Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 21 января 2021 г. по делу N 66а-79/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Вдовиченко С.В, судей Семеновой И.А, Стаховой Т.М, при секретаре Карасевой Е.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-455/2020 по административному исковому заявлению Заманкова Владимира Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного истца Заманкова В.Н. на решение Архангельского областного суда от 19 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В, пояснения представителя административного истца Ротькина А.В, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

Заманков В.Н. обратился в Архангельский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6200 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости 930 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года с учетом уточнения административных исковых требований.

Обосновывая заявленные требования, административный истец полагал кадастровую стоимость приведенного в иске объекта необоснованно завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, что приводит к нарушению его прав и законных интересов, как лица обладающего исключительным правом на выкуп земельного участка, выкупная цена которого не может превышать его кадастровую стоимость.

Определением Архангельского областного суда от 25 июня 2019 года к участию в деле в качестве административных ответчиков по делу привлечены: Правительство Архангельской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Министерство имущественных отношений Архангельской области; в качестве заинтересованных лиц: администрация муниципального образования "Красноборский муниципальный район", ГБУ Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации".

Решением Архангельского областного суда от 19 октября 2020 года административный иск удовлетворен. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6200 кв.м, расположенного по адресу "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения здания торгового центра, установленное обременение - нахождение в санитарно-защитной зоне кладбища (далее по тексту - объект недвижимости, земельный участок), установлена в размере его рыночной стоимости равном 2 529 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 22 июня 2020 года.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании отчета об оценке N17/3-20 от 27 мая 2020 года (далее - Отчет об оценке) в размере 930 000 руб, указав, что суд не учел допущенные судебным экспертом нарушения норм законодательства в области оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы, положенной в основу оспариваемого решения суда.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Министерство имущественных отношений Архангельской области и ГБУ Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Ротькин А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и в установленной форме.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца Ротькина А.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения не имеется.

Как следует из части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, то исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (часть 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением министерства имущественных отношений Архангельской области от 21.11.2019 N16-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения на территории Архангельской области" и составила 3 043 022 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Полагая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости неправомерно завышенной по состоянию 1 января 2019 года, административный истец ссылался на отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО "РосОценка" ФИО11, N17/3-20 от 27 мая 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 930 000 руб.

По ходатайству Министерства имущественных отношений Архангельской области для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года судом первой инстанции назначена оценочная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта недвижимости и о наличии нарушений требований законодательства об оценочной деятельности оценщиком ООО "РосОценка" ФИО12 проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертное агентство Формула Оценки" ФИО13

По заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО14, рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 529 000 рублей.

Экспертом дано заключение, что в отчете N17/3-20 от 27 мая 2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленном оценщиком ООО "РосОценка" ФИО15 допущены нарушения положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N3, ФСО N7, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к расчету стоимости объекта недвижимости, в том числе, для целей кадастровой оценки, Закона об оценочной деятельности, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ, Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N611, исследовав и оценив доказательства рыночной стоимости объекта с учётом положений статьи 82 КАС РФ, пришёл к выводу, что отчёт оценщика ООО "РосОценка" ФИО16 не может быть положен в основу решения суда, поскольку он составлен с нарушениями требований ФСО N3, ФСО N7, а наиболее достоверно рыночная стоимость объекта недвижимости определена в заключении оценочной судебной экспертизы, выполненном экспертом ООО "Экспертное агентство Формула Оценки" ФИО17

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и находит, что экспертное заключение от 30 сентября 2020 года N30-С/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N1. Оснований считать, что экспертом при использовании подходов применялись недостоверные сведения, не имеется.

Довод апелляционной жалобы о нарушении экспертом пункта 20 ФСО N7 со ссылкой на то, что объект оценки - земельный участок должен рассчитываться как для производственно-складского назначения, поскольку торговая деятельность на земельном участке не ведется, является несостоятельным. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки определялось экспертом в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N7, исходя из следующих критериев: юридическая правомочность, физическая возможность, экономическая приемлемость, максимальная эффективность. Эксперт пришёл к выводу об отсутствии правовых ограничений для ведения торговой деятельности на территории объекта оценки и указал, что определение рыночной стоимости объекта оценки, исходя из его текущего назначения, является наиболее целесообразным.

При этом в соответствии с разделами V-VI ФСО N7 эксперт, анализируя наиболее эффективное использование объекта оценки, при анализе рынка учитывал основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта. Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования объекта оценки.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемого объекта в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка), не выявлены.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)".

Представленная необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

Довод в апелляционной жалобе о том, что эксперт имел личную заинтересованность в итогах рассмотрения дела, поскольку является членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области, несостоятелен.

В соответствии с частью 8 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ в состав комиссии могут входить представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков. При этом участвующие в работе комиссии оценщики, не имеют личной заинтересованности в принимаемых решениях и не находятся в зависимости от государственных учреждений.

В силу положений статей 31, 33 КАС РФ эксперт подлежит отводу, если лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе административного дела, если имеются обстоятельства, которые могут вызвать сомнения в его объективности и беспристрастности, если он находился или находится в служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, их представителей.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники. При производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (абзац первый статьи 7 данного Федерального закона).

Положения названных норм права распространяются также на экспертов, не являющихся государственными судебными экспертами (абзац второй статьи 41 данного Федерального закона).

Суд первой инстанции, отклоняя кандидатуры экспертов, предложенные стороной истца, по мотиву не представления необходимых подтверждающих документов, установил, что эксперт ФИО19 отвечает требованиям части 1 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ, так как она обладает специальными знаниями и ей в установленном порядке поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по административному делу. Наличие у неё необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Приведенное административным ответчиком обстоятельство о заинтересованности ФИО18 как члена комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области, как безусловное основание не принимать её кандидатуру в качестве эксперта по делу, судом обосновано отклонено.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ.

Выводы экспертного заключения содержат объективную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Судебная коллегия полагает, что экспертное заключение не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу, на основании чего и ввиду отсутствия указанных в статье 83 КАС РФ обстоятельств, ходатайство представителя административного истца Ротькина А.В. о проведении повторной судебной экспертизы, заявленное в судебном заседании суда апелляционной инстанции, подлежит отклонению.

Кроме того, административным истцом какие-либо доводы невозможности заявить указанное ходатайство, а также представить возражения на экспертное заключение в суде первой инстанции, во исполнение требований части 2 статьи 308 КАС РФ не приведены и доказательства не представлены.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 177, 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Архангельского областного суда от 19 октября 2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Заманкова Владимира Николаевича - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.

Председательствующий

Судьи