Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 66а-370/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-296/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "Московский шелк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 6 августа 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного истца Аснера Я.В, возражавшего по апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Московский шелк" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости, в размере рыночной, в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

нежилых зданий, расположенных по адресу: г "адрес"

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость по отчету оценщика, руб.

Площадь, кв.м.

1

N

188 707 485, 44

97 746 525, 42

"данные изъяты"

2

N

464 759 876, 66

258 525 932, 20

"данные изъяты"

3

N

1 656 205 749, 6

848 950 084, 75

"данные изъяты"

4

N

167 255 195, 6

120 125 423, 73

"данные изъяты"

5

N

2 124 300 535, 5

1 061 733 050, 85

"данные изъяты"

6

N

472 402 235, 29

291 681 271, 19

"данные изъяты"

7

N

136 811 119, 54

93 625 000

"данные изъяты"

8

N

611 745 360, 67

405 946 864, 41

"данные изъяты"

9

N

1 087 580175, 72

513 613 813, 56

"данные изъяты"

10

N

362 767 562, 36

210 138 305, 08

"данные изъяты"

11

N

286 900 716, 41

141 723 813, 56

"данные изъяты"

12

N

2 867 153 838, 31

1 918 319 661, 02

"данные изъяты"

13

N

407 529 383, 33

206 497 542, 37

"данные изъяты"

14

N

96 061 552, 77

57 349 237, 29

"данные изъяты"

нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес"

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость по отчету оценщика, руб.

Площадь, кв.м.

15

N

34 114 072, 58

14 407 203, 39

"данные изъяты"

16

N

421 842 480, 02

310 521 440, 68

"данные изъяты"

земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость по отчету оценщика, руб.

Площадь, кв.м.

17

N

3 951 594 066, 55

2 907 195 500

"данные изъяты"

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является собственником данных объектов недвижимости и заинтересован в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из их кадастровой стоимости. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что нарушает его права, как налогоплательщика.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, подготовленные оценщиком "данные изъяты"

Определением Московского городского суда от 6 августа 2020 года принят отказ АО "Московский шелк" от административных исковых требований об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: N. Производство по делу в этой части прекращено.

Решением Московского городского суда от 6 августа 2020 года, с учетом определения судьи того же суда об исправлении описки от 17 сентября 2020 года, постановлено установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы:

Кадастровый номер

Рыночная стоимость, руб.

1

N

164 932 000

2

N

462 560 000

3

N

1 603 209 000

4

N

137 799 000

5

N

1 829 922 000

6

N

109 298 000

7

N

558 642 000

8

N

1 033 095 000

9

N

20 538 000

10

N

2 476 157 000

Судом также взысканы с АО "Московский шелк" в пользу экспертной организации расходы за проведение судебной экспертизы в размере "данные изъяты" руб.

Дополнительным решением Московского городского суда от 21 сентября 2020 года в удовлетворении административного иска АО "Московский шелк" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, равной рыночной, отказано.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит отменить решение суда от 6 августа 2020 года и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, полагая, что по административному делу не установлено обстоятельств, в силу которых у административного истца возникло бы право оспаривать утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость. Кроме этого, Департамент городского имущества города Москвы ссылается на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в размере, определенном в заключении эксперта, в котором, как он считает, содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости. В связи с чем просит назначить по делу повторную судебную экспертизу на предмет определения действительной рыночной стоимости оцениваемых объектов по состоянию на 1 января 2018 года.

Административные ответчики Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законом (пункт 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 21 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508 установлено, что при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Московский шелк" владеет спорными объектами недвижимости на праве собственности (нежилым помещением с кадастровым номером N на праве долевой собственности).

В силу требований глав 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, земельного налога и в отношении объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, оспариваемые по настоящему делу, утверждены распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года".

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В этой связи доводы апелляционной жалобы об обратном не могут быть признаны состоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанные выше отчеты о рыночной стоимости оцениваемых объектов по состоянию на 1 января 2018 года.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты"

Согласно выполненному экспертом ФИО7 заключению от ДД.ММ.ГГГГ N N, представленные обществом отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Основываясь на данном выводе, экспертом определена величина рыночной стоимости спорной недвижимости: объектов капитального строительства (ОКС) и земельного участка в размере 2 476 157 000 руб, с оценкой которого согласился суд первой инстанции.

Поскольку рыночная стоимость объектов капитального строительства была рассчитана экспертом с выделением НДС, определением Московского городского суда от 17 января 2020 года по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

В заключении эксперта ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ N N определена величина рыночной стоимости объектов оценки (ОКС) в размере, установленном судом первой инстанции в качестве их кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании заключений эксперта, с учетом письменных пояснений эксперта по поступившим возражениям и данных им в ходе допроса показаний, суд первой инстанции исходил из того, что заключения эксперта соответствуют требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержат подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертных заключений, как допустимых и достаточных доказательств по делу, соответствует положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 (далее - ФСО N7).

Согласно пункту 10 ФСО N7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, все объекты недвижимости расположены в ЦАО г.Москвы, в районе Хамовники.

В заключении эксперта приведена информация о назначении и текущем использовании оцениваемых зданий и помещений, расположенных на земельном участке: административные (N); торговое (N); офисно-торговое с паркингом (N); вспомогательное помещение (N); паркинг с офисными помещениями (N), стр.70 заключения дополнительной экспертизы.

Эксперт также указал, что земельный участок относится к сегменту коммерческой недвижимости, включающего в себя административные, торговые помещения, а также паркинг, а расположенные на нем объекты оценки относятся к недвижимому имуществу класса "В", "В+" (стр.75 заключения дополнительной экспертизы).

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием выбора сравнительного и доходного подходов.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация об их количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. Экспертом в избранных им сравнительном и доходном подходах оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектами оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Согласно подпункту "в" п.11 ФСО N7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки и анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки.

В отношении объектов недвижимости, занятых паркингом (N), судом принят отказ от административного иска.

При этом рассчитанная экспертом рыночная стоимость офисной недвижимости в размере от 153135 до 158610 руб./кв.м. и торговой недвижимости в размере от 119976 до 130746 руб./кв.м. находится в интервалах значений цен (от 192793 руб./кв.м. до 326852 руб./кв.м. и соответственно от 193718 руб./кв.м. до 258049 руб./кв.м, без учета скидки на торг) для данных сегментов рынка недвижимости.

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объектов исследования, в отношении которых постановлен обжалуемый судебный акт, соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемых сегментах на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость указанных спорных объектов выходит за границы приведенных диапазонов цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал ее податель, судебная коллегия не усмотрела.

Доводы о допущенных экспертом нарушениях являлись предметом оценки суда первой инстанции и не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости оцениваемых объектов недвижимости в указанном выше размере.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 6 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи