Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 24 марта 2020 г. по делу N 66а-168/2020

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кошелевой И.Л, судей: Переверзиной Е.Б, Подгорной Е.П, при секретаре- помощнике Коротких А.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-195/2019 по административному исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества от 19 июля 2019 года N 1720

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 3 декабря 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Переверзиной Е.Б, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда

установила:

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко обратились в суд с административным иском к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее по тексту - Комиссия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании решения Комиссии N 1720 от 19 июля 2019 года, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21 059 кв.м. установлена равной его рыночной стоимости в размере 495 800 рублей, по состоянию на 1 января 2012 года.

Определением судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 октября 2019 года привлечены к участию в деле в качестве административного соответчика - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, в качестве заинтересованного лица - филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ямало-Ненецкому автономному округу.

В обоснование требований Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко указало, что 16 марта 2016 года между административным истцом и АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз" был заключён договор аренды земельного участка N N, согласно которому АО ""Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 21 059 кв.м, по адресу: "данные изъяты" (далее по тексту - земельный участок). По условиям договора аренды кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчёта размера арендной платы.

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2012 года N1000 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" в размере 6 019 715 рублей 15 копеек по состоянию на 1 января 2012 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу от 19 июля 2019 года N1720, пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка, установлена кадастровая стоимость в размере, равном его рыночной стоимости 495 800 рублей, определённой в отчёте об оценке от 1 июля 2019 года N01-07-2019-89/ИП, составленном индивидуальным предпринимателем Кленовой Светланой Сергеевной (далее по тексту - ИП Кленова С.С.), предоставленном АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз".

По мнению административного истца, решение Комиссии нарушает его права и законные интересы, поскольку принято с существенными нарушениями действующего законодательства, а именно, на основании недостоверного отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, в котором допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение стоимости земельного участка, и в отсутствие надлежащего уведомления правообладателя объекта недвижимости о времени и месте рассмотрения заявления.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 3 декабря 2019 года в удовлетворении административных исковых требованиях Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко отказано.

Не согласившись с постановленным судебным актом, административный истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В доводах жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Также указывает, что отчёт об оценке от 1 июля 2019 года N01-07-2019-89/ИП, предоставленный АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз", не соответствует закону об оценочной деятельности. Сумма, указанная в отчёте об определении рыночной стоимости, является несоразмерной кадастровой стоимости. Между кадастровой стоимостью и стоимостью, определённой в отчёте, имеются существенные расхождения. Также ссылается на то обстоятельство, что судом в нарушение статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не была назначена судебная экспертиза.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу представило на апелляционную жалобу возражения, в которых просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко без удовлетворения.

АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз" направили в суд возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции извещены своевременно и в надлежащей форме, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Администрацией муниципального образования города Муравленко в лице Управления муниципального имущества (арендодатель) в аренду АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз" (арендатор) передан земельный участок с кадастровым номером N, площадью 21 059 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты"

Согласно условиям договора аренды N N от 16 марта 2016 года (со сроком аренды до 30 декабря 2038 года) и приложений к нему, арендная плата за использование земельного участка исчисляется со 2 ноября 2016 года по 30 декабря 2038 года исходя из его кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2012 года и составляла, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, 6 019 715 рублей 15 копеек.

5 июля 2019 года арендатор обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, с приложением отчёта об оценке от 1 июля 2019 года N01-07-2019-89/ИП, которым рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2012 года определена в размере 495 800 рублей.

Решением Комиссии от 19 июля 2019 года заявление арендатора удовлетворено, определена кадастровая стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке.

Изменённая решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Указанные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались сторонами в процессе рассмотрения дела.

Управление муниципального имущества города Муравленко является структурным подразделением Администрации города Муравленко, уполномоченным осуществлять права собственника муниципального имущества, а также обеспечивать реализацию полномочий муниципального образования в сфере управления распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Разрешая административный иск Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения Комиссии, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что отчёт об оценке от 1 июля 2019 года N01-07-2019-89/ИП отвечает требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, надлежащих доказательств, опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено.

Также суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что размещение и направление уведомления о заседании Комиссии проведено своевременно и заблаговременно, решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, созданной на основании приказа Росреестра от 25 октября 2012 года N Н/469 (с учётом изменений в персональный состав Комиссии и секретаря, внесенных приказами N П/59 от 20 февраля 2013 года, N П/371 от 13 сентября 2013 года, N П/0291 от 15 июня 2016 года). Процедура принятия оспариваемого решения, установленная статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности, Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее по тексту - Порядок), Комиссией соблюдена, оспариваемое решение Комиссии принято при наличии кворума и единогласно в соответствии с требованиями пунктов 10, 11, 12 Порядка. Принятое решение Комиссии доведено до сведения органа местного самоуправления. Ошибочное указание в уведомлении года "2010" вместо "2019", с учётом даты направления уведомления и даты его заблаговременного получения Администрацией муниципального образования, является явной технической опечаткой, допущенной при изготовлении уведомления, и не может служить основанием для вывода о ненадлежащем уведомлении органа местного самоуправления.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных в административном иске требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 указанного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные полномочия Комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении Комиссией процедуры принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, свидетельствующими о том, что Комиссия обладала необходимыми полномочиями по рассмотрению споров об определения кадастровой стоимости, поскольку была создана в установленном законом порядке на основании приказа Росреестра от 25 октября 2012 года N П/469 (с учётом изменений в персональный состав Комиссии и секретаря, внесённых приказами N П/59 от 20 февраля 2013 года, N П/371 от 13 сентября 2013 года, N П/0291 от 15 июня 2016 года). Сведения о составе Комиссии также размещены на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии - rosreestr.ru.

Требования к составу Комиссии, установленные статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент её создания, и предусматривающие, что в состав Комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учёта, Национального совета по оценочной деятельности, соблюдены, при этом принято во внимание, что последующие изменения указанного Федерального закона, содержащие, в числе прочего, дополнительные требования к составу Комиссии, не предусматривали внесение изменений в действующий состав Комиссии; оспариваемое административным истцом решение было принято при наличии необходимого кворума, поскольку на заседании, состоявшемся 19 июля 2019 года, присутствовали два члена Комиссии, включая председателя, из общего числа членов Комиссии - четыре человека, включая председателя; голосование проводилось открыто, за принятие оспариваемого решения члены Комиссии проголосовали единогласно, что подтверждается протоколом заседания Комиссии; заявление рассмотрено Комиссией в течение месяца, что соответствует пунктам 9-12, 16 "Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

Изложенный административным истцом в суд апелляционной инстанции дополнительный довод о несоответствии состава Комиссии требованиям ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не может быть принят во внимание, поскольку Комиссия в порядке, установленном указанной нормой закона в Ямало-Ненецком автономном округе, не создавалась. При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, в действующем составе Комиссии лица, замещающие должности государственной службы составляют не более половины членов её состава (Кожин А.Г. и Котина Н.С.).

То обстоятельство, что в заседании Комиссии 19 июля 2019 года участвовали только лица, замещающие должности государственной службы, не противоречит "Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 4 мая 2012 года N263, и не препятствует наличию кворума на указанном заседании.

На официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 5 июля 2019 года, то есть, более чем за 5 дней до даты проведения заседания, была размещена информация о дате, времени и месте его проведения, наименовании юридического лица, подавшего заявление с указанием его адреса и фамилии представителя, кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости, что соответствует требованиям, установленным пунктом 9 вышеуказанного Порядка.

5 июля 2019 года в Администрацию города Муравленко направлено почтовое уведомление о поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, с указанием даты, места и времени его рассмотрения Комиссией, которое было получено администрацией 16 июля 2019 года, то есть заблаговременно до даты заседания, что соответствует абзацу третьему пункта 16 Порядка, согласно которому уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты рассмотрения направляется в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, не позднее семи дней с даты поступления заявления.

Оценивая содержание уведомления, в частности, неправильное указание в нём года -"2010" вместо "2019", суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что указанная техническая ошибка не может свидетельствовать о ненадлежащем уведомлении административного истца о времени проведения заседания Комиссии, поскольку, с учётом заблаговременного уведомления, Администрация имела возможность как уточнить время проведения заседания, так и просить об отложении последнего по причине большого документооборота, значительного расстояния между городами Муравленко и Салехард, необходимости ознакомления с отчётом об оценке рыночной стоимости земельного участка, предоставленным АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз", а также намерением направить на заседание Комиссии своего представителя.

Как следует из материалов дела, каких-либо ходатайств об отложении рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с 19 июля 2019 года на другую дату от органа местного самоуправления в Комиссию не поступало.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, то обстоятельство, что Администрации не был предоставлен отчёт о рыночной стоимости земельного участка, представленный АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз", не влияет на законность принятого Комиссией решения, поскольку Порядок не вменяет в её обязанность предоставлять заинтересованным лицам копии отчёта оценщика.

Согласно пункту 21 Порядка копия решения Комиссии об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в течение двух рабочих дней с даты его принятия, представляется в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, копия решения Комиссии от 19 июля 2019 года N 1720, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, была направлена в адрес административного истца 24 июля 2019 года, то есть, с нарушением установленного срока на один день, вместе с тем, указанное нарушение Правил не является существенным и не повлекло за собой нарушение прав и охраняемых законом интересов истца, в связи с чем не может повлечь за собой признание оспариваемого решения незаконным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости более чем на 30% без предоставления положительного экспертного заключения на отчёт оценщика являлось основанием для принятия Комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании абзаца 2 пункта 20 Правил, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Положения абзаца 2 пункта 20 Порядка не подлежат применению в силу несоответствия нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, которая в редакции Федерального закона от 2 июня 2016 года N172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не только не предусматривает необходимость предоставления положительного экспертного заключения в числе документов, предоставляемых в Комиссию, но и не ограничивает полномочия Комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в зависимости от их относительной разницы в процентах.

Отказывая административному истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции также обоснованно исходил из экономической обоснованности установленной Комиссией кадастровой стоимости.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки.

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвёртого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчёте сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчёт не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Отчёт об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведённых расчётов, с учётом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N7 "Оценка недвижимости" (ФСОN7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма.

Согласно пункту 11 ФСО N 7 объём исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Разрешая дело, суд первой инстанции установил, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании анализа отчёта об оценке от 1 июля 2019 года N01-07-2019-89/ИП, подготовленного индивидуальным предпринимателем Кленовой С.С, которая является членом "Межрегионального союза оценщиков", имеет диплом о высшем образовании, о профессиональной переподготовке по программе "Оценка собственности: "оценка стоимости предприятия (бизнеса)" от 30 июня 2015 года и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности от 23 апреля 2019 года, выданным САО "ВСК" на период с 28 апреля 2019 по 27 апреля 2020 года, то есть, отчёт выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Указанный отчёт отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчёта об оценке, к описанию в нём информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Из отчёта усматривается, что оценщиком был применён сравнительный подход к оценке, при этом был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены при составлении отчёта, поскольку оценщиком были выбраны объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по категории земель (земли населённых пунктов), применялись расчёты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам- аналогам, с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

В отчёте оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населённых пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

В соответствие с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N7 оценщиком при составлении отчёта от 1 июля 2019 года использован весь объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Отчёт содержит информацию об источниках информации в отношении объектов- аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО N 1, пункту 11 Федерального стандарта оценки N3 "Требования к отчёту об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299.

Кроме этого, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчёте приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены пояснения к расчётам, обеспечивающие проверяемость изложенных в отчёте выводов и результатов.

Учитывая, что отчёт оценщика от 1 июля 2019 года соответствует требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям к составлению и содержанию такого отчёта, в частности, требованиям к информации, используемой в отчёте об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что у Комиссии имелись основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика в размере 495 800 рублей.

При этом суд правильно указал, что существенная разница между кадастровой стоимостью земельного участка, внесённой в реестр недвижимости, и рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной в отчёте, сама по себе не свидетельствует о недостоверности отчёта об оценке.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, административным истцом не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что отчёт об оценке от 1 июля 2019 года, представленный в Комиссию АО "Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз", не соответствует требованиям действующего законодательства.

Приложенный к административному исковому заявлению отчёт N 1172/19 от 1 октября 2019 года, выполненный ООО "ЗСК-Центр", согласно которому по состоянию на 1 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка составляет 8 655 200 рублей, суд обоснованно не признал таким доказательством.

В отчёте от 1 октября 2019 года применён сравнительный подход к оценке, однако выбранные объекты - аналоги существенно отличаются от объекта оценки по местоположению, по имущественным правам (указано на право собственности в отсутствие обременения права, в то время как спорный земельный участок находится в аренде), по дате предложения (2019 год, при этом скидка на торг на 2012 и 2019 годы не может быть признана одинаковой), цена предложения за выбранные объекты-аналоги составляла 1 500 000, 1 400 000, 600 000 рублей, при этом, после введения определенных корректировок рыночная стоимость объекта оценки превысила его кадастровую стоимость и стала составлять 8 655 200 рублей, что не согласуется с пунктами 6, 8, 10, 11 ФСО N 1, пунктами 4, 5 ФСО N 3.

При таких обстоятельствах отчёт оценщика от 1 октября 2019 года, как правильно указал суд первой инстанции, не опровергает выводы Комиссии обоснованные отчётом оценщика от 1 июля 2019 года, отвечающим критерию допустимости и достоверности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что для устранения противоречий в части размера рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в двух предоставленных отчётах об оценке, суд должен был назначить экспертизу, что им сделано не было, не влияют на правильность постановленного судом первой инстанции решения.

Экспертизу, направленную на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд может назначить по собственной инициативе, или по ходатайству лица, участвующего в деле, в том случае, если у него возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности.

Таким образом, назначение экспертизы является не обязанностью суда, а правом, которое он может реализовать при наличии объективной необходимости.

Поскольку отчёт оценщика от 1 июля 2019 года, положенный в основание оспариваемого решения Комиссии, соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), составлен лицом, являющимся субъектом оценочной деятельности, является полным и обоснованным, не содержит неточностей, оговорок и противоречий, и не допускает двойного толкования, а предоставленный административным истцом альтернативный отчёт от 1 октября 2019 года, не обладает такими признаками, у суда отсутствовали основания для назначения экспертизы по собственной инициативе.

Как следует из материалов дела, Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко в судебное заседание суда первой инстанции своего представителя не направило, в письменной форме ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы не заявляло, административное исковое заявление и апелляционная жалоба не содержат мотивированных доводов о том, по какой причине заключение оценщика от 1 июля 2019 года административный истец считает незаконным и подлежащим дополнительной проверке путём назначения экспертизы.

Разрешая дело, суд принял во внимание, что административный иск содержит взаимоисключающие требования, такие как восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года, а также требование об указании кадастровой стоимости на эту дату в размере 8 655 200 рублей.

Как следует из материалов дела, приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2012 года N1000 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года установлена в размере 6 019 715 рублей 15 копеек.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка административным истцом в установленном законом порядке не оспаривалась, сведения о ней были внесены в государственный реестр недвижимости. При таких обстоятельствах, правовые основания для восстановления в реестре сведений о кадастровой стоимости земельного участка в каком-либо другом размере, отсутствуют.

Кроме того, поскольку целью обращения в Комиссию является уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости, влекущее за собой снижение финансовой нагрузки по оплате арендных платежей, то правовое положение арендатора при рассмотрении спора, возбужденного в целях отмены решения Комиссии, не может быть ухудшено.

Доводы административного истца о снижении уровня поступлений доходов в местный бюджет ввиду уменьшения размера арендной платы, при этом, не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с действующим законодательством Комиссия наделена правом на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости вне зависимости от размера бюджетных поступлений за использование таких объектов.

С учётом изложенного, принятое по делу решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию административного истца с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 3 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: