Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2020 г. по делу N 66а-952/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Катанаевой А.С, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания административное дело N 3а-60/2020 (УИД N 15OS0000-01-2019-000234-65) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЮТЕКС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия - Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 15 июня 2020 г, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Беслекоева М.З. (участвовал посредством использования системы видеоконференц-связи), судебная коллегия

установила:

ООО "ЮТЕКС" обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 15 июня 2020 г. заявленные требования административного истца удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. в размере его рыночной стоимости 5 505 000 руб. Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости определено считать 20 декабря 2019 г.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия - Алания просит решение суда отменить, в удовлетворении требований административного истца отказать. Считает, что выводы суда основаны на заключении экспертизы, по содержанию не отличающейся от отчета, представленного административным истцом.

Представитель административного истца по доверенности Беслекоев М.З. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" находится в аренде у административного истца, расчет арендной платы за который осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 28 ноября 2014 г. N 412 утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населенных пунктов, а также по муниципальным районам и городским округам Республики Северная Осетия-Алания по состоянию на 1 января 2015 г.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 г. на основании приведенного выше постановления N 412 от 28 ноября 2014 г. и составляет 19 080 390 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания от ДД.ММ.ГГГГ г. N N заявление административного истца от 11 декабря 2019 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, при этом указано на недостоверность и несоответствие законодательству об оценочной деятельности представленного отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. N N, выполненного оценщиком ФИО12

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил отчет от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненный оценщиком ФИО13 согласно которому рыночная стоимость составляет на 1 января 2015 г. 5085 000 руб.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства представителя административного истца определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Строитель" ФИО14.

По результатам судебной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненной экспертом ФИО15, рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 г. составила 5 505 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судом первой инстанции было принято обжалуемое решение.

При этом суд посчитал указанное заключение соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.

Между тем, в ходе изучения заключения судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ г, судебной коллегией были выявлены обоснованные сомнения в достоверности представленного экспертного заключения.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода.

При этом из заключения и пояснений эксперта в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что отбор аналогов произведен без учета вида разрешенного использования земельного участка или целевого использования, отнесения участков к одну сегменту рынка с исследуемым.

В нарушение пункта 10 ФСО N 1, пункта 22 ФСО N 7, положений Методических рекомендаций при проведении оценки не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Экспертом взят объект - аналог N 2, дата предложения которого 1 сентября 2010 г, при том, что датой, на которую проводится оценка, является 1 января 2015 г. Доказательств того, что объект - аналог предлагался на рынке на дату исследования, при этом по той же цене, не представлено. В судебном заседании эксперт пояснил, что данную информацию не проверял.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что примененные объекты-аналоги не отвечают требованиям сопоставимости, представленная в отношении них информация по ценообразующим признакам не является полной и проверяемой, анализ состояния актуальности рынка земельных участков произведенный по ценообразующим факторам на дату оценки воспроизведен экспертом-оценщиком не в полном объеме, представленные фактические сведения о земельных участках-аналогах не отвечают требованиям достаточности. Примененные оценщиком коэффициенты корректировки должным образом не мотивированы.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано обоснованным, вместе с тем оно было положено в основу решения суда.

Поскольку выявленные неясность и неполнота заключения по результатам допроса эксперта в суде апелляционной инстанции устранены не были, определением судебной коллегии от 8 сентября 2020 г. в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ по делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр поддержки бизнеса" ФИО17

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N N рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 г. составила 18 225 240 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца выражал несогласие с результатами повторной судебной экспертизы по причине того, что экспертом не осуществлен осмотр объекта оценки, не учтено, что рельеф земельного участка не спокойный. Также полагал, что экспертом не были учтены индивидуальные характеристики исследуемого объекта, в качестве аналогов отобраны объекты, отличающиеся от объекта оценки по площади, месту расположения.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию - согласно виду разрешенного использования - для завершения строительства сервис-центра.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Осмотр объекта экспертизы экспертом не производился в связи с ретроспективной датой оценки, о чем указано на страницах 8, 23 экспертного заключения, что не противоречит пункту 5 раздела III ФСО N 7.

Заявляя о несоответствии указанной в экспертном заключении топографии земельного участка, представитель административного истца не приводит доводов о том, что рельеф участка иной, чем указано экспертом. При этом, как следует из отчета об оценке, представленного самим же административным истцом при обращении в суд, рельеф участка ровный с незначительным уклоном, оценщик участвовал в осмотре объекта.

Эксперт ФИО16 верно определиласегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте - "адрес", сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Вопреки доводам представителя административного истца, экспертом, в силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, на местоположение, на площадь. К объектам - аналогам N 3, 4 применены повышающие корректировки на местоположение (страница 69 экспертного заключения), к аналогу N 1 применена корректировка на площадь 4% (страница 70 экспертного заключения), в соответствии с данными издания "Справочник оценщика недвижимости, Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Таблицы. Графики. Гистограммы" под редакцией Л.А. Лейфера.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

При этом судебная коллегия учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Обоснование выбора подхода к исследованию и отказ от иных подходов приведено в заключении.

Данное заключение лицами, участвующими в деле, не опровергнуто и по результатам оценки в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ сомнений в достоверности у судебной коллегии не вызывает.

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной согласно заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г. N N

От ООО "Центр поддержки бизнеса" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 48 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ, пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 48 000 руб, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением по запросу суда апелляционной инстанции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. N 34/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях").

Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части установленного размера кадастровой стоимости земельного участка, а также распределить судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Судом первой инстанции в резолютивной части решения в качестве даты подачи заявления об установлении кадастровой стоимости 20 декабря 2019 г, т.е. дата вынесения решения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания об отклонении заявления ООО "ЮТЕКС" о пересмотре кадастровой стоимости.

С учетом приведенных разъяснений, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения резолютивной части оспариваемого судебного акта в части определения даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости с учетом обращения административного истца 11 декабря 2019 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания.

Судом первой инстанции при вынесении решения ошибочно указано наименование административного истца "ЮТЭКС" вместо "ЮТЕКС". Указанные описки, в соответствии с положениями статьи 184 КАС РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции", судебная коллегия считает возможным устранить при вынесении апелляционного определения.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

устранить описки, допущенные в тексте решения Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 15 июня 2020 г. в указании наименования административного истца, указав верным наименование - общество с ограниченной ответственностью "ЮТЕКС".

Решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 15 июня 2020 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты подачи заявления об установлении кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 3 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 18 225 240 руб.

Изменить дату подачу обществом с ограниченной ответственностью "ЮТЕКС" заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка на 11 декабря 2019 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮТЕКС" в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО "Центр поддержки бизнеса" ("данные изъяты", "адрес") судебные расходы за проведение экспертизы в размере 48 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи