Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 66а-50/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.

судей Ехаловой Ю.А, Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи Асеевой П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года по административному делу N3а-273/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автотранссервис 2009" к Управлению Федеральной государственной бюджетной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Подгорной Е.П, установила:

общество с ограниченной ответственностью "Автотранссервис 2009" (далее по тексту - ООО "Автотранссервис 2009", Общество) обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной государственной бюджетной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, используемого Обществом по договору аренды, с кадастровым номером N, общей площадью 9916 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", и установлении её равной рыночной в размере 783 364 рубля по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2019 года, утверждена в размере 2 976 684 рубля 04 копейки.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте об оценке ООО "Судебная экспертиза" N402-07.2020 от 13 июля 2020 года. Таким образом, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора земельного участка.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер его арендной платы, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной - 783 364 рубля.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года, административное исковое заявление удовлетворено.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9916 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости - 783 364 рубля по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления ООО "Автотранссервис 2009" о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать - 17 августа 2020 год.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что в процессе рассмотрения дела суду первой инстанции Департаментом имущественных отношений представлены возражения относительно отчёта об оценке, в которых приведены расчеты, опровергающие выводы отчета о размере рыночной стоимости земельного участка, однако, судом указанные расчеты не проверены, выводы возражений в решении суда не опровергнуты.

В решении суда также отсутствуют указания на то, какие именно ошибки привели к неправильному определению оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, то есть, судом первой инстанции нарушены правила оценки доказательств, установленные статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судом первой инстанции проигнорированы указания административного ответчика о существенном занижении рыночной стоимости, по сравнению с кадастровой.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, административный истец просил рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело с апелляционной жалобой в их отсутствии.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определённой методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регламентируя порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации предусмотренного статьёй 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. Учитывая периодичность проведения государственной кадастровой оценки, законодатель в части 3 данной статьи установилсрок (пять лет), в течение которого заинтересованным лицом может быть подано административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (при соблюдении иных, указанных в данной норме юридически значимых условий).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности, подлежащей применению в сходных правоотношениях, предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Из материалов административного дела следует, что 12 августа 2016 года между администрацией муниципального образования "адрес" (арендодатель) и ООО "Автотранссервис 2009" (арендатор) заключен договор аренды N земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 9916 кв.м, разрешенное использование земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; фактическое использование - содержание и эксплуатация нежилого здания (л.д.15, 16).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закон об оценочной деятельности).

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена актом N3-о от 1 ноября 2019 года в размере 2976684 рубля 04 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.14).

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об оценке, выполненный ООО "Судебная экспертиза" N 402-07.2020 от 13 июля 2020 года, в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 783 364 рубля (л.д.25-82).

Устанавливая величину кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании указанного отчёта, суд первой инстанции исходил из того, что предоставленный административным истцом отчёт соответствует требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", а также принимая во внимание, что представители административных ответчиков отчёт об оценке не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли и вопреки доводам апелляционной жалобы, лишены такой возможности не были, что подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении её в размере рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика.

Оценивая доводы апелляционной жалобы административного ответчика о том, что отчёт об оценке, предоставленный истцом, не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки.

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчёте сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчёт об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект - аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно пункту 11 ФСО N 7 объем исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В рассматриваемом случае, отчёт об оценке от 13 июля 2020 года N402-07.2020, подготовлен ООО "Судебная экспертиза и оценка", оценщик - Грибанова М.С, которая является членом Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков". Профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности от 1 июня 2020 года, выданным СПАО "Ингосстрах" на период с 1 июня 2020 года по 31 мая 2021 года, то есть, отчет выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Указанный отчёт отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчёта об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Из отчёта усматривается, что оценщиком был применен сравнительный подход к оценке методом прямого сравнительного анализа продаж, при этом был мотивированно обоснован отказ от использования затратного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1 и пункту 22 ФСО N 7.

В качестве аналогов объектов оценки оценщиком выбраны 12 элементов сравнения - передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (изменение цен, скидки), вид использования и (или) зонирования, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями). При выборе аналогов к расчёту оценщик руководствовался данными "Справочника оценщика недвижимости - 2018".

Таким образом, доводы о том, что оценщиком был исследован рынок не в полном объеме, отклоняются судебной коллегией.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены при составлении отчёта, поскольку оценщиком были выбраны объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по категории земель, применялись расчеты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам-аналогам, с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

В отчёте оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

Отчёт содержит информацию об источниках информации в отношении объектов-аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО N 1, пункту 11 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

Оценщик в отчёте об оценке описал объём доступных ему рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, при этом обосновал в отчёте использование лишь части доступных объектов-аналогов.

Так, оценщик указал, что для расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка им были приняты объекты-аналоги, предлагаемые на рынке, которые наиболее близки по характеристикам (площади земельных участков, а также по категории земли и ее назначению использования, праву собственности, дате предложения или же продажи).

Доводы со ссылкой на то, что оценщиком выполнены действия не к рыночным стоимостям объектов аналогов, а к стоимости продажи аренды, подобны доводам, приведенным в суде первой инстанции, которые судом проверялись, и справедливо не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах оценщика, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Из пояснений оценщика ООО "Судебная экспертиза и оценка" ФИО4 представленных во Второй апелляционный суд общей юрисдикции следует, что в отчёте в качестве объектов - аналогов подобраны земельные участки, находящиеся в аренде, объем имущественных прав на объекты - аналоги установлен из выписок ЕГРН. В связи с этим в расчеты были введены повышающие корректировки на передаваемые имущественные права. Размер корректировок на передаваемые имущественные права был установлен на основании Справочника оценщика недвижимости 2018 - часть 2 "Земельные участки", под редакцией Лейфера Л.А, в котором установлено соотношение цен сделок на земельные участки на праве собственности и на праве аренды.

Выбор аналогов, находящихся в аренде, не является нарушением требований законодательства об оценке и стандартов оценки, а также принятой методологии оценки сравнительным подходом.

Оценщиком для оценки подобраны объекты - аналоги, которые с учетом их назначения входят в класс земель - "земли под индустриальную застройку". Класс земель объектов - аналогов установлен на основании текста объявления о продаже земельных участков и открытых сведений ЕГРН, в том числе фонда государственной кадастровой оценки. Скриншоты объявлений аналогов земельных участков приведены в отчёте. Земельные участки, которые относятся к классу "под придорожный сервис", существенно дороже, чем участки класса земель "под индустриальную застройку".

Объект - аналог N3 с кадастровым номером N на дату оценки имел производственно - складское назначение, это следует из результатов Государственной кадастровой оценки, которые приведены в Приложении отчёта N01/2019 от 26 сентября 2019 года "Об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель водного фонда, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, по состоянию на 01 января 2019 года". Таким образом, оценщиком был сделан вывод о том, что объект - аналога N3 на дату оценки и на дату продажи аналога не был предназначен для строительства дорожного сервиса или других объектов, предназначенных для обслуживания транспортных средств. В случае, если бы при оценке объект-аналог N3 был отнесен к сегменту "под придорожный сервис" как это указано в апелляционной жалобе, к цене объекта была бы введена существенная понижающая корректировка, итоговая рыночная стоимость объекта оценки была бы необоснованно занижена.

К ценам объектов - аналогов, расположенных в "адрес" и "адрес", введены корректировки на населенный пункт. Обоснование размера корректировки на местоположение (город расположения) приведено в отчёте, размер корректировки установлен на основании корректирующих коэффициентов, установленных Справочником оценщика недвижимости, учитывающих численность населения городов, в которых расположен объект оценки и объекты - аналоги. При расчёте корректировки оценщиком дополнительно проанализирован и учтён еще один показатель, отражающий экономическую привлекательность, и, как следствие цены на недвижимость - соотношение заработных плат в городах объекта и аналогов.

Согласно п. 20 ФСО, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие коммуникаций непосредственно на оцениваемом земельном участке связано с расположенными на участке сооружениями (трубопроводами водоснабжения и водоотведения, линиями электропередач, газопроводом и т.д.), которые являются самостоятельными объектами капитального строительства.

В частности у оцениваемого участка оценщиком принято во внимание, что электроснабжение обеспечено посредством линейного сооружения - ЛЭП; канализация - выгребная яма; водоснабжение-привозное; газоснабжение-трубопровод; теплоснабжение-от оборудования котельной. То есть, все коммуникации на оцениваемом участке обусловлены наличием на участке либо движимого имущества (привозная вода), либо объектами капитального строительства - сооружениями. При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям, либо ее отсутствие.

Для оценки земельного участка по настоящему административному делу оценщиком были подобраны объекты-аналоги, которые расположены в границах населенных пунктов на территории, характеризующейся большой освоенностью, обеспеченностью инженерно-коммунальными сетями, развитостью улично-дорожной сети, возможностью подключения необходимыми коммуникациями. Соответственно, непосредственно у границ объектов - аналогов есть коммуникации, как и есть возможность подключения к ним, в связи с этим корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями не вводилась.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, административными ответчиками, не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что отчёт об оценке от 13 июля 2020 года, представленный в суд административным истцом, не соответствует требованиям действующего законодательства. Представители ответчиков, участвующие в ходе судебного разбирательства, ходатайство о назначении соответствующей оценочной экспертизы не заявляли.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу, что отчёт оценщика от 13 июля 2020 года, соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), составлен лицом, являющимся субъектом оценочной деятельности, является полным и обоснованным, не содержит существенных неточностей, оговорок и противоречий, и не допускает двойного толкования.

Как указывалось выше, ответчики в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы не заявляли, не содержится такое ходатайство и в апелляционной жалобе. Доводы апелляционной жалобы не содержат таких доводов, при наличии которых требуется дополнительная проверка отчёта об оценке путем назначения экспертизы.

Довод Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объекта обоснованно отклонен судом, с учетом того, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.

С учётом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что отчётом об оценке рыночной стоимости, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта оценки, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном отчётом об оценке рыночной стоимости от 13 июля 2020 года.

Судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Решение суда соответствует требованиям статьи 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через суд Ямало - Ненецкого автономного округа.

Председательствующий:

Судьи: