Решение Саратовского областного суда от 26 января 2021 г. по делу N 3а-45/2021

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 10 марта 2021 г.

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М, при секретаре Мухиной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Феникс" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установил:

01 декабря 2020 года АО "Феникс" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 5064 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 15 103 000 руб. по состоянию на 13 августа 2019 года, - земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 18968 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 56 569 000 руб. по состоянию на 14 августа 2019 года, - земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 2909 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 8 676 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года, В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных земельных участков.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждены результаты кадастровой оценки земель Саратовской области, в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" кадастровая стоимость утверждена в размере 11 114 998, 10 руб. по состоянию на "дата". В соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости от "дата" N кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 19 349 037, 60 руб. по состоянию на "дата", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" утверждена актом от 16 августа 2019 года N 156-2019 в размере 72 474 831, 20 руб. по состоянию на 14 августа 2019 года, что значительно превышает рыночная стоимость указанных земельных участков, установленную отчетами об оценке N 453/20, N 454/20 и N 455/20, которые составлены ИП ФИО2

Завышенная кадастровая стоимость земельных участков нарушает право административного истца на уплату налоговых платежей в обоснованном размере.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

АО "Феникс" на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты", что подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН.

В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 4 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положениями части 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

На основании постановления Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области".

Из материалов дела следует, что в соответствии с актом об определении кадастровой стоимости N155-2019 от 15 августа 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" кадастровая стоимость определена в размере 19 349 037, 60 руб. по состоянию на 13 августа 2019 года. Актом об определении кадастровой стоимости N156-2019 от 16 августа 2019 года по состоянию на 14 августа 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" кадастровая стоимость определена в размере 72 474 831, 20 руб, а в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" кадастровая стоимость утверждена распоряжением комитате по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" в размере 11 114 998, 10 руб.

В соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 13 августа 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 14 августа 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 01 января 2016 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец с учетом поступивших от представителя ГБУ СО "Госкадастроценка" замечаний относительно отчетов об определении рыночной стоимости представил в суд уточненные отчеты от 01 августа 2020 года N 453/20, N 454/20 и N 454/20, составленные ИП ФИО2, согласно которым по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость составляет для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 15 103 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 56 569 000 руб, а для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 8 676 000 руб.

Представленные административным истцом отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.

Оценщик ИП ФИО2, составивший отчет, является членом саморегулируемой организации Ассоциации " "данные изъяты"", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 31 января 2008 года, ответственность его застрахована в страховом акционерном обществе " "данные изъяты"", оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 21 сентября 2018 года N 89.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, имущественные права, разрешенное использование, транспортная доступность и др.

Поиск информации производился сети Интернет на общедоступных сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.

Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в городе Энгельсе Саратовской области.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, разрешенное использование которых предполагает возможность расположения на них объектов торговли.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применены поправки на цену предложения с учетом того, что реальная цена сделки может отличаться от цены предложения, на передаваемые права в отношении объектов-аналогов, находящихся в аренде, на местоположение относительно крупных автодорог, на площадь, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Лейфер Л.А, Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.). Отказ от применения других корректировок оценщиком обоснован. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Основания для выводов о недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление акционерное общество "Феникс" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка площадью 5064 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 15 103 000 руб. по состоянию на 13 августа 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка площадью 18968 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 56 569 000 руб. по состоянию на 14 августа 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка площадью 2909 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 8 676 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 01 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Е.М. Бугаева