Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 03 декабря 2020 г. по делу N 66а-1265/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рассказовой Г.В, судей Демидчик Н.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахтиновой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-111/2020 (УИД 23OS0000-01-2019-001700-26) по административному исковому заявлению ООО "АгроКапитал" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам ООО "АгроКапитал", департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Краснодарского краевого суда от 20 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Рассказовой Г.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "АгроКапитал" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. В обоснование иска указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, "адрес" Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 1 069 746 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г. Согласно отчету оценщика N768/19 от 16 сентября 2020 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 374 280 000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых платежей. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 20 июля 2020 г. исковые требования ООО "АгроКапитал" удовлетворены частично. В отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 655 558 000 руб, по состоянию на 1 января 2016 г. В решении указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 сентября 2019 г. С ООО "АгроКапитал" в пользу ООО "Артилком" взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

В апелляционной жалобе ООО "АгроКапитал" просит решение суда Краснодарского краевого суда от 20 июля 2020 г. отменить, принять по делу новое решение, установив кадастровую стоимость оспариваемого объекта в размере 374 280 000 руб. согласно отчету оценщика. В обосновании доводов жалобы указано, что заключение эксперта выполнено с нарушением норм действующего законодательства. По мнению административного истца, судебным экспертом допущены нарушения при подборе объектов-аналогов, необоснованно отказано в проведении корректировки на площадь земельного участка.

В апелляционных жалобах департамент имущественных отношений Краснодарского края и администрация муниципального образования город-курорт Анапа просят решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать. В обоснование доводов жалоб указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Указывают на отсутствие нарушений прав административного истца в результате установления кадастровой стоимости земельного участка. Указывают, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости отрицательно повлияет на доходы бюджета.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края поддержала доводы апелляционной жалобы. Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя административного ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены организациями в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "АгроКапитал" является собственником земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 200 000 +/- 313 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, в границах ЗАО АФ "Кавказ". Земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки недвижимости в Краснодарском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2016 г. Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка утверждена в порядке массовой кадастровой оценки в сумме 1 069 746 000 руб.

В обоснование административных исковых требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости ООО "АгроКапитал" предоставлен отчет оценщика ИП Мирка И.И, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 374 280 000 рублей.

Ввиду существенной разницы между утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной на основании отчета оценщика, определением суда первой инстанции от 5 декабря 2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Артилком".

В соответствии с экспертным заключением N 33/20 от 22 января 2020 г, подготовленным ООО "Артилком", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 655 558 000 руб.

В подтверждение возражений относительно выводов судебной экспертизы административным истцом представлена рецензия оценщика Мирка И.И. на заключение судебной экспертизы, в которой рецензентом указано на неверный подбор объектов-аналогов, необоснованный отказ от корректировки на площадь земельного участка, неверное определение корректировки на торг.

В целях проверки доводов рецензии определением Краснодарского краевого суда от 13 февраля 2020 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тому же экспертному учреждению - ООО "Артилком".

В соответствии с экспертным заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы N 33/20-ДОП от 27 марта 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 655 558 000 руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611).

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что именно заключение судебной экспертизы, подтвержденное выводами эксперта, содержащимися в заключении дополнительной судебной экспертизы, является допустимым и достоверным доказательством размера рыночной стоимости спорного земельного участка.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, дополнительной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что заключение судебной экспертизы и заключение дополнительной судебной экспертизы содержат все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствуют требованиям закона, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности. Выводы заключений содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции в судебном заседании была допрошена судебный эксперт Пономарева Д.С, которая дала подробные и последовательные показания по существу проведенной экспертизы и подтвердила свои выводы.

Судебным экспертом в заключении мотивировано использование сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж. В заключении проведен подробный анализ рынка объекта исследования, содержится выборка из 15 объектов-аналогов, мотивированы выводы эксперта на предмет возможности использовать такие объекты в качестве аналогов. К сравнению при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом отобрано 3 объекта-аналога, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, имеют схожий вид разрешенного использования, близкое местоположение. Экспертом применена корректировка на торг в размере 1 %, в остальном подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту, в связи с чем к ним корректирующие коэффициенты не применялись. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

В качестве возражений относительно выводов судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы административным истцом представлена рецензия оценщика Иванова А.А, в котором указано на необоснованный отказ эксперта от применения корректировки на площадь, отказ от обоснования отбора объектов-аналогов для расчета, выбор одного и того же объекта в качестве разных объектов аналогов.

Судебной коллегией проверены и признаны необоснованными все замечания, указанные как в рецензии оценщика Иванова А.А, так и в рецензии оценщика Мирка И.И.

Так, в заключении содержится подробный анализ рынка, выборка земельных участков, описание критериев, по которым экспертом осуществлен отбор объектов-аналогов. В судебном заседании эксперт Пономарева Д.С. дала подробные объяснения относительно отбора объектов аналогов, из которых следует, что экспертом были исключены объекты с нетипичными условиями предложения, расположенные за пределами района местоположения объекта оценки, а также объекты с иным видом разрешенного использования. В заключении дополнительной судебной экспертизы экспертом дополнены выводы о применении корректировки на торг в размере 1%, произведен отбор экспертных мнений, анализ рынка недвижимости. Проанализировав полученную информацию, судебный эксперт пришел к выводу о том, что несмотря на неактивность рынка земельных участков, владельцы объектов, расположенных на черноморском побережье, в частности, в г. Анапа, редко соглашаются снижать цену в процессе торговли, в связи с чем судебным экспертом была принята в расчетах корректировка на уровне среднего значения - 1%.

В заключении дополнительной судебной экспертизы в связи с доводами рецензента о необоснованном отказе от применения корректировки на площадь земельного участка, экспертом проведено дополнительное исследование зависимости цены предложения от площади объекта. Экспертом было выявлено, что зависимость цены предложения удельной единицы площади от масштаба объекта слабая, хотя величины площадей существенно различаются (в два и более раза). Судебным экспертом по данному вопросу собраны экспертные мнения, подтвержденные данными рынка земельных участков г. Краснодара, которые подтвердили выводы об отсутствии зависимости цены объекта от его масштаба именно на черноморском побережье. Судебная коллегия не находит оснований сомневаться в таких суждениях эксперта, поскольку они основаны на научном исследовании и подкреплены статистическими данными рынка.

Содержащийся в рецензии оценщика Иванова А.А. вывод о том, что судебным экспертом использован один и тот же объект-аналог в качестве объекта N 2 и N 3, противоречит материалам дела. Из текста приложенных к заключению объявлений следует, что данные объекты являются разными, имеют разную площадь, разную стоимость, разный номер объявления в базе данных.

Представленный административным истцом отчет оценщика не может быть признан достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку не содержит данных, позволяющих с достоверностью установить, каким образом оценщиком была осуществлена выборка объектов-аналогов, что не соответствует пунктам 10, 11, подпункту "в" пункта 22 ФСО N 7. Приложенные к отчету объявления не содержат текстов, из которых можно было бы получить информацию об объекте-аналоге, что свидетельствует о нарушении положений пункта 5 ФСО N 3.

Доводы апелляционных жалоб не содержат оснований, которые могли бы поставить под сомнение выводы судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы. Предусмотренных законом оснований для удовлетворения ходатайства административного истца о назначении повторной судебной экспертизы по делу судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения по доводам апелляционных жалоб, в связи с чем его следует признать законным и обоснованным. Процессуальных нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь положениями статей 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 20 июля 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ, в течение 6 месяцев.

Председательствующий Г.В. Рассказова

Судьи Н.В. Демидчик

Ю.А. Печурина