Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 февраля 2021 г. по делу N 66а-210/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Колпаковой А.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляк В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 15OS0000-01-2020-000043-72 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Престиж" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 30 сентября 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца Таказовой М.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее также - Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "Для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. "адрес", обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определённую по состоянию на 1 января 2015 г, в размере 16 948 960 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости увеличивает размер его налоговых платежей. В обоснование заявленного требования представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 62/2019/2 от 25 ноября 2019 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Единая Оценочная Компания" ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере 2 212 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего административному истцу, определённого оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N 134 от 26 августа 2020 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ДИАЛОГ ЦЕНТР" ФИО9, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 4 490 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 30 сентября 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 4 490 000. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 24 декабря 2019 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик Правительство Республики Северная Осетия-Алания подало апелляционную жалобу, в которой полагает отчет и заключение судебной экспертизы не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности, просит обжалуемое решение суда отменить и принять решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения, в которых он полагает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, поддержав письменные возражения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в частности в суде.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Судом установлено и следует из материалов дела, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "Для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. "адрес".

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 28 ноября 2014 г. N 412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания" по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 16 948 960 руб.

24 декабря 2019 г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, представив отчет об оценке земельного участка N 62/2019/2 от 25 ноября 2019 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Единая Оценочная Компания" ФИО11, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере 2 212 000 руб.

Решением Комиссии N 310 от 31 декабря 2019 г. заявление административного истца было отклонено, ввиду выявленных в представленном им отчете об оценке участка N 62/2019/2 от 25 ноября 2019 г, составленном оценщиком ФИО12, нарушений требований действующего законодательства, предъявляемых к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу судом первой назначено судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта N 134 от 26 августа 2020 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ДИАЛОГ ЦЕНТР" ФИО10, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 4 490 000 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, представив информацию об объектах, послуживших источником для определения им объектов аналогов, использованных при проведении экспертизы (стр.45-51 заключения эксперта).

Выбрав три объекта аналога, сопоставимых по основным характеристикам с объектом оценки, в том числе, с учетом вида использования земельного участка - под коммерческое назначение, эксперт обоснованно ввел понижающие корректировки на торг, мотивировав вывод о размере применённого коэффициента.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

При этом судом первой инстанции обоснованно не принят в качестве доказательства представленный административным истцом отчет об оценке.

Так, производя оценку с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, оценщик не привел полной информации об объектах сравнения, анализ характеристик которых позволил ему выбрать использованные объекты аналоги, что, в свою очередь, не позволяет проверить обоснованность суждений оценщика, достоверность использованной им информации.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности доводов апелляционной жалобы относительно недостоверности экспертного заключения.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Материалы дела исследованы судом полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, всем установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 30 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: