Кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2021 г. по делу N 8а-713/2021[88а-5687/2021]

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Капункина Ю.Б, судей Мальмановой Э.К. и Монмаря Д.В.

Рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу представителя Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по доверенности ФИО1 на решение Севастопольского городского суда от 24 июля 2020 года и на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 3 ноября 2020 года по административному делу по административному исковому заявлению Иванова М.Ю. к Правительству Севастополя, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной.

Заслушав доклад судьи Капункина Ю.Б, выслушав представителя ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценке" по доверенности ФИО3 судебная коллегия

установила:

Иванов М.Ю, являющийся арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 7 493 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил на основании представленного отчета оценщика установить кадастровую стоимость в размере рыночной 15 978 000 рублей.

В обоснование требований указал, что является арендатором вышеназванного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права на установление действительной арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.

Решением Севастопольского городского суда от 24 июля 2020 года установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 21 130 082 рубля.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 3 ноября 2020 года решение от 24 июля 2020 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя просит отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение. Судебные акты являются незаконными и необоснованными. Допущено нарушение норм материального и процессуального права; неверно определены обстоятельства по делу. Не исследовав и не оценив в полном объеме доводы ГБУ "ЦГКО" о нарушении законодательства в области оценочной деятельности, допущенных в заключении эксперта ФИО2, суды необоснованно отказали ГБУ "ЦГКО" в назначении повторной экспертизы.

Определением судьи от 18 января 2021 года кассационная жалоба с делом приняты к производству Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Судебное заседание 18 февраля 2021 года проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Севастопольским городским судом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 19 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КУАС РФ).

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом спора является определенная по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости в отношении арендуемого административным истцом спорного земельного участка.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет АНО "данные изъяты" от 1 октября 2019 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 15 978 000 рублей.

С целью проверки достоверности отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФИО2 Согласно выводам экспертного заключения от 29 июня 2020 года рыночная стоимость определена в размере 21 130 802 рубля.

Установив изложенное, руководствуюсь приведенными нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности доводов административного истца о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена, в связи с чем, нарушает права административного истца как арендатора этого объекта недвижимости. При этом, суд первой инстанции отклонил представленный административным истцом отчет об оценке АНО "данные изъяты" от 1 октября 2019 года, посчитав достоверными выводы заключения судебной экспертизы от 29 июня 2020 года составленного экспертом ФИО2

Вместе с тем, опровергая в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке АНО "данные изъяты" от 1 октября 2019 года, суд первой инстанции, сославшись на позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, исходил из того, что признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что представленный административным истцом отчет АНО "данные изъяты" от 1 октября 2019 года оформлен с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11, 13 ФСО N 3, пунктов 15, 20 ФСО N 7, выразившихся в отсутствии надлежащего и полного анализа рынка в сегменте, соответствующем объекту оценки, использовании непроверяемых допущений, не приведении обоснований используемых корректировок, что привело к искажению итогового результата оценки.

В частности, оценщиком в отчете не сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта, не приведен полный и обоснованный расчет арендопригодной площади и площади возможной застройки, отсутствуют ссылки на все использованные источники информации, не произведен анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на рыночную ситуацию в г. Севастополе.

С учетом изложенного, судебная коллегия суда апелляционной инстанции посчитала необходимым при определении действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, руководствоваться заключением судебной оценочной экспертизы, а не отчетом оценщика.

Вместе с тем, опровергая доводы Иванова М.Ю. о том, что в заключении судебной экспертизы от 29 июня 2020 года проведенной экспертом ФИО2 имеется вывод о том, что отчет об оценке АНО "данные изъяты" от 1 октября 2019 года соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, суд апелляционной инстанции указал, что указанное не может служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

При этом ссылаясь на то, что поскольку заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, оценивается наряду с иными доказательствами (часть 8 статьи 82, части 1-2 статьи 84 КАС РФ), проанализировав содержание судебной экспертизы в части ответа эксперта на вопрос о соответствии требованиям закона отчета об оценке АНО "данные изъяты" от 1 октября 2019 года, судебная коллегия суда апелляционной инстанции пришла к выводу, что в указанной части выводы эксперта не имеют должного обоснования, ничем не подтверждены и не аргументированы.

Сам по себе ответ эксперта на вопрос о соответствии отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, сделанный без проведения должного анализа, без оценки содержания отчета, является бессодержательным и не соответствует положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности, которая устанавливает, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющимся членом данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта ФИО2 в части ответа на вопрос о соответствии отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО N 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценщика.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не принял во внимание заключение судебной экспертизы в части ответа на вопрос о соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, указав, что вопреки мнению судебного эксперта, изучив и проанализировав допущенные оценщиком АНО "данные изъяты" нарушения при исследовании рынка земельных участков и описании объекта оценки, судебная коллегия приходит к выводу о недостоверности установленной оценщиком рыночной цены, так как в отчете об оценке от 1 октября 2019 года допущены нарушения ФСО N 3, ФСО N 7.

По указанным основаниям суд апелляционной указал, ввиду наличия неустранимых сомнений в величине рыночной стоимости объекта недвижимости, удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции обоснованно руководствовался не представленным отчетом оценщик от 1 октября 2019 года, а результатами судебной экспертизы от 29 июня 2020 года.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, согласно которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 21 130 082 рубля.

Также, не согласившись с доводом административного истца и ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" о необходимости исключения выводов эксперта о рыночной стоимости из числа доказательств, суд апелляционной инстанции указал следующее.

Заключению эксперта в данной части, суд первой инстанции дал верную оценку по правилам статьи 84 КАС РФ, с которой судебная коллегия соглашается.

Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, изложенных в заключении эксперта в части ответа на вопрос о величине рыночной стоимости, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит экономически обоснованные расчеты, выводы основаны на результатах полного анализа представленной документации, не содержат противоречий.

Выводы суда об обоснованности и достоверности рыночной стоимости установленной в заключении эксперта, являются мотивированными.

Кроме того, не согласившись и с доводами административного истца о том, что заключение эксперта в части выводов о размере рыночной стоимости изготовлено некомпетентным лицом, с нарушением требований законодательства, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, эксперт ФИО2 имеет высшее образование, 18-летний опыт работы в области оценочной и экспертной деятельности, является членом Экспертного совета Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, членом коллегиального органа управления СРО - членом Совета Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, является членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является членом рабочего органа по методическому обеспечению Совета по оценочной деятельности Министерства экономического развития Российской Федерации, имеет многочисленные публикации в научных изданиях по вопросам кадастровой оценки, в связи с чем, компетентность судебного эксперта как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

По ходатайству сторон судебный эксперт ФИО2 был допрошен в суде первой инстанции. Эксперт дал суду подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробно и обстоятельно ответил на все возникшие вопросы. Представленное заключение было им подробно и тщательно разъяснено, экспертом произведено полное описание всех проведенных исследований. В пояснениях были указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые признаются судебной коллегии достаточными, выводы эксперта излагались четко, ясно и не допускали неоднозначного толкования.

Экспертом был обстоятельно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения модифицированного доходного подхода с элементами метода остатка, приведены необходимые расчеты, обосновано его применение. Расчет стоимости улучшений был произведен с применением элементов затратного подхода. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени разработан на основе рыночных ставок арендной платы

Вопреки доводам жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости, в деле не имеется.

Заключение содержит доступное и понятное обоснование методики оценки.

Эксперт правомерно использовал при расчете модифицированный доходный подход с элементами метода остатка, и использованием при расчете стоимости улучшений методик затратного подхода и применением при расчете ставки арендной платы элементов сравнительного анализа, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализ остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно. В частности, в заключении эксперта определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. Произведен анализ рынка недвижимости; правильно определен сегмент, к которому относится объект оценки.

Технических ошибок в расчетах, расчет эксперта не содержит. Проверка расчетной части заключения была проведена при допросе эксперта в судебном заседании.

В письменном заключении и при устном опросе эксперта были изложены все необходимые обоснования, введенные на основании экспертного мнения, в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты сведений, взятых из открытого доступа и сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности выводов. Все предоставленные экспертом-оценщиком сведения (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая данные интернет - сайтов) являются достоверными и проверяемыми.

Анализ полученных результатов воспроизведен экспертом в табличной форме и согласуется с требованиями ФСО N 7.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований, позволяющих усомниться в обоснованности выводов эксперта по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

Оснований не соглашаться с данными выводами судов не имеется, так как выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.

Суды правильно приняли решение в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы, поскольку при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт учел все необходимые и достаточные факторы и показатели, влияющие на действительную стоимость объекта исследования. Заключение судебной экспертизы не оспорено, исследовано судом наряду с другими доказательствами.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы, судебная коллегия отклоняет как не свидетельствующий о нарушении или неправильном применении норм процессуального права, поскольку суды обеих инстанций проанализировали и оценили заключение эксперта наряду с иными доказательствами по делу и принял его в качестве надлежащего доказательства, оснований для назначения повторной экспертизы суды не усмотрели. Несогласие заявителя жалобы с выводами, изложенными в экспертном заключении, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для назначения повторной экспертизы.

Другие доводы кассационной жалобы повторяют позицию административного истца в апелляционной жалобе, которая нашла подробную оценку в апелляционном определении, с которой суд кассационной инстанции соглашается.

Спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального и материального права.

В соответствии со статьей 329 КАС РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационную жалобу вправе оставить судебный акт суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь, статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Севастопольского городского суда от 24 июля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 3 ноября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 318 КАС РФ.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 19 февраля 2020 года.

Председательствующий Капункин Ю.Б.

Судьи Монмаря Д.В.

Мальманова Э.К.