.2016 по 31.05.2019 в сумме 20 211 руб. 24 коп, государственную пошлину в доход городского округа муниципального образования город Бийск в сумме 4 901 руб. 24 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Дымов А.С. - Егоренков А.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды нельзя признать заключенным, поскольку его условия не соответствуют условиям извещения о проведении аукциона и при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, поскольку срок аренды был указан на 10 лет. Истцом не представлено доказательств пользования ответчиком земельным участком. Также не учтено, что подписав экземпляры договоров, он вернул их в комитет для внесения изменений в соответствии с условиями конкурсной документации. Истцом не представлен уточненный расчет задолженности. Полагает, что поскольку истцом не заявлено требование о возврате арендованного земельного участка, то договор является не заключенным.

В дополнениях к апелляционной жалобе обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что приложенные к исковому заявлению документы заверены 21.05.2019 и 18.07.2019, к исковому заявлению должны быть приложены оригиналы документов либо их заверенные их копии надлежащим образом, копии документов допускается представлять для ответчиков и третьих лиц. Полагает, что истец заверил копии документов не имея их оригиналов, поскольку они были переданы ответчику для подписания. Таким образом, считает, что нарушено правило допустимости доказательств. Указывает, что истцом не представлено доказательств вручения или направления оригиналов договоров ответчику, материалы дела не содержат доказательств использования земельного участка. Считает, что поскольку отсутствуют оригиналы договоров аренды и они не зарегистрированы в установленном законе порядке, то ответчик не вступал в права арендатора, следовательно, не несет обязанности по оплате арендных платежей. Также просит учесть, что изменение срока аренды земельного участка влечет нарушение Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку таким образом были созданы преимущественные условия для Дымова А.С. как участника аукциона, так как иные участники аукциона предлагали цену исходя из аукционной документации. Считает необходимым отметить, что отсутствие межевого плана, акта выбора земельного участка, свидетельствует о том, что земельный участок не был сформирован в натуре с выделением границ и фактически не передавался арендатору. Отсутствие информации о том, с какой стороны будет осуществляться подъезд к земельному участку, как будет сформирована улица для подведения коммуникаций свидетельствует о невозможности использовать земельный участок.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Дымова А.С. - Егоренков А.В. доводы апелляционной жалобы и ее дополнений поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность постановленного судом решения в пределах доводов жалобы и ее дополнений по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает основания для отмены решения суда.

Судом первой инстанции установлено, между КУМИ Бийского района и Дымовым А.С. заключен договор аренды земельного участка *** от 28.03.2016, на основании Протокола аукциона и определения победителя от 15.03.2016 ***.

Согласно п.1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1500 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства.

В разделе 2 договора аренды стороны согласовали, что договор заключается сроком на 20 лет (п.2.1), действует с 28 марта 2016 года по 27 марта 2036 года (п.2.2). Арендные платежи начисляются с 28 марта 2016 г (п.2.3).

В пункте 3.1 договора аренды стороны согласовали, что цена участка (годовая арендная плата) определяется согласно Протоколу аукциона и определения победителя *** от 15.03.2016 и составляет 50 691 руб. 00 коп.

Согласно п.3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором единым платежом не позднее 01 августа текущего года.

Из сведений, предоставленных Бийским межмуниципальным отделом Управления федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, следует, что земельный участок кадастровый ***, поставлен на кадастровый учет 10.06.2015, имеет статус "временный", дата истечения временного статуса 11.06.2020.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, руководствовался положениями статей 22, 39.8, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, 433, 606, 607, 609, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установив, что договор аренды земельного участка подписан ответчиком без каких-либо оговорок, договор в силу соглашения сторон являет актом приема-передачи, пришел к выводу, что истец и ответчик достигли соглашения о заключении договора аренды с принятием всех обязательств, в том числе по оплате арендных платежей.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (часть 2). 4. Размер арендной платы определяется договором аренды (часть 4). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 12).

Статьей 38.9 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (пункт 11).

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (пункт 2).

Из представленных суду доказательств следует, что Дымов А.С. в соответствии с протоколом аукциона *** от 15.03.2016 признан победителем торгов на право аренды спорного земельного участка. Для участия в торгах Дымовым А.С. подана заявка от 09.03.2016, заключен договор о задатке в сумме 9 052 рубля 00 коп, указанный задаток внесен на расчетный счет КУМИ Бийского района 04.03.2016. Как следует из выписки из протокола аукциона и определения победителя *** от 15.03.2016 Дымовым А.С. в ходе аукциона была заявлена цена аренды в размере 50 691 руб. 20 коп, что являлось последним предложением по цене.

Договор аренды земельного участка *** от 28.03.2016 подписан Дымовым А.С. без каких-либо оговорок. В соответствии с п.1.2 договора по соглашению сторон он имеет силу акта приема-передачи.

Судебная коллегия, принимая во внимание приведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашается с судом первой инстанции о том, что при заключении договора аренды стороны достигли соглашения по всем существенным его условиями, приняли на себя обязательства по его исполнению, в том числе ответчик Дымов А.С. возложил на себя бремя несения расходов по арендной плате в соответствии с условиями подписанного им договора.

Судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции относительно возражений на исковое заявление об отсутствии регистрации договора аренды земельного участка в установленном порядке, что влечет его недействительность и аналогичных доводов приведенных в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела, сторонами не оспаривался факт отсутствия регистрации договора аренды земельного участка в установленном законе порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п.14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в п.5 разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Учитывая положения п. 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенные разъяснения данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принимая во внимание, что при заключении договора аренды стороны определили все его существенные условия, то суд первой инстанции верно пришел к верному выводу, что Дымов А.С, как сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность в споре со второй стороной договора - КУМИ Бийского района.

При этом судебная коллегия учитывает, что доказательств отсутствия исполнения пункта 1.2 договора со стороны арендодателя в материалы дела не представлено. Напротив, из пояснений представителя ответчика следует, что Дымов А.С. подавал заявление на межевание, участок был отмежеван, ответчик оплатил работы по межеванию (протокол судебного заседания от 18-22 июля 2019 л.д. 56). Следовательно, оснований считать, что земельный участок арендатору не передавался у судебной коллегии не имеется.

Не влечет признание незаключенным договора аренды земельного участка и довод о том, что его срок не соответствует сроку указанному в аукционной документации.

При рассмотрении данного довода, суд первой инстанции верно руководствовался положениями статей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу, что указание в договоре аренды срока его действия в соответствии с действующим законодательством, не может свидетельствовать о несогласованности сторонами условий договора аренды и противоречия данных условий закону.

Судебная коллегия также отмечает, что стороны по согласованию друг с другом не лишены в период действия договора изменить его срок в меньшую сторону.

Утверждение апеллянта о том, что изменение срока аренды земельного участка влечет нарушение Федерального закона "О защите конкуренции", не может быть предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, поскольку данное возражение в суде первой инстанции не заявлялось и не связано с предметом заявленных исковых требований, выходит за предмет юридически значимых обстоятельств по рассмотренному спору.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.

Как следует из доводов апелляционной жалобы, Дымов А.С, подписав экземпляры договоров вернул их в комитет, в тоже время в дополнениях к апелляционной жалобы приводит довод о том, что истец не имел право заверять копию договора, поскольку не располагал его оригиналом.

Судебная коллегия, отклоняя доводы о ненадлежащей копии договора аренды, исходит из представленной копии аренды земельного участка от 28.03.2016 *** (л.д. 8). Исследовав его, приходит к выводу, что нарушений при его заверении не установлено, так как имеются соответствующая гербовая печать организации и печать копия верна, стоит дата совершения действия и подпись лица, совершившего действие. Из возражений представителя ответчика участвовавшего в деле, не следует, что представленная заверенная копия договора аренды ставилась под сомнение, каких либо ходатайств относительно представленной копии договора стороной ответчика не заявлялось.

Таким образом, доводы представителя ответчика, приведенные в дополнениях к апелляционной жалобе о том, что приложенные к исковому заявлению документы заверенные 21.05.2019 и 18.07.2019, к исковому заявлению должны быть приложены оригиналы документов либо их заверенные копии надлежащим образом, копии документов допускается представлять для ответчиков и третьих лиц, истец заверил копии документов не имея их оригиналов, поскольку они были переданы ответчику для подписания не является основанием для отмены судебного решения.

Довод жалобы о том, что истцом не представлен уточненный расчет задолженности не является основанием для отмены судебного акта, поскольку судом первой инстанции расчет истца проверен, судом произведен самостоятельно расчет, который исходя из содержания апелляционной жалобы и ее дополнений ответчиком не оспаривается.

Утверждение в апелляционной жалобе о том, что не представлено доказательств вручения или направления оригиналов договоров ответчику, противоречит позиции ответчика о том, что договоры были им подписаны и возвращены истцу, кроме того эти доводы не влияют не верность выводов суда первой инстанции по существу рассмотренных требований.

Поскольку судебной коллегий на основании пояснений представителя ответчика установлено, что именно ответчик обращался с заявлением о межевании земельного участка, то позиция этого же представителя в суде апелляционной инстанции об отсутствии межевого плана, акта выбора земельного участка, не сформированности участка в натуре с выделением границ и отсутствия фактической передачи арендатору не соответствует действительности.

Доводы апелляционной жалобы и ее дополнений о том, что истцом не заявлено требование о возврате арендованного земельного участка в связи с чем договор является не заключенным, отсутствие информации о том, с какой стороны будет осуществляться подъезд к земельному участку, как будет сформирована улица для подведения коммуникаций свидетельствует о невозможности использовать земельный участок не влекут отмену законно постановленного судебного акта, поскольку на верность выводов суда первой инстанции не влияют.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бийского городского суда Алтайского края от 21 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней представителя ответчика Дымова Александра Сергеевича - Егоренкова Анатолия Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи