Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. по делу N 66а-3553/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2202/2020 по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Мобильные Телесистемы" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 12 марта 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ПАО "Мобильные Телесистемы" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 525 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г, в размере 37 699 500 руб, указывая на то, что является арендатором земельного участка и заинтересовано в уменьшении размера арендных платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 52 062 333, 75 руб, значительно превышающей рыночную. В подтверждение заявленного требования представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N44/09/2019-О/13 от 13.11.2019 г, подготовленный оценщиком НП "Деловой союз судебных экспертов".

При рассмотрении дела административный истец уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 12 марта 2020 года заявленные требования удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в размере 44 916 981 руб, по состоянию на 1 января 2018 года.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба об отмене решения суда. В обоснование поданной жалобы Департамент указывает на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административным истцом не представлены доказательства нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, что в свою очередь повлекло бы нарушение прав и законных интересов истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и как следствие этого, размера подлежащих уплате арендных платежей. Судом первой инстанции был сделан неправильный вывод о том, что административный истец может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также не в полной мере учтено, что данный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Требуя установления рыночной стоимости земельного участка согласно заказанному отчету об оценке, административный истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка. Судом недостаточно исследован довод Департамента о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что является недопустимым. Арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой, размер которой устанавливается Правительством Москвы. Однако административным истцом не представлено доказательств нарушения общих начал определения арендной платы, установленных указанным органом власти.

Заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Экспертом в заключении исследована цена, указанная в предложениях о продаже, взятых из объявлений, размещенных в сети Интернет, которые нельзя признать достоверными источниками соответствующей информации. В связи с этим, Департамент считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости.

Административный истец, административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованные лица Правительство Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступившие от административного истца возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ПАО "Мобильные Телесистемы" является арендатором земельного участка, площадью 525 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", арендная плата за пользование и владение которым исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец, вопреки доводам жалобы Департамента городского имущества города Москвы, вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Данным распоряжением кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости утверждена в размере 52 062 333, 75 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 1 января 2018 года составляет 37 699 500 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО " "данные изъяты""

Согласно выполненному экспертом ФИО4 заключению от 4 февраля 2020 года N01/02/2020-ЭЗ, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 44 916 981 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проведен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты в избранных им подходах оценки выполнены методологически верно.

Исследование экспертом проводилось путем изучения документов, представленных судом первой инстанции, с учетом данных визуального осмотра земельного участка и данных из открытых источников об объекте оценки, из которых эксперт установил, что земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения для размещения объектов общественно-делового (офисного) назначения, и расположен в ЦАО г.Москвы, на территории района Таганский, между Садовым кольцом и ТТК. Земельный участок используется для эксплуатации расположенных на нем двух 2-х этажных офисных зданий.

Суждения в этой части подробно экспертом мотивированы, оснований не согласиться с которыми, у судебной коллегии не имеется.

Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Довод административного ответчика о невозможности использования экспертом для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети "Интернет", судебная коллегия также считает несостоятельным.

В частности, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, и является обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 11 ФСО N3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами "в, г" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 и пунктом 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297.

Таким образом, по смыслу приведенных положений стандартов оценки, допускается в целях определения стоимости объекта недвижимости использование информации из сети "Интернет".

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе о допущенных экспертом нарушениях, являлись предметом оценки суда первой инстанции и не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости оцениваемого объекта недвижимости в указанном выше размере.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 12 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи