Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу N 66а-156/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Колпаковой А.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Крым дело N 91OS0000-01-2020-000231-33 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Солнечный камень" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, по апелляционным жалобам административного ответчика Совета министров Республики Крым, административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 23 октября 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного ответчика Совета министров Республики Крым Вакуленко Я.А, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Солнечный камень" (далее также Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 23577+/-54 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 сентября 2016 г, в размере 97 965 735, 78 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению арендных платежей, размер которых рассчитывается с применением кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявленного требования представило отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 22-02/2020 от 28 февраля 2020 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-кадастровый центр" ФИО13, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 51 840 872 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства определением Верховного Суда Республики Крым от 4 сентября 2020 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Автономному некоммерческому объединению "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза".

Согласно выводам экспертного заключения эксперта ФИО18 от 8 октября 2020 г, представленный для экспертного исследования отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 22-02/2020 от 28 февраля 2020 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-кадастровый центр" ФИО14, соответствует по форме и содержанию законодательству Российской Федерации, регулирующему оценочную деятельность.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 23 октября 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 г, равная 51841000 руб. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, с учетом определения Верховного Суда Республики Крым от 19 ноября 2020 г. об исправлении описки, допущенной в решении суда, постановлено считать 10 июня 2020 г.

Не согласившись с решением суда, административные ответчики Совет министров Республики Крым и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят указанный судебный акт отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении административного искового заявления.

В обоснование апелляционных жалоб ссылаются на допущенные судом при рассмотрении дела нарушения норм материального права и норм процессуального права, указывая, что экспертное заключение, представленное по результатам судебной оценочной экспертизы, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

На апелляционную жалобу административного ответчика Совета министров Республики Крым административным истцом представлено письменное возражение.

Представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала апелляционную жалобу, просила ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, письменные возражения на апелляционную жалобу Совета министров Республики Крым, заслушав объяснения представителя административного ответчика, пояснения эксперта ФИО19.А, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесением данных результатов в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в действующей редакции, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 23577+/-54 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание.

Распоряжением Совета министров Республики Крым N 1498-р от 29 ноября 2016 г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым.

С учетом положений пункта 13 распоряжения Совета министров Республики Крым N 1498-р от 29 ноября 2016 г. и пункта 2 распоряжения Совета министров Республики Крым N 1492-р от 21 ноября 2019 г. результаты определения кадастровой стоимости земельных участков подлежат применению с 21 ноября 2019 г.

Согласно сведениям ЕГРН, по состоянию на 01 сентября 2016 года кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 97 965 735, 78 руб.; сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 8 декабря 2019 г.

Исходя из положений подпункта 2.3.2 пункта 2.3 постановления Совета министров Республики Крым от 28 декабря 2019 г. N 821 "О порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, и признании утратившим силу постановления Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N450", в силу которых годовой размер арендной платы за земельные участки категории "земли населенных пунктов" рассчитывается в порядке, установленном органом местного самоуправления в отношении земель муниципальной собственности по месторасположению земельного участка в процентах от кадастровой стоимости указанного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно установилналичие у Общества правовой заинтересованности в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка N 22-02/2020 от 28 февраля 2020 г, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-кадастровый центр" ФИО21.Б, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 51 840 872 руб.

Общество 10 июня 2020 г. обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии от 23 июня 2020 г. N 7 заявление Общества отклонено.

Комиссией отмечено, что оформление и содержание представленного отчета N 22-02/2020 от 28 февраля 2020 г. об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам.

Согласно протоколу заседания, отказывая в удовлетворении заявления Общества, Комиссия пришла к выводу о том, что оценщиком, применившим сравнительный подход оценки, в нарушение требований Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. отображена информация о пяти земельных участках туристического использования, "гостиничное обслуживание", "курортная деятельность", предложения о продаже которых размещены в соответствующих источниках предложений о продажах, в то время как, Комиссией в период с середины 2015 г. до середины 2016 г. (срок экспозиции объектов недвижимости на рынке недвижимости) выявлена информация о ценах предложений объектов сегмента коммерческой недвижимости в количестве более 20.

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу определением Верховного Суда Республики Крым от 4 сентября 2020 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Автономному некоммерческому объединению "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза".

Согласно выводам заключения эксперта ФИО15 от 8 октября 2020 г. представленный для экспертного исследования отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 22-02/2020 от 28 февраля 2020 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-кадастровый центр" ФИО16, соответствует по форме и содержанию законодательству Российской Федерации, регулирующему оценочную деятельность.

Эксперт, проводя исследование, проверяя правильность проведенного оценщиком расчета по определению рыночной стоимости земельного участка, в том числе, принял во внимание позицию Комиссии, положенную в основу решения об отклонении заявления Общества, указав, что при использовании в расчете объектов из списка, предоставленного Комиссией, получен результат, близкий к результату, полученному оценщиком. Руководствуясь положениями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, эксперт, с учетом округления результата определения рыночной стоимости земельного участка, приведенного в исследуемом им отчете, до 51 841 000 руб, подтвердил результаты, изложенные оценщиком.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

При этом, в обжалуемом решении суд мотивировал приведённый вывод, дав судебную оценку заключению эксперта.

Судебная коллегия, выслушав пояснения эксперта ФИО17, подтвердившей свои выводы, соглашается с судом первой инстанции.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке отвечает в полной мере приведенным требованиям.

Определяя вид наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, оценщик привел анализ сведений о земельном участке, содержащихся в ЕГРН, проанализировал инфраструктуру населённого пункта и район расположения объекта оценки, окружающую застройку, уровень развитости и привлекательности района, придя к выводу о том, что земельный участок имеет хорошую инвестиционную привлекательность и пригоден для использования в качестве объекта курортно-рекреационного назначения. Оценщик пришел к мотивированному суждению о наиболее эффективном использовании оцениваемого земельного участка - для гостиничного обслуживания и размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Представив подробный анализ рынка оцениваемого земельного участка, социально-экономического положения Республики Крым в январе-августе 2016 г, оценщик, с учетом результатов его осмотра, определилсегмент рынка объекта оценки и пришел к выводу об определении его рыночной стоимости, исходя из вида его разрешенного использования.

Проанализировав рынок земельных участков и ценовую ситуацию, оценщик отметил, что объем предложения о продаже земель с видами разрешенного использования - гостиничное обслуживание и туристическое обслуживание в месте расположения объекта оценки крайне ограничен, указав, что при анализе предложений о продаже земельных участков, им было установлено, что часть из таких земельных участков предназначены под индивидуальное жилищное строительство либо являются землями сельскохозяйственного назначения или для ведения личного подсобного хозяйства.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 5 объектов-аналогов, с приведением обоснования отказа от применения иных подходов оценки.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: категорию земель земельных участков, виды их разрешенного использования, геологические условия и физические характеристики земельных участков, обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортной доступностью, их площадь, цены предложений, время продажи, передаваемые права на земельные участки.

Оценщик проанализировал сравниваемые объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на геологические условия и физические характеристики, применительно к объектам аналогам N1-N4, на разницу в площадях, применительно к объектам аналогам N 1 и N 5, приведя общее значение всех корректировок, примененных к каждому из объектов аналогов.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные оценщиком расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу.

Оценивая заключение эксперта ФИО20, судебная коллегия исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт мотивированно указал, что поскольку представленный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вопрос об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г, подлежавший разрешению в случае установления факта несоответствия отчета об оценке установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности, им не рассматривался.

Итоговое суждение не является произвольным, эксперт привел подробное описание проведенного исследования в части определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверив, в том числе, проведенный оценщиком расчет рыночной стоимости земельного участка.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности доводов апелляционных жалоб относительно недостоверности экспертного заключения.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционных жалобах, не установлено.

Материалы дела исследованы судом полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, всем установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 23 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: