Решение Саратовского областного суда от 05 февраля 2021 г. по делу N 3а-115/2021

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Аршиновой Е.В, при секретаре Куняевой Н.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Анохиной В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установил:

Анохина В.В. обратилась в суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 220 644 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 3 370 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 15 454 810 руб.72 коп. по состоянию на 01 января 2019 года

Вместе с тем согласно отчету об оценке N, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертизы", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 370 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в своем письменном отзыве оставило рассмотрение данного дела на усмотрение суда.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, административный истец, представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области просил рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что Анохина В.В. является арендатором земельного участка площадью 8 220 644 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области N 1014-р от 20 ноября 2019 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2019 года" 09 января 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года внесены результаты кадастровой оценки в размере15 454 810 руб. 72 коп.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке N составленный обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертизы", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 370 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

Оценщик ООО "Агентство оценки и экспертизы" Б.М.В, составивший отчет, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 13 февраля 2018 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков "РАО", гражданская ответственность оценщика и ООО "Агентство оценки и экспертизы" застрахована по полису страхования ответственности в АО "АльфаСтрахование".

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цена сделки, площадь, дата сделки, имущественные права, условия финансирования, обременения, функциональное назначение, местоположение и т.п.

Поиск информации производился сети Интернет на общедоступных сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в Саратовской области.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщиком применены корректировки на функциональное назначение, на дату сделки, площадь, на цену. Отказ от применения других корректировок оценщиком обоснован. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Анохиной В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 8 220 644 квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 3 370 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 23 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова