Решение Саратовского областного суда от 18 января 2021 г. по делу N 3а-92/2021

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М, при секретаре Мухиной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кулагина Василия Петровича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установил:

21 декабря 2020 года Кулагин В.П. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1434368 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере 703 000 руб, а также земельного участка площадью 9520516 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере 4 665 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанных земельных участков. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2019 года N 1014-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 3 370 764, 8 руб, а земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 22 373 212, 6 руб

Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке N 91/20, составленному ООО " "данные изъяты"", с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 703 000 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 4 665 000 руб.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца вынужденного уплачивать арендную плату в необоснованно завышенном размере.

Лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 30 января 2018 года N 62-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2019 году" и на основании отчета государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" от 4 октября 2019 года N 64-2019-002 "Об итогах государственной кадастровой оценки объектов незавершенного строительства и земельных участков категорий "Земли сельскохозяйственного назначения", "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", "Земли лесного фонда", "Земли водного фонда", расположенных на территории Саратовской области" распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1014-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 01 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты кадастровой оценки в размере 3 370 764, 8 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - в размере 22 373 212, 6 руб.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве аренды принадлежат земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 1434368 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: "данные изъяты" и земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 9520516 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: "данные изъяты" что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, договором аренды N145 от 23 апреля 2010 года, договорами аренды N ИД/9-16 и N ИД/9-16 от 19 января 2016 года.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать 01 января 2019 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков административный истец представил в суд отчет N 91/20, составленный ООО " "данные изъяты"", которым рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 703 000 руб, а земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 4 665 000 руб.

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную оценщиком.

Оценщик ООО " "данные изъяты"" ФИО4, составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой организации " "данные изъяты"", что подтверждается выпиской из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 11 февраля 2019 года, ответственность его застрахована в САО " "данные изъяты"", оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 30 января 2018 года N 002564-1. Ответственность ООО " "данные изъяты"" застрахована в ООО " "данные изъяты"".

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, имущественные права, разрешенное использование, рельеф участка и др.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений о продажи недвижимости, а также использованы сведения о заключенных договорах по отчуждению земельных участком, копии которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в муниципальных образованиях Балаковского муниципального района Саратовской области.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка (для сельскохозяйственного производства).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применены корректировки на передаваемые права, на площадь, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения" (Лейфер Л.А, Н.Новгород, 2018 г.) При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации). Отказ от других корректировок оценщик мотивированно обосновал.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Кулагина Василия Петровича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1434368 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере 703 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 9520516 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере 4 665 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 21 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева