Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 марта 2020 г. по делу N 66а-1090/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Жудова Н.В, Селиверстовой И.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2476/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА ЭКСА" (далее - ООО "ДЕЛЬТА ЭКСА") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 6 ноября 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, возражения представителя административного истца Мочалова К.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ДЕЛЬТА ЭКСА" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 404, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований ООО "ДЕЛЬТА ЭКСА" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N790-ПП кадастровая стоимость в размере 46 131 315, 92 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 29 440 000 руб, определенную на основании отчета об оценке N от 27 марта 2018 года, подготовленного оценщиком "данные изъяты", чем нарушаются права и обязанности общества как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца по доверенности Грицышин В.В. заявленные административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Приймак Ю.В. в судебном заседании представила суду письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, просила о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 6 ноября 2019 года административное исковое заявление ООО "ДЕЛЬТА ЭКСА" удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого помещения установлена в размере 34 000 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просят его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывают, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечают, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Обращают внимание на то, что судом неверно были сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию в рамках назначенной по делу судебной оценочной экспертизы.

По мнению апеллянтов, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку полученная в результате расчетов ставка арендной платы в размере 15 584 руб./кв.м/год не может быть признана достоверной, поскольку эксперт не выяснил использовались ли объекты исследования на дату оценки для собственных нужд собственника или сдавались в аренду. Так, в случае сдачи объектов в аренду, необходимо проанализировать все договоры аренды с подтверждением оплаты за 1 год и только после произведенного анализа произвести расчет арендной ставки доходным подходом. Отмечают, что, согласно данным Управления Росреестра по Москве, объект исследования имеет зарегистрированные обременения - действующий на дату оценки договор аренды, таким образом, по объекту исследования имеется информация о величинах арендопригодной площади и ценах сделок. Кроме того, средняя величина арендной ставки по торговым помещениям, расположенным в районе расположения объекта исследования составляет 17 600 руб./кв.м/год.

Отмечают, что при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости (далее - ЕОН) в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт по параметру "Витрина" указывает некорректное значение "нет", в то время как, согласно фактическим данным и представленным в заключении фотографиям, объект исследования имеет витринное остекление. Данные нарушения привели к искажению действительной рыночной стоимости исследуемого нежилого помещения, поскольку введение фактических данных по наличию витринного остекления у объекта исследования приведет к увеличению его стоимости ЕОН до 20%.

Полагают, что судом первой инстанции было необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а представленные замечания по проведенной судебной экспертизе оставлены без внимания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 46 131 315 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пунктов пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение торгового назначения с кадастровым номером N общей площадью 404, 7 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, общей площадью 1261, 3 кв.м по адресу: "адрес". в здании имеются все коммуникации.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года суд пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения установлена постановлением Правительства Москвы N 790-ПП от 29 ноября 2016 года "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 года" в размере 359 939 065 руб.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии; для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве 10 декабря 2018 года. Решением Комиссии от 15 января 2019 года в удовлетворении заявления отказано, что как верно указал суд первой инстанции свидетельствует о соблюдении установленного статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора.

Заявляя требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N от 27 марта 2018 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2016 года составила 29 440 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты"

Доводы жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25 сентября 2019 года, подготовленному экспертом ФИО6, отчет N от 27 марта 2018 года, подготовленный "данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации. При этом эксперт установил, что оценщиком были допущены нарушения, существенно повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, экспертом были проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого помещения. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Так, установив основные ценообразующие характеристики спорного объекта недвижимости эксперт отнес его к сегменту торговой недвижимости Москвы, указав, что средняя цена предложений данного сегмента рынка по Единым объектам (без учета Центрального административного округа) составляет 252 538 руб./кв.м. (диапазон от 38 151 до 584 413)

В целях расчета рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный и доходный подходы к оценке, в рамках которых произвел расчеты с использованием метода регрессионного анализа и метода рыночной экстракции.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 34 000 000 руб. или 84 012 руб./кв.м, что сопоставимо с диапазоном цен предложений данного сегмента рынка.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14, 15-17 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением повторной экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование.

Так, суд апелляционной инстанции не может согласится с доводами апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям Закона N 73-ФЗ.

Из содержания экспертного заключения, подготовленного экспертом ФИО6 следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, в том числе некорректный учет витринного остекления, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости признания составленного заключения недостоверным доказательством и проведения по делу повторной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенными экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, таких доказательств суду апелляционной инстанции административным ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорного объекта недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объекта оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание апеллятора на несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Как следует из апелляционной жалобы, не опровергая права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере равном рыночной, административный ответчик в обоснование возражений ссылается лишь на правомерную реализацию публичным органом своих полномочий по массовой кадастровой оценке объектов недвижимого имущества.

Между тем, для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене как об этом просит податель жалобы, не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 6 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: