Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2020 г. по делу N 66а-1056/2020

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Тертишниковой Л.А, Мулярчика А.И, при секретаре Ковалевой С.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-20/2020 по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области N 178 от 28 августа 2019 года, по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - ФИО1, на решение Омского областного суда от 18 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее - Комиссия) N 178 от 28 августа 2019 года, которым пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N на основании заявления ФИО7, представившего отчет об оценке N 25/19 от 21 июня 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки. Расчет рыночной стоимости произведен из некорректной выборки объектов-аналогов, оценщиком для подбора аналогов использовано только 23 объекта, однако количество предложений о продаже объектов-аналогов значительно больше. Оценщиком не приняты во внимание объекты-аналоги, информация о которых имеется в используемых им источниках и которые принимаются во внимание при оценке другими оценщиками. Большинство аналогов взяты оценщиком стоимостью в два раза ниже стоимости аналогов, которые им не использованы. Часть аналогов не могут являться таковыми, так как расположены на значительном расстоянии от местоположения объекта оценки, не сопоставимы по площади. Административный истец полагал необоснованным неиспользование аналогов N 16, 17, 18, 23, так как препятствий в получении информации о зарегистрированных правах на участки у оценщика не имелось. Указанное в совокупности привело к искажению стоимости спорного земельного участка.

Решением Омского областного суда от 18 сентября 2020 года административное исковое заявление удовлетворено.

С указанным решением не согласился представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, отказав в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование своей позиции указывает, что суд первой инстанции на основе данных заключения судебно-методологической экспертизы пришел к ошибочному выводу, что оценщиком использован не полный объем имеющейся информации об объектах-аналогах, а так же о том, что спорный отчет не содержит корректного и достаточного обоснования использования в расчетах только части доступных объектов объектов-аналогов.

Федеральный стандарт оценки N 7 не запрещает использовать лишь часть доступных (достоверных, непротиворечивых, однозначных) оценщику объектов-аналогов. Между тем, оценщик использовала доступные объекты-аналоги, отбор аналогов проводился тщательно, все характеристики выверялись и анализировались, оценщиком отброшены менее схожие с объектом оценки аналоги, в том числе имеющие иные виды разрешенного использования.

Объекты, по которым в открытых источниках на дату составления отчета отсутствовала информация, и/или оценщик не мог проверить сведения об имущественных правах, не использовались в качестве аналогов. Оценщик правомерно исключила объекты-аналоги NN 16, 17, 18, 23 по мотивам отсутствия информации о составе имущественных прав на дату оценки, являющуюся ретроспективной, поскольку сведения ЕГРН актуальны и доступны третьим лицам лишь на текущую дату.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 названной статьи административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 данного кодекса.

Абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N имеет площадь 2 589 +/- 18 кв.м, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-деловых целей под здание; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, одноэтажного кирпичного здания с тремя одноэтажными кирпичными пристройками, почтовый адрес ориентира: "адрес" находится в государственной неразграниченной собственности.

6 октября 2016 года указанный земельный участок передан в аренду ФИО7, ФИО9, ФИО8 на основании соглашения от 06.10.2016 г. к договору аренды N, зарегистрированному 2 октября 2006 года.

В связи с заключением соглашения об отступном, зарегистрированным 21 января 2019 года, права и обязанности по договору аренды земельного участка выбывшего арендатора ФИО8 перешли к ФИО10

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости - помещение, с кадастровым номером N, адрес (местоположение): "адрес", которое находится в общей долевой собственности ФИО7, ФИО9, ФИО10 Право собственности ФИО8 прекращено 21 января 2019 года.

Согласно соглашению к договору аренды N от 13 апреля 2006 года при определении размера арендной платы учитывается кадастровая стоимость земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области" утверждены результаты кадастровой оценки. На основании указанного приказа определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2014 года в размере 5 111 359, 14 рублей, о чем 21 января 2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Решением Комиссии 28 августа 2019 года N 178 года, принятым на основании заявления ФИО7 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, представившего отчет об оценке N 25/19 от 21 июня 2019 года, подготовленный оценщиком ООО "Центр независимой экспертизы "Арус" ФИО4, определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равной 854 000 рублей, по состоянию на 1 января 2014 года.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Омский областной суд исходил из того, что отчет об оценке N 25/19 от 21 июня 2019 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, Комиссия неправомерно приняла решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установив ее в размере рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам действующего законодательства и подтверждаются содержащимися в материалах дела доказательствами.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в которой указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 года (далее - ФСО N 3), предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком должно учитываться, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из пункта 10 ФСО N 7 следует, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В представленном отчете об оценке N 25/19 от 21 июня 2019 года, подготовленном оценщиком ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус" ФИО4, как верно указал суд первой инстанции, в нарушение положений ФСО N 3 и ФСО N 7 при анализе рынка для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N оценщиком использован не полный объем имеющейся информации об объектах-аналогах, корректного и достаточного обоснования использования в расчетах только части доступных оценщику объектов-аналогов в отчете N 25/19 от 21 июня 2019 года не содержится. Кроме того, оценщиком использована недостоверная информация о стоимости предложений по ряду объектов-аналогов, предложенных к реализации на аукционе, в связи с чем, получены некорректные ценовые диапазоны.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оценщиком использован полный объем имеющейся информации об объектах-аналогах, отбор аналогов проводился тщательно, отчет содержит обоснование использования в расчетах только части доступных объектов объектов-аналогов, суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что определением Омского областного суда 23 января 2020 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению соответствия отчета об определении рыночной стоимости земельного участка N 25/19 от 21 июня 2019 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Во исполнение указанного определения представлено заключение ФБУ Омская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации от 16 июля 2020 года N 1029/3-4, которым выявлено частичное несоответствие отчёта N 25/19 от 21 июня 2019 года, статье 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 4, 5 ФСО N 3, подпункту "в" пункта 22 ФСО N 7. Отмечено, что при составлении отчета не соблюдены принципы оценки - существенности (полноты и достоверности использованной информации), обоснованности и однозначности (пункт 5 ФСО N 3).

Поскольку в заключении N 1029/3-4 содержались выводы о сопоставимости земельных участков 5 и 9 видов разрешенного использования, по ходатайству представителя заинтересованных лиц ФИО5 определением Омского областного суда от 30 июля 2020 года по делу назначена повторная экспертиза для установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту ООО "ИнвестАудит" ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО "ИнвестАудит" ФИО6 от 7 сентября 2020 года N 12/ЭЗ/2020, отчет N 25/19 от 21 июля 2019 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; выявленные недостатки данного отчета могли напрямую повлиять на достоверность определенной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.

При этом экспертом, в частности, отмечено, что оценщику на дату оценки 1 января 2014 года были известны данные как минимум еще о трех земельных участках, предлагаемых к продаже на эту дату, опубликованные в периодических печатных изданиях "Новый адрес" N 51 от 23 декабря 2013 года и "Новый адрес" N 25 от 24 июня 2013 года, однако указанные объекты не были рассмотрены в качестве аналогов, то есть в нарушение п. 5 ФСО N 3 и п. 22 ФСО N 7 оценщиком не изложена вся информация, существенная для определения стоимости объекта оценки, а содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов, также не описан объем всех доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах.

Также экспертом установлено, что в отчете в качестве аналогов N 1-7, N 14 были рассмотрены земельные участки, продаваемые с торгов и опубликованные в сети Интернете на сайте администрации города Омска в октябре 2013 года, однако те же самые оферты были опубликованы в еженедельнике "Новый адрес" N 51 (418) от 23 декабря 2013 года, то есть с датой более близкой к дате оценки, и имели иные данные о ценах. В этой связи судебный эксперт сделал вывод о неактуальности используемой оценщиком информации о ценах данных земельных участков и о недостоверности полученной рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанной с использованием неактуальной информации, т.е. с нарушением п. 5 ФСО N 3, информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не была подтверждена.

Относительно довода жалобы о том, что оценщик правомерно исключил объекты-аналоги NN 16, 17, 18, 23 по мотивам отсутствия информации о составе имущественных прав на дату оценки, суд апелляционной инстанции отмечает, что экспертом ФИО6 сделан аналогичный вывод об обоснованности исключения указанных оферт.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для сомнения в правильности выводов и суждений эксперта ФИО6, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Представителем административного ответчика не представлено каких-либо допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих доводы апелляционной жалобы.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не содержат обстоятельств, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и, следовательно, не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда.

Решение Омского областного суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права; предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены в апелляционном порядке обжалуемого решения не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Омского областного суда от 18 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Омский областной суд в течение 6 месяцев с момента вынесения настоящего определения.

Председательствующий

Судьи