Решение Московского городского суда от 18 ноября 2020 г. по делу N 3а-1446/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Белове Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1446/2020 по административному исковому заявлению ООО "ВТБ Капитал Пенсионный резерв" Д.У закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Аруджи-фонд недвижимости 1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВТБ Капитал Пенсионный резерв" Д.У закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Аруджи-фонд недвижимости 1" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером *, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость данных помещений в размере рыночной.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что владельцы паевого фонда являются собственниками указанных нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права владельцев инвестиционных паев, являющихся плательщиками налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца ООО "ВТБ Капитал Пенсионный резерв" Д.У закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Аруджи-фонд недвижимости 1" Степанов А.В. в судебное заседание явился, поддержал уточненные исковые требования.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Норвардян К.Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил провести по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что владельцам инвестиционных паев закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Аруджи-фонд недвижимости 1" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером * площадью 8684, 3 кв.м по адресу: *; нежилое помещение с кадастровым номером * площадью 1156, 9 кв.м по адресу: *; нежилое помещение с кадастровым номером * площадью 1937, 1 кв.м по адресу: *.

В отношении указанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 год установлена кадастровая стоимость.

Владельцы инвестиционных паев закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Аруджи-фонд недвижимости 1" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" являются плательщиками налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 16 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "ВТБ Капитал Пенсионный резерв" Д.У закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Аруджи-фонд недвижимости 1" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений был представлен отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "Эксон", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 567 297 630 рублей без учета НДС и 680 757 156 рублей с учетом НДС; нежилого помещения с кадастровым номером *- в размере 77 439 853 рублей без учета НДС и 99 927 824 рубля с учетом НДС; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 149 700 657 рублей без учета НДС и 179 640 788 рублей с учетом НДС.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое Бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы эксперта ООО "Экспертно-правовое Бюро Скворцова Д.Г. отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

С выводами эксперта о недостоверности отчета ООО "Эксон" стороны выразили согласие, в связи с чем, данный отчет судом в качестве доказательства не принимается.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 1 012 689 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- в размере 152 228 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 240 054 000 рублей.

Судом по ходатайству сторон проведена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, которая поручена эксперту ООО "ЦДК" Бубякину Н.А.

Согласно заключению эксперта Бубякина Н.А. по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 699 190 017 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- в размере 103 524 051 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 186 888 502 рублей.

Суд, допросив экспертов Скворцова Д.Г. и Бубякина Н.А. в судебном заседании и оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставленные заключения в совокупности с другими доказательствами, приходит к следующим выводам.

Как следует из предоставленных заключений существенная разница в размере рыночной стоимость рассчитанной экспертами Скворцовым Д.Г. и Бубякиным Н.А. возникла из-за различий в оценке класса здания объектов исследования. Так эксперт Бубякин Н.А. отнес объекты исследования к классу "С", а эксперт Скворцов Д.Г. к классу "В", соответственно определенному классу здания подбирались аналоги и применялись соответствующие корректировки. При этом классификация здания определялась экспертами на основании одной и той же классификационной таблицы.

Согласно использованной экспертами Классификационной таблицы коммерческой недвижимости данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (класса А, В+, В-). Объекты оценки расположены в здании 1914 года постройки, соответственно применение при определении класса здания данной классификации могло привести к ошибкам.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Бубякин Н.А. пояснил, что здание им было отнесено к классу "С" исходя из качества отделки фасада и отсутствия достаточного количества парковочных мест. Вместе с тем, здание имеет организованную охраняемую парковку, расположено не внутри "Садового кольца", таким образом, критерий обеспеченности парковочными местами носит, согласно использованной экспертами Классификации, рекомендательный характер.

Что касается определения качества отделки фасада эксперт Бубякин Н.А. не смог привести достаточных объективных критериев (какой либо определенной методики) руководствуясь которыми он пришел к выводу о качестве материала отделки фасада (высококачественный или нет).

Напротив выводы эксперта Скворцова Д.Г. о том, что здание относится к классу "В" подтверждаются многочисленными объявлениями из сети "Интернет", в которых класс здания определен как класс "В". Что касается доводов истца о необходимости учета физического состояния здания, которое отражено в заключении эксперта ООО "Международное агентство строительная экспертиза и оценка "Независимость" "Межэтажные перекрытия в здании", то данное заключение выполнено по состоянию на 07 октября 2015 года и его актуальность на дату оценки не подтверждена.

При таких данных суд полагает, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненная экспертом Скворцовым Д.Г, наиболее правильно отражает его рыночную стоимость.

Доводы административного истца о том, что ранее при определении рыночной стоимости здания на иной период в рамках рассмотрения другого административного экспертом Союза Финансово-экономических судебных экспертов Ершовым В.А. была проведена экспертиза, по результатам которой данное здание отнесено к классу "С" и имеет в помещениях отделку стандартного класса качества для офисов с применением отделочных материалов низшего ценового диапазона, судом отклоняются поскольку в данном заключении отсутствует описание позволяющее проверить выводы эксперта относительно качества отделки. Кроме того, использованная экспертами Скворцовым Д.Г. и Бубякиным Н.А. классификация указывает на необходимость использования качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада. Формулировка, использованная экспертом Ершовым В.А, не позволяет в полной мере прийти к выводу, что использованные в отделке материалы не являются качественными, при этом эксперт Ершов В.А. отмечает, что отделка является стандартной для офисов.

Предоставленный истцом Отчет по комплексному аудиту технического состояния и функционирования нежилого здания судом в качестве доказательства подтверждения доводов истца не принимается, поскольку аудит имел иные цели. Суд отмечает, что в проведении аудита использовались специалисты обладающие необходимыми профессиональными навыками занятые в оказании услуг по объектам А и В различного назначения, при этом согласно выводам данных специалистов состояние помещений разнится от уровня отличное до удовлетворительного. При этом доводы истца об отсутствии системы видеонаблюдения опровергаются вышеприведенным Отчетом.

Доводы об анализе рыночной стоимости экспертом Скворцовым Д.Г. на величину НДС не соответствуют тексту заключения и опровергаются экспертом.

В свою очередь доводы Управления Росреестра по Москве, поддержанные ДГИ г.Москвы опровергаются пояснениями эксперта Скворцова Д.Г. в которых подробно изложена методология оценки недвижимого имущества, в том числе расчет потенциального валового дохода, арендных ставок, а также приведены разъяснения о применении тех или иных корректировок. При этом при проведении экспертизы эксперт Скворцов С.Г. учитывал наличие в составе объектов экспертизы вспомогательных помещений, таких как кладовки, венткамеры, помещения обслуживания лифтов и с учетом этого применял соответствующие корректировки.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Суд отмечает, что вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Вместе с тем, оспаривая рыночную стоимость определенную экспертом Сковрцовым Д.Г. ни ДГИ г. Москвы ни Управление Росреестра по Москве не привели достаточных данных, свидетельствующих, что значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости находится за границами допустимого интервала.

Таким образом, суд приходит к выводу, что определенная в заключении эксперта Скворцова Д.Г. итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объектов оценки с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом доходного и сравнительного подходов, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении ООО "Экспертно-правовое Бюро" по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд -16.10.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 1 012 689 000 (один миллиард двенадцать миллионов шестьсот восемьдесят девять тысяч) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 152 228 000 (сто пятьдесят два миллиона двести двадцать восемь тысяч) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 240 054 000 (двести сорок миллионов пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16.10.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда И.Е.

Лебедева