Решение Саратовского областного суда от 08 февраля 2021 г. по делу N 3а-47/2021

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 11 марта 2021 г.

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Аршиновой Е.В, при секретаре Куняевой Н.С, с участием представителя административного истца Сотниковой Л.А. - Вансловой И.Н, представителя административных ответчиков комитета по управлению имуществом Саратовской области, государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" - Симакиной О.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сотникова А.В, Сотниковой Л.А. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:

Сотников А.В, Сотникова Л.А. обратились в суд с административными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки", государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 876 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 3 948 200 руб. по состоянию на 12 ноября 2019 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками указанного земельного участка. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 14 ноября 2019 года N кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9 739 352 руб. 48 коп.

Вместе с тем согласно отчету об оценке N, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Аваллон", рыночная стоимость составляет для земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:7160 составляет 3 948 200 руб. по состоянию на 12 ноября 2019 года.

Представитель административного истца Сотниковой Л.А. в судебном заседании поддержала заявленные административные исковые требования, дав пояснения, аналогичные административному исковому заявлению.

Представитель административных ответчиков комитета по управлению имуществом Саратовской области, государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" оставила рассмотрение данного дела на усмотрение суда.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в своем письменном отзыве оставило рассмотрение данного дела на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Положениями части 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административным истцам Сотникову А.В. и Сотниковой Л.А. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

В связи с чем обращение административных истцов в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

Актом определения кадастровой стоимости, подготовленным государственным бюджетным учреждением Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" от 14 ноября 2019 года N 219-2019 20 ноября 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 12 ноября 2019 года внесены результаты кадастровой оценки в размере 9 739 352 руб. 48 коп.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке N, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Аваллон", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 948 200 руб. по состоянию на 12 ноября 2019 года.

Представленный административными истцами отчет об оценке, с учетом пояснений к нему, согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

Оценщик П.И.С, подготовивший отчет, является членом саморегулируемой организации Союз оценщиков "Сибирь", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 15 марта 2019 года, ответственность его и юридического лица ООО "Аваллон" застрахована в СПАО "РЕСО-Гарантия", оценщик проходил курсы повышения квалификации по программе "Оценка недвижимости", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, дата заключения сделки, транспортная доступность, разрешенное использование, передаваемые права, общая площадь, улучшения на участке, наличие железнодорожной ветки, доступные коммуникации.

Поиск информации производился сети Интернет на общедоступных сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в городе Саратове.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В отчете проведен статистический анализ на однородность выборки, при этом коэффициент вариации скорректированных цен аналогов составляет всего 19, 06%, что говорит об однородности выборки объектов-аналогов, при том, что допустимые значения коэффициента вариации превышает этот предел. В рассматриваемом случае изменчивость вариационного ряда относится к средней, таким образом, выбранные объекты-аналоги могут использоваться для расчета стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (объекты для размещения объектов торговли).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщиком применены корректировки на передаваемые права, на дату заключения сделки, на цену предложения, на местоположение в пределах города, на расположение относительно автомагистрали. Отказ от применения других корректировок оценщиком обоснован. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Сотникова А.В, Сотниковой Л.А. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 876 квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 3 948 200 руб. по состоянию на 12 ноября 2019 года.

Датой подачи заявления считать 03 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова