Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 декабря 2020 г. по делу N 66а-1347/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рассказовой Г.В, судей Брянцевой Н.В, Фофонова А.С, при ведении протокола помощником судьи Андреевым О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-34/2020 (УИД 050S0000-01-2019-000255-58) по административному исковому заявлению Гасановой З.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам административного истца Гасановой З.М,, административного ответчика правительства Республики Дагестан на решение Верховного Суда Республики Дагестан от 3 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Рассказовой Г.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Гасанова З.М. обратилась в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. В обоснование иска указала, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" По результатам государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость здания установлена в размере 61 484 607, 4 руб. Согласно отчету об оценке NА-34/19 от 15 сентября 2019 г. оценщика ООО "Импера" Терехиной Н.В, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 13 марта 2014 г. составила 18 078 000 руб. Указанная кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых платежей. В исковом заявлении Гасанова З.М. просила установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика. В ходе рассмотрения дела административный истец заявленные административные исковые требования дополнила, просила восстановить срок обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Решением суда Верховного Суда Республики Дагестан от 3 сентября 2020 г. административные исковые требования Гасановой З.М. удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости в сумме 54 862 000 руб. по состоянию на 18 декабря 2013 г. В решении суда указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 октября 2019 г, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению на период до 1 января 2020 г.

В апелляционной жалобе Гасанова З.М. просит решение суда отменить, назначить по делу повторную судебную экспертизу, ссылаясь на допущенные судебным экспертом нарушения федеральных стандартов оценки при проведении судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе Правительство Республики Дагестана просит решение Верховного Суда Республики Дагестан от 3 сентября 2020 г. отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении требований в полном объеме. Полагает, что судебная оценочная экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства.

В судебном заседании административный истец и ее представитель поддержали доводы апелляционной жалобы. Иные участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя административного истца и ее представителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником здания с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Постановлением правительства Республики Дагестан от 29 октября 2013 г. N 552 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Республики Дагестан" утверждены удельные показатели кадастровой стоимости и результаты государственной кадастровой оценки недвижимости в Республике Дагестан. Датой формирования перечня объектов недвижимости, в отношении которых постановлением правительства Республики Дагестан от 29 октября 2013 г. N 552 утверждены удельные показатели кадастровой стоимости и результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, является 28 июля 2012 г. Принадлежащее Гасановой З.М. здание поставлено на кадастровый учет позднее указанной даты, а именно - 18 декабря 2013 г.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости была определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Дагестан 13 марта 2014 г. в порядке, предусмотренном положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в сумме 61 484 607 руб. 40 коп. как вновь учтенного объекта. Применительно к положениям статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности выводы суда первой инстанции о том, что датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, является 18 декабря 2013 г, являются верными.

7 февраля 2020 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о новой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая определена в порядке массовой оценки по состоянию на 1 января 2019 г. и составляет 87 896 452, 81 руб. Учитывая, что Гасанова З.М. является собственником объекта недвижимости с 19 февраля 2010 г, архивная кадастровая стоимость затрагивает ее права как налогоплательщика, в связи с чем судом принято правильное решение о рассмотрении таких требований по существу (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для восстановления пропущенного срока на обращение в суд в решении подробно мотивированы, соответствуют положениям закона и основаны на верной оценке фактических обстоятельств дела.

Административным истцом в подтверждение доводов о завышенном размере кадастровой стоимости здания представлен отчет оценщика ООО "Импера" от 15 сентября 2019 г, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 13 марта 2014 г. составляет 18 078 000 руб. Указанный отчет не может быть признан допустимым доказательством по делу, поскольку составлен на иную дату (датой определения кадастровой стоимости является 18 декабря 2013 г.). Экспертом был использован только затратный подход для определения рыночной стоимости здания, при этом при определении размера износа здания, 2008 года постройки, физический износ был определен 4%, экономический износ - 82%, сумма накопленного износа - 83%, в связи с чем рыночная стоимость здания определена как произведение восстановительной стоимости 106 341 571 руб. и размера накопленного износа 83% в сумме 18 078 000 руб. При расчете восстановительной стоимости оценщиком выделен и учтен налог на добавленную стоимость.

Определением суда первой инстанции от 13 декабря 2019 г. по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, которая поручена эксперту Гаджиевой З.Д.

В соответствии с заключением эксперта-оценщика Гаджиевой З.Д. от 5 февраля 2020 г. рыночная стоимость здания по состоянию на 18 декабря 2013 г. составляет 49 480 000 руб. Судебная коллегия критически оценивает указанное заключение судебной экспертизы, поскольку судебным экспертом в заключении указано на активный характер рынка объектов коммерческой недвижимости в г. Махачкале, при этом эксперт отказался от использования сравнительного подхода. Заключение эксперта-оценщика Гасановой З.Д. не содержит данных, позволяющих с достоверностью установить, каким образом эксперт пришел к выводу об отсутствии на активном рынке недвижимости объектов-аналогов, что не соответствует пунктам 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299.

В связи с возникшими у суда первой инстанции сомнениями в достоверности выводов судебной экспертизы определением суда от 5 марта 2020 г. было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, которая поручена ООО "Аудиторская фирма "Аудит-Консалтинг".

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО "Аудиторская фирма "Аудит-Консалтинг" от 22 июня 2020 г. рыночная стоимость здания по состоянию на 18 декабря 2013 г. составляет 54 862 000 руб.

Оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы, подготовленное экспертом ООО "Аудиторская фирма "Аудит-Консалтинг", является допустимым и достоверным доказательством размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Судом первой инстанции в судебном заседании была допрошена судебный эксперт Дзудцева Т.В, которая дала подробные и последовательные показания по существу проведенной экспертизы и подтвердила свои выводы.

При проведении судебной экспертизы установлено, что объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание, которое эксплуатируется по назначению - в качестве банкетного зала.

Объект оценки отнесен к сегменту рынка торгово-офисная недвижимость, помещения свободного назначения. Экспертом использованы сравнительный подход с применением метода сравнения продаж и затратный подход с применением метода сравнительных единиц. Заключение содержит мотивы, по которым эксперт отказался от применения доходного подхода. В заключении проведен подробный анализ рынка объекта исследования, содержится выборка из 10 объектов-аналогов, мотивированы выводы эксперта на предмет возможности использовать такие объекты в качестве аналогов. К сравнению при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом отобрано 3 объекта-аналога, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, являются, как и объект оценки, отдельно стоящими зданиями, расположены в одном населенном пункте. В рамках сравнительного подхода экспертом определена стоимость земельного участка, данная стоимость вычтена из размера стоимости здания. При определении сравнительным подходом стоимости здания экспертом применены корректировка на торг, корректировка на этажность и корректировка на общую площадь, Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению и дополнительным письменным пояснениям эксперта объявлениями, размещенными в газете "Недвижимость Дагестана", содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию. При определении стоимости здания затратным подходом эксперт руководствовался нормативной документацией, содержащей стоимостные показатели возведения единицы измерения строительного объема различных типовых зданий и сооружений в соответствии со сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, применил индексы осовременивания цен. Принятый к расчету строительный объем здания соответствует данным технической документации, имеющейся в материалах дела. Примененные при расчете коэффициенты осовременивания цен экспертом обоснованы.

Определенный экспертом износ здания обоснован ссылкой на строительные нормы и правила, сомнений в правильности не вызывает.

Возражая против выводов судебного эксперта, административный истец представил рецензию оценщика ООО "Импера" Терехиной Н.В, в которой указано на допущенные судебным экспертом нарушения.

По всем указанным в рецензии замечаниям судебным экспертом Дзудцевой Т.В. даны пояснения как в устной, так и в письменной форме.

Так, доводы административного истца о том, что в печатном издании не указано название населенного пункта в тексте объявления, судебным экспертом опровергнуты. С учетом региона распространения печатного издания "Недвижимость Дагестана" экспертом указано, что в содержании объявлений приводится название населенного пункта в том случае, если им не является г. Махачкала.

Доводы о неприменении экспертом при расчете стоимости объекта оценки затратным методом коэффициента на региональное различие в уровне цен не соответствуют содержанию заключения экспертизы, на странице 31 которой имеются выводы о применении указанного коэффициента.

Корректирующий коэффициент на различие в объеме здания экспертом взят на основе сборника Ко-Инвест "Общественные здания 2011 г.", в связи с чем доводы административного истца со ссылкой на рецензию оценщика Терехиной Н.В. о нарушениях в данной части отклоняются.

Экспертом мотивированы выводы при определении величины внешнего износа здания. При этом, эксперт исходил из того обстоятельства, что объектом оценки является здание 2008 года постройки. Экспертом проведен анализ социально-экономического развития Республики Дагестан, отмечены улучшения темпов макроэкономических показателей, в связи с чем эксперт пришел к выводу об отсутствии признаков внешнего износа. Применение внешнего износа путем рейтинга заработных плат регионов эксперт счел недопустимым.

Доводы административного истца о различиях в площади объекта оценки и объектов-аналогов подлежат отклонению, поскольку судебным экспертом были применены необходимые корректировки на этажность и площадь, что не противоречит положениям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки федерального стандарта оценки N 1", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Поскольку имеющееся в материалах дела заключение повторной судебной экспертизы является полным, ясным, мотивированным, оснований для удовлетворения заявленного административным истцом ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции не усмотрено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости на основании заключения повторной судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения по доводам апелляционных жалоб. Процессуальных нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного Суда Республики Дагестан от 3 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ, в течение 6 месяцев.

Председательствующий Г.В. Рассказова

Судьи Н.В. Брянцева

А.С. Фофонов