Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 03 февраля 2021 г. по делу N 66а-165/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.

судей Ехаловой Ю.А, Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи Асеевой П.В, рассмотрела административное дело N3а-351/2020 по административному исковому заявлению Фирсакова Алексея Станиславовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционной жалобе представителя департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление Фирсакова А.С. удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Ехаловой Ю.А, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Фирсаков А.С. обратился в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков, находящихся в долевой собственности: с кадастровым номером N, общей площадью 3 573 кв.м, расположенного по адресу: Ямало- "адрес" земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 295 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

По состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером N - 9 291 122 рубля 01 копейка, с кадастровым номером N - 5 967 849 рублей 15 копеек.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельных участков влияет на размер налога, который исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец с учетом представленных уточнений просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 5 090 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной в размере 3 270 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа 28 сентября 2020 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2020 года исковые требования Фирсакова А.С. удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 573 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере, равном его рыночной стоимости - 5 090 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 295 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена по состоянию на 1 января 2019 года в размере, равном его рыночной стоимости - 3 270 000 рублей. Указана дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным. В жалобе указано, что судом при разрешении дела не учтены доводы департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о наличии нарушений, допущенных обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" при составлении отчёта об оценке, положенного судом в основу решения. В частности, используемые в отчёте данные недостоверны, расчёт стоимости, анализ объектов оценки и их аналогов произведены с нарушением действующих Федеральных стандартов оценки N 3, N 7, о чём подробно изложено в письменных возражениях административного ответчика на отчёт об оценке. Суд безосновательно отклонил указанные возражения, не посчитав их надлежащим доказательством по делу. При этом суд первой инстанции не принял во внимание, что на административного ответчика законом не возложена обязанность представления встречного отчёта об оценке. Судом также проигнорированы замечания департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о намеренном занижении рыночной стоимости по сравнению с кадастровой с целью занижения налоговых платежей. Кроме того, в решении суда отсутствуют указания на то, какие именно ошибки привели к неправильному определению оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков, то есть, судом первой инстанции нарушены правила оценки доказательств, установленные статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело с апелляционной жалобой в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке и признаёт решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов административного дела следует, что Фирсаков А.С. является собственником доли земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 573 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - для эксплуатации торгового центра " "данные изъяты""; доли земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 295 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - для эксплуатации Универмага.

Заинтересованные лица: Озерный А.в, Мутаалиев И.Р, Ширнина Н.А, Куцак О.Р, Сафаров С.Г, Кириченко Л.А. являются долевыми собственниками вышеуказанных участков.

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзацем четвёртым подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утверждённого постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N 269-П, издан приказ департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", на основании которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 5 967 849 рублей 15 копеек, с кадастровым номером N - 9 291 122 рубля 01 копейка, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

В соответствии с отчётом об оценке, выполненным обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" N от 27 мая 2020 года по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 090 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 270 000 рублей.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путём оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

В качестве доказательства размера рыночной стоимости находящихся в долевой собственности объектов недвижимости административным истцом представлен отчёт об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" N 27 мая 2020 года.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки.

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Разрешая дело, суд первой инстанции установил, что отчёт об оценке, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью " N" N от 27 мая 2020 года, выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Указанный отчёт отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчёта об оценке, к описанию в нём информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. В отчёте приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены пояснения к расчётам, обеспечивающие проверяемость изложенных в отчёте выводов и результатов.

Учитывая, что представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в частности, требованиям к информации, используемой в отчёте об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, а также принимая во внимание, что представитель департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа отчёт об оценке оспаривал голословно, не представил доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков и установлении их в размере рыночной стоимости, определенной отчётом оценщика.

Не соглашаясь с доводами апелляционной жалобы о недостоверности рыночной стоимости земельных участков, установленной судом первой инстанции на основании отчёта об оценке, судебная коллегия исходит из следующего.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Надлежащим способом доказывания недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости при этом, является заключение судебной экспертизы, проведённой с целью проверки представленного им отчёта об оценке и установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, в процессе его рассмотрения департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа представил письменные возражения на иск, в которых указал на допущенные в отчёте об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N нарушения, однако ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, в целях проверки отчёта об оценке, не заявлял.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20-23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы (статья 188 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 50, 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В целях устранения неясности положений отчёта об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчёт о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в административном деле, а также дополнительно представленные доказательства. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение. Новые доказательства могут быть приняты в случае, если они не могли быть представлены в суд первой инстанции по уважительной причине.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции", в случае если лицо заявило ходатайство о принятии и об исследовании дополнительно представленных (новых) доказательств, на которые не ссылалось в апелляционных жалобе, представлении, непосредственно в судебном заседании суда апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции разрешает данное ходатайство с учётом мнения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, даёт оценку характеру причин непредставления данных доказательств в суд первой инстанции, а также проверяет их соответствие требованиям статей 60 и 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации о допустимости и относимости доказательств.

Судам следует учитывать, что вопрос о том, могли ли доказательства быть представлены лицами, участвующими в деле, в суд первой инстанции, не имеет правового значения, если доказательства необходимы для принятия законного и обоснованного решения и в связи с этим подлежали истребованию судом первой инстанции по своей инициативе независимо от волеизъявления участников спора (часть 3 статьи 62, часть 1 статьи 63 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в процессе его рассмотрения представитель департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа не представил суду первой инстанции доказательств, подтверждающих достоверность сведений о земельных участках, использованных при определении их кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Считая установленный оценщиком размер рыночной стоимости земельных участков заниженным, представитель департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа не только не заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, но также не просил о вызове оценщика в судебное заседание с целью устранения неясности положений отчёта об оценке, привлечении к участию в деле специалиста в области оценки недвижимости для получения консультации.

Из протокола судебного заседания от 17 ноября 2020 года видно, что представитель департамента имущественных отношений ЯНАО на вопрос суда о назначении по делу экспертизы сообщил об отсутствии у него ходатайства о проведении экспертизы и о том, что не намерен его заявлять, хотя не согласен с оценкой земельных участков (л.д. 172-173). Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости департамент, возражавший против удовлетворения заявления, не представил.

При таких обстоятельствах высказанные представителем административного ответчика доводы о наличии недостатков и неточностей в отчёте об оценке не могли повлиять на выводы суда о действительной рыночной стоимости земельных участков, поскольку представитель департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.

Как следует из оспариваемого решения, представленный административным истцом отчёт об оценке у суда первой инстанции сомнений не вызывал, был признан достаточным доказательством для принятия законного и обоснованного решения, в связи с чем у суда отсутствовали основания для назначения экспертизы по собственной инициативе.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчёт об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как указано в пункте 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке; для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно пункту 11 ФСО N 7 объем исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В рассматриваемом случае, отчёт об оценке N подготовлен обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"", оценщиком М, которая является членом Саморегулируемой организации оценщиков НП СРО " "данные изъяты"". Профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика, то есть, отчёт выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Указанный отчёт отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчёта об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Из отчёта усматривается, что оценщиком был применен сравнительный подход к оценке методом прямого сравнительного анализа продаж, при этом был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты-аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1 и пункту 22 ФСО N 7.

В качестве аналогов объектов оценки оценщиком выбраны элементы сравнения - передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (изменение цен, скидки), вид использования и (или) зонирования, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями). При выборе аналогов к расчёту оценщик руководствовался данными "Справочника оценщика недвижимости - 2018".

При таких обстоятельствах доводы о том, что оценщиком был исследован рынок не в полном объеме, несостоятельны и отклоняются судебной коллегией.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены при составлении отчёта, поскольку оценщиком были выбраны объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по категории земель, применялись расчеты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам-аналогам, с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

В отчёте оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

Отчёт содержит информацию об источниках информации в отношении объектов-аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО N 1, пункту 11 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

Оценщик в отчёте об оценке описал объем доступных ему рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, при этом обосновал в отчёте использование лишь части доступных объектов-аналогов.

Так, оценщик указал, что для расчетов по определению рыночной стоимости земельных участков им были приняты объекты-аналоги, предлагаемые на рынке, которые наиболее близки по характеристикам (площади земельных участков, а также по категории земли и ее назначению использования, праву собственности, дате предложения или же продажи).

Вопреки доводам жалобы оценщиком приняты во внимание характеристики (элементы) влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями) (л.д.82). При этом оценщиком обоснованно указано, что при определении стоимости земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости согласно пункту 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный и оценивается как условно-свободный от строений и подведенных к строениям коммуникаций, которые являются самостоятельным объектом налогообложения.

Согласно пункту 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, при определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается обеспеченность (наличие или отсутствие) инженерной инфраструктуры (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка), не учитывается степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка).

Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Оцениваемые земельные участки оценщиком приняты как условно свободные - с допущением, что коммуникации проходят рядом с участком, имеется возможность подвода аналогичного инженерного обеспечения, проходящего рядом с земельным участком.

Оценщиком в исчерпывающем объеме приведены обоснования применения каждой из корректировок при расчетах рыночной стоимости объектов оценки. Судебная коллегия не находит оснований сомневаться в достоверности результатов произведенных им расчетов, тогда как доводы подателя апелляционной жалобы о несогласии с производимыми оценщиком действиями и о значительном безосновательном занижении рыночной стоимости земельных участков с целью занижения налоговых поступлений не находят своего объективного подтверждения.

Довод представителя департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объектов обоснованно отклонен судом, с учетом того, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.

Судебная коллегия учитывает, что доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, материалы административного дела не содержат, наличие разницы между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и итоговой величиной его рыночной стоимости не свидетельствует о незаконности принятого судом решения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе представителем департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, не влияют на правильность выводов суда о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: