Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 03 марта 2020 г. по делу N 66а-202/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Катанаевой А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сапожниковой А.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-279/2019 (N 26OS0000-04-2019-00226-52) по административному исковому заявлению Лисюра Антона Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 22 ноября 2019 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, объяснения представителя административного истца Лисюра А.В, Аксельрод А.В. возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Лисюра А.В. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектами производственного назначения (литеры "А", "а" - административные, "Б", "З" - производственные, "Г", "Г1"- гаражи, "Д" - весовая, "К", "С", "С1", "С2" - складские, "Л" - канализационная насосная, "Р" - трансформаторная), общей площадью 22150 кв. м, расположенный по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 47748755 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 1 января 2015 г. согласно отчету об оценке от 31 июля 2019 г. N 13226, в сумме 14530000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Аксельрод А.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в размере 22283000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 22 ноября 2019 г. на основании проведенной судом судебной оценочной экспертизы, установлена по состоянию на 1 января 2015 г. кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектами производственного назначения (литеры "А", "а" - административные, "Б", "З" - производственные, "Г", "Г1"- гаражи, "Д" - весовая, "К", "С", "С1", "С2" - складские, "Л" - канализационная насосная, "Р" - трансформаторная), общей площадью 22150 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в квартале 607, равной его рыночной стоимости в размере 22283000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости определено считать 1 августа 2019 г.

Также данным решением суда разрешен вопрос о судебных расходах.

С административного истца в пользу ООО Оценочная компания "Эксперт" взысканы расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 60000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Считает, что выводы суда основаны на недопустимом и недостоверном заключении судебной экспертизы. Экспертом неправильно выбраны объекты-аналоги и неверно применены корректировки. Полагает, что стоимость оцениваемого объекта неоправданно занижена.

На указанную апелляционную жалобу административным истцом Лисюра А.В. поданы письменные возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции участвующая посредством видеоконференц-связи представитель административного истца Аксельрод А.В. возражала против доводов апелляционной жалобы. Доводы письменных возражений поддержала. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле (административный истец Лисюра А.В, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя), не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались лично через представителей, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектами производственного назначения (литеры "А", "а" - административные, "Б", "З" - производственные, "Г", "Г1"- гаражи, "Д" - весовая, "К", "С", "С1", "С2" - складские, "Л" - канализационная насосная, "Р" - трансформаторная), общей площадью 22150 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Судом первой инстанции правильно применены к спорным правоотношениям нормы материального права, регулирующие вопросы определения кадастровой стоимости.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектами производственного назначения (литеры "А", "а" - административные, "Б", "З" - производственные, "Г", "Г1"- гаражи, "Д" - весовая, "К", "С", "С1", "С2" - складские, "Л" - канализационная насосная, "Р" - трансформаторная), общей площадью 22150 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", находится в пользовании административного истца на праве аренды в соответствии с договором от 14 октября 2015 г. N, заключенным администрацией города Ставрополя с Шеиным Р.Е, Мирзоевым В.Р, по которому права и обязанности арендатора перешли к М. и от последнего к административному истцу, в связи с заключением договора купли-продажи объектов капитального строительства от 16 августа 2018 г, расположенных на этом земельном участке и переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Срок действия договора аренды с 14 октября 2015 г. по 13 октября 2064 г.

Согласно расчету арендной платы, представленному в приложении к договору аренды, арендная плата за пользование земельным участком исчисляется из его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 г. N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 г. N 601-п, вступившим в силу с 1 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу, что административный истец Лисюра А.В, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости.

Установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, суд правомерно решил, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной и установилкадастровую стоимость в размере равной рыночной, - 22283000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Согласно представленной в дело выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 июля 2019 г, по состоянию на 1 января 2015 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по результатам государственной кадастровой оценки установлена в размере 47748755 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил, составленный оценщиком Л. отчет об оценке от 31 июля 2019 г. N, в котором рыночная стоимость земельного участка определена в размере 14530000 рублей.

Данный отчёт оценщика Л. (ООО "Южное Региональное юридическое агентство") был отклонен судом как недостоверный, и при принятии решения об установлении кадастровой стоимости принято за основу заключение судебной оценочной экспертизы от 18 октября 2019 г. N, выполненное экспертом-оценщиком З. (сотрудником ООО Оценочная компания "Эксперт").

Указанные выводы суда являются обоснованными и согласуются с представленными в дело доказательствами.

Вместе с тем доводы апелляционной жалобы относительно ненадлежащей оценки судом заключения судебной оценочной экспертизы от 18 октября 2019 г. N, не находят своего подтверждения.

Как правильно установлено судом и следует из заключения судебной оценочной экспертизы от 18 октября 2019 г. N при составлении отчета об оценке от 31 июля 2019 г. N, выполненного оценщиком Л. допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, а также расчету рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода.

Так, оценщиком использованы недостоверные сведения, связанные с искажением информации о характеристиках объектов-аналогов, в частности, об их имущественных правах и расположении относительно крупной автодороги, необоснованно не применены корректировки в целях устранения различий в характеристиках объектов-аналогов и оцениваемого объекта, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта-оценки.

В частности, оценщик для расчета рыночной стоимости земельного участка использовал недостоверные сведения об имущественных правах объектов-аналогов NN 1, 2, 3, - право долгосрочной аренды, что не соответствует материалам дела. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, представленным в материалах дела, а также сведениям, приведенным в скриншотах о продаже объектов-аналогов NN 1, 2, 3, уточненным оценщиком сведениям, срок их аренды на дату оценки, составлял менее 10 лет, из чего следует о нахождении этих аналогов на праве краткосрочной аренды на дату оценки. Неправомерное определение оценщиком имущественного права объекта оценки, искажение сведений об имущественных правах объектов-аналогов NN 1-3 (долгосрочная аренда) привело к необоснованному неприменению повышающих корректировок.

Также была выявлена недостоверность сведения о расположении объектов-аналогов N 1, N 2 и N 4 относительно крупной автодороги. В связи с чем, оценщиком необоснованно применена понижающая корректировка в размере 22 % в отношении указанных объектов-аналогов, что сказалось на расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 23 Постановления N 28, исследовав отчёт об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его достоверности и соответствии законодательству об оценочной деятельности, суд первой инстанции обоснованно вынес определение от 5 сентября 2019 г. о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено экспертам ООО Оценочная компания "Эксперт".

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 22283000 рублей.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данное экспертное заключение, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о его обоснованности.

При этом указанные в апелляционной жалобе доводы о его недостоверности признаются судебной коллегией несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из экспертного заключения от 18 октября 2019 г. N, выполненного экспертом-оценщиком З, в нем содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Заключение включает в себя изложение процедуры и результатов проведенного исследования, в нем дан анализ рынка объекта исследования, выбор подхода и методов исследования, приведены графические и визуальные таблицы и диаграммы.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является обоснованным и корректным. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, которым утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Вопреки доводам апелляционных жалоб, при подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1 в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

По результатам проведенного анализа, учитывая положения действующего законодательства, из 23 доступных к продаже на исследуемую дату схожих земельных участков экспертом были отобраны 6 земельных участков с сопоставимыми ценообразующими факторами.

По каждому из указанных участков приведена подробная характеристика всех факторов влияющих на ценообразование, в том числе экспертом устанавливались дополнительные сведения путем интервьюирования, а также путем изучения общедоступных сведений с публичных карт.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет-страниц, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости. Кроме того, в приложениях имеется полная информация о точном адресе, картографическом расположении и кадастровых номерах земельных участков. Данные сведения соответствуют требованиям о достаточности и достоверности.

Эксперт верно определилсегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.

Нетипичные аналоги и аналоги с непроверяемыми сведениями в выборку не вошли.

Все объекты-аналоги имеют одинаковый вид разрешенного использования, расположены в "адрес", в схожих экономических зонах, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательностью с местом расположения исследуемого объекта, в связи с чем, у эксперта отсутствовала необходимость применения корректировок на местоположение и вид разрешенного использования исследуемого объекта.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, при определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом учёл факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на транспортную доступность, имущественные права, площадь и торг.

Возражения апеллятора о необоснованности применении экспертом корректировки на торг (15%) опровергаются заключением эксперта, в разделе 2.7 которого содержит полное и подробное обоснование необходимости применения данной корректировки, обусловленной особенностями функционирования рынка земельных участков в "адрес" в юридически значимый период, что подтверждается сведениями опроса риэлтеров о реальных скидках на торг по земельным участкам до 30%.

Другие примененные экспертом корректировки также были судебной коллегией проверены и признаны обоснованными.

Так, в соответствии с п. 3 ФСО N 4 экспертом обоснованно применена повышающая корректировка в размере 28, 2% на имущественные права в отношении всех объектов-аналогов, принадлежащих продавцам на праве краткосрочной аренды, понижающая корректировка в размере 4% в связи с отличием в площадях объектов-аналогов N 2, N 4, N 5, понижающая корректировка 22, 5% на транспортную доступность объекта-аналога N 1 с учетом отсутствия подъездных путей.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации объективных и достоверных доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы не представил, фактически доводы апелляционной жалобы направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта.

При изложенных обстоятельствах и исследованных доказательствах, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Указанный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судом первой инстанции проверены.

Каких-либо подтверждений того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения дополнительной, повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости правильно были удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Что касается вопроса о распределении судебных расходов, то разрешая требование об оплате судебной оценочной экспертизы, суд основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пришел к выводу об отнесении расходов по проведению судебной экспертизы на административного истца.

Судебная коллегия, соглашается с указанным выводом, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судебная коллегия отмечает также и то, что обоснованность выводов суда относительно распределения судебных расходов, лицами, участвующими в деле не оспаривается, сумма понесенных расходов подтверждена представленными доказательствами, в том числе калькуляцией затрат на проведение экспертизы, отражающей объем произведенных экспертом работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 22 ноября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи