Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 г. по делу N 66а-124/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-191/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спецремонт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 7 сентября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, объяснения представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Бикуловой А.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Спецремонт" (далее - ООО "Спецремонт", Общество) обратилось в Рязанский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2349, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (Октябрьский округ) в размере, равном его рыночной стоимости 750 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная в размере 9 485 371, 35 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает его права, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил требования в части размера кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, просил определить в размере 3 421 454 рубля.

Решением Рязанского областного суда от 7 сентября 2020 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

С данным решением не согласилось Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области. В апелляционной жалобе податель жалобы просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку эксперт использовал объекты-аналоги N 2 и N 3 не сопоставимые с объектом оценки по такому ценообразующему фактору как "наличие на земельном участке объектов капитального строительства". Указано на то, что экспертом неверно применена корректировка на местоположение, поскольку объект оценки расположен в непосредственной близости от крупной автодороги, в связи с чем требовалось введение соответствующей корректировки к аналогам NN 1-4. В жалобе также утверждается, что экспертом неверно определены характеристики объектов-аналогов в части "обеспеченности коммуникациями" и, как следствие, не применена корректировка по основному ценообразующему фактору "наличие коммуникаций".

Административный ответчик указывает, что судом первой инстанции были необоснованно отклонены ходатайства о вызове эксперта и о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а представленные замечания по проведенной судебной экспертизе оставлены без внимания.

Представителем административного истца представлены возражения на апелляционную жалобу, в которой заявитель выражает свое несогласие с доводами апелляционной жалобы и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представители ООО "Спецремонт", Администрации г. Рязани, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и ГБУ Рязанский области "Центр государственной кадастровой оценки", будучи извещенными о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, разрешив ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N в размере 9 485 371, 35 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции не усматривает.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2349, 9 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации ремонтно-механической мастерской, относится к сегменту "Индустриальная застройка".

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Положения части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусматривают право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая установленную в результате государственной кадастровой оценки стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ФИО1

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, с учетом представленных стороной административного ответчика возражений относительно определенной данным отчетом величины рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству административного истца и административного ответчика правильно была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка.

Так, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться среди прочего анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подпункт "з" пункта 8 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

В свою очередь подпункт "г" пункта 11 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" также предусматривает, что анализ рынка недвижимости должен включать в себя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Ценообразующие факторы - это те обстоятельства, которые влияют на уровень, структуру, динамику и соотношение цен. Примерный перечень ценообразующих факторов приведен в Приложении 3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, к их числу классность относится и наличие/отсутствие инженерной инфраструктуры, в том числе приводится описание коммуникаций и их удаленность от земельного участка.

Поскольку оценщиком вышеуказанные требования стандартов оценки не были выполнены, отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленному экспертом ООО "Правовая гарантия" ФИО2, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 3 421 454 рубля.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в том числе в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Указанные в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ года предложения/сделки по объектам-аналогам для земельного участка, предназначенного для производственной деятельности, находятся в диапазоне от 150 до 1 809 руб./кв.м (стр. 58 экспертного заключения).

Экспертом отобраны максимально сопоставимые объекты, расположенные в непосредственной близости к объекту оценки, одной группы видов разрешенного использования. Таким образом, было отобрано три объекта-аналога, которые и были использованы им в расчетах. Итоговое значение 1 кв. м стоимости объектов аналогов, как и объекта оценки (1 456 руб./кв.м с учетом скидки на торг) находится в границах диапазона сегмента рынка к которому относится спорный земельный участок, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7).

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Судебная коллегия находит необоснованными доводы апелляционной жалобы о некорректности использования для расчета рыночной стоимости в качестве аналогов N 2 и N 3 объектов, которые отличаются по такому фактору как наличие строений, аналогов NN 1 - 4 по такому фактору, как местоположение относительно крупных автодорог, а также не введения экспертом корректировки по обеспеченности земельных участком коммуникациями.

Содержащиеся в заключении сведения, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Из данной информации следует, что объекты, использованные в качестве аналогов, сопоставимы с объектом оценки по основным элементам сравнения.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Изложенные в апелляционной жалобе и ходатайстве о назначении повторной судебной оценочной экспертизе доводы административного ответчика о наличии недостатков в экспертном заключении, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и правомерно отвергнуты.

Суд первой инстанции правильно указал, что использованные экспертом в качестве аналогов N 2 и N 3 объекты сопоставимы с объектом оценки, поскольку в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 в целях определения рыночной стоимости земельный участок оценивается в качестве условно незастроенного. Корректировке по данному ценообразующему фактору подлежат лишь те участки, на которых расположены нежилые здания, подлежащие сносу, поскольку работы по очищению земельного участка от объекта капитального строительства уменьшают стоимость земельного участка.

Таких сведений в объявлениях о продаже участков, использованных в качестве объектов-аналогов, не имеется, и административным ответчиком таковых не приведено.

Обоснованно судом первой инстанции отвергнуто и утверждение представителя административного ответчика о необходимости применения корректировки к объектам-аналогам N1 - N 4 в связи с удалением относительно автомагистрали по сравнению с объектом оценки.

Местоположение объекта оценки экспертом подробно проанализировано в заключении на стр. 13-17. Исходя из объективных данных, а также учитывая наличие у эксперта специальных познаний и большого опыта работы в оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о том, что объект оценки, равно как и объекты-аналоги, находятся в удалении от крупной автодороги, в связи с чем применение дополнительных корректировок к объектам-аналогам по данному ценообразующему фактору не требуется.

Несостоятельными являются и доводы административного ответчика о некорректном применении экспертом корректировки на коммуникации.

Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией, правильность применения корректировки по которым подвергается административным ответчиком сомнению, исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям.

Эксперт на стр.207-208 заключения обосновал введение корректировок на коммуникации по объектам-аналогам N1, N 3, возможность подключения которых на данных земельных участках не установлена, а также указал на возможность подключения таких коммуникаций у объекта-аналога N 2 исходя из текста объявления о продаже, также как и у объекта оценки.

Следует отметить, что согласно разъяснениям Е.Е. Яскевича, приведенным им в монографии для оценщиков, имеющих высокий уровень подготовки, "Практические методы оценки недвижимости в сложных ситуациях", Москва, 2020 год, корректировки на различия в коммуникациях для крупных городов и населенных пунктов нецелесообразны, по причине гарантированного обеспечения микрорайонов основными инженерными сетями, их целесообразность возникает для периферийных объектов: коттеджное строительство, точечное придорожное торговое строительство, участки под жилищное, производственное, складское строительство в "чистом поле".

Таким образом, доводы административного ответчика о некорректном применении экспертом корректировки на обеспеченность коммуникациями к ценам объектов-аналогов несостоятельны.

Фактически приведенные в апелляционной жалобе и в ходатайстве о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства доводы о наличии недостатков в экспертном заключении, в том числе о некорректном подборе объектов-аналогов, неверного введения корректировки на местоположение, обеспеченность земельного участка коммуникациями, фактически повторяют позицию административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы административного дела административным ответчиком не представлено.

Указанным замечаниям судом первой инстанции была дана надлежащая оценка и они обоснованно отвергнуты, как не основанные на выводах эксперта, сделанных им в экспертном заключении.

Следует отметить, что целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства.

Само по себе указание апеллянта на несоответствие рыночной стоимости земельного участка его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитываемые при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие ответчика с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО N 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Таких доказательств по делу представлено не было.

С учетом изложенного, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта. Судебная коллегия не установиланаличия противоречий в выводах эксперта, в связи с чем отклонила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о чем было заявлено административным ответчиком в апелляционной жалобе и в судебном заседании.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года правомерно определена судом первой инстанции на основании судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, разрешая административный иск, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Рязанского областного суда от 7 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)