Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 августа 2020 г. по делу N 66а-475/2020

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе судьи Колпаковой А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сапожниковой А.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1440/2019 (61OS0000-01-2019-000353-13) по апелляционной жалобе администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2019 г. по административному исковому заявлению Точилова Александра Сергеевича об установлении кадастровой стоимости нежилого здания рыночной стоимости, Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., суд

установил:

административный истец Точилов А.С, являющийся сособственником объекта капитального строительства, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 838, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г.

В обоснование иска указал, что установленная кадастровая стоимость существенно завышена, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество. В подтверждение своей позиции представил отчет независимого оценщика ООО "РЭС" N от 5 сентября 2019 г, согласно которому итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 19459552 рубля.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2019 г, на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 838, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 19616220 рублей на период с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Судебные расходы по делу в размере 45000 рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы, отнесены на административного истца Точилова А.С.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Краснодарского краевого суда просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении искового заявления - отказать.

Полагает, что значительное изменение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества влечет изменение налоговой базы такого объекта, а, следовательно, и налоговые исчисление в бюджет муниципального образования город Краснодар, чем, по мнению апеллянта, нарушаются права муниципального образования город Краснодар.

Апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы N N от 10 декабря 2019 г, подготовленному ООО "НЭО Эксперт", полагая данную экспертизу ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости составляет около 48%.

В судебное заседание для рассмотрения апелляционной жалобы не явились административный истец Точилов А.С, представители Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, Администрации муниципального образования г. Краснодар, Каспари Р.Т, Абрамян С.В, извещены надлежаще. Также информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения эксперта ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" Ч, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 838, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, суд правомерно решил, что определенная в порядке проведения судебной экспертизы рыночная стоимость является достоверной и установилкадастровую стоимость в размере рыночной.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как верно установлено судом, нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 838, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" принадлежит на праве общей долевой собственности Точилову А.С, Каспари Р.Т, Абрамян С.В, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 38151725, 84 рубля.

Согласно сведениям представленного административным истцом отчета об оценке ООО "РЭС" N от 5 сентября 2019 г. рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 19459552 рубля.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Оценивая предоставленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества отчета об оценке N от 5 сентября 2019 г, как доказательство по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества. В связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Судебная коллегия соглашается с данными доводами, поскольку оценщиком при составлении отчёта были допущены существенные нарушения требований федеральных стандартов оценки при применении затратного подхода, так как оценщиком не было приведено должного обоснования примененных корректировок, не даны надлежащие разъяснения относительно применения величины износа.

Исходя из изложенных обстоятельств, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного истцом отчёта оценщика, суд первой инстанции разрешая спор, не принял как достоверное доказательство данный отчёт оценщика и обоснованно вынес определение о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" Ч.

При этом, разрешая дело по существу и устанавливая на основании данной судебной оценочной экспертизы кадастровую стоимость, суд посчитал указанное заключение соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.

В ходе заседания суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи была опрошена эксперт ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" Ч, которая дала пояснения по отбору аналогов, применению корректировок и методике оценке.

Вместе с тем, в ходе допроса в судебном заседании эксперта по доводам апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции возникли вопросы в части наличия арифметических неточностей в расчетной части мотивировочного раздела заключения.

Указанная неясность экспертного заключения на основании положений части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, была устранена посредством назначения по делу дополнительной экспертизы, проведение которой было поручено тому же эксперту.

Согласно заключения первичной экспертизы от 10 декабря 2019 г. N N, и дополнительной экспертизы N N выполненной ООО "НЭО ЭКСПЕРТ", рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 838, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 19616220 рублей.

При этом арифметические ошибки в расчетной части мотивировочного раздела заключения были устранены и математические расчеты были обоснованы. В выводах дополнительной экспертизы N N экспертом было разъяснено первоначальное несовпадение расчетной части с итоговыми выводами с подробным и полным разъяснением приведенных исчислений, а также с выводом, что рыночная стоимость нежилого здания не изменилась и составляет 19616220 рублей.

Оценивая заключение первичной и дополнительной экспертизы, судебная коллегия находит, что они соответствуют положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являются обоснованными и объективными, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные судом вопросы, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО N 1 в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

По результатам проведённого анализа, учитывая положения действующего законодательства, были отобраны 3 аналога, с идентичными ценообразующими признаками.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), из которого следует, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из материалов настоящего дела, производя выборку аналогов, эксперт подробно проанализировал объекты со схожими признаками, представленные к продаже на свободном рынке в исследуемый период.

При этом, экспертом верно было учтено, что использование в расчётах большего числа объектов сравнения, не имеющих схожести по ценообразующим факторам, повлечёт за собой искажение итогового результата.

При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг и площадь.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Все предоставленные экспертом-оценщиком сведения являются достоверными и проверяемыми.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертном вопросы.

Доводы апелляционной жалобы об обратном, основаны на ошибочной позиции апеллятора, без учёта фактических обстоятельств дела.

Судебная коллегия признаёт их голословными, поскольку они противоречат изученным по делу доказательствам и ничем не подтверждены, в то время как из содержания самого заключения следует, что при его составлении экспертом были соблюдены требования оценочного законодательства в части выбора аналогов, расчёта корректирующих коэффициентов и подтверждения достоверности использованной информации.

Эксперт Ч, проводившая судебную экспертизу, была допрошена судом апелляционной инстанции, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные вопросы, подробно мотивировала свои выводы.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судом второй инстанции проверены.

Каких-либо подтверждений того, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения дополнительной, повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление налоговых платежей, не может быть принят, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости правильно были удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Вместе с тем установление периода действия кадастровой стоимости с 1 января 2019 г. произведено судом в резолютивной части оспариваемого решения необоснованно и подлежит исключению, поскольку данный вопрос выходит за пределы рассмотрения настоящего дела.

При этом судебная коллегия учитывает разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 25 Постановления N 28, согласно которым в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости на момент принятия оспариваемого судебного акта архивной не являлась, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовала предусмотренная вышеназванным Постановлением необходимость указания периода действия.

Также суд второй инстанции на основании пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции" считает необходимым изменить резолютивную часть решения в части указания даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку у суда апелляционной инстанции имеется возможность установить обстоятельства, необходимые для исправления описки, а из всех изученных доказательств следует, что судом первой инстанции в решении допущена описка в указании даты подачи заявления 30 августа 2019 г, в то время как из материалов дела и мотивировочной части решения следует, что истец обратился в суд 8 октября 2019 г.

Что касается вопроса о распределении судебных расходов, то разрешая требование об оплате судебной оценочной экспертизы, суд, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пришел к выводу об отнесении расходов по проведению судебной экспертизы на административного истца.

Судебная коллегия, соглашается с указанным выводом, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судебная коллегия отмечает также и то, что обоснованность выводов суда относительно распределения судебных расходов, лицами, участвующими в деле не оспаривается, сумма понесенных расходов подтверждена представленными доказательствами, в том числе представленным расчетом.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

Решение Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Краснодар - без удовлетворения.

Исключить из абзаца второго резолютивной части решения указание на период с 1 января 2019 г.

Изменить абзац четвертый резолютивной части решения суда, указав дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 8 октября 2019 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев

Судья