Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2021 г. по делу N 66а-741/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Жудова Н.В, Селиверстовой И.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-1062/2020 по административному исковому заявлению ООО "Анискино" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе ООО "Анискино" на решение Московского областного суда от 7 сентября 2020 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного истца Бочарникова Д.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Анискино" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 39 997 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества кадастровая стоимость в размере 95 976 401, 23 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 12 декабря 2019 года N, подготовленного оценщиком ИП ФИО5 в размере 57 035 722 руб, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Московского областного суда от 7 сентября 2020 года административное исковое заявление ООО "Анискино" удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года - 95 152 863 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административный истец подал апелляционную жалобу, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указано, что заключение судебной оценочной экспертизы положенное судом в основу выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что объективно подтверждено рецензией специалиста ФИО7 Так, эксперт не провел анализ влияния общей политической обстановки в стране на дату оценки на рынок оцениваемого объекта, в подобранных экспертом в качестве аналогов объявлениях не указана дата их размещения, что вводит в заблуждение пользователей, цены на подобранные экспертом аналоги различаются между собой более чем в 1, 5 раза, выбор объектов-аналогов не мотивирован экспертом, экспертом не учет факт нахождения оцениваемого участка в собственности административного истца и не введена корректировка на передаваемые права, подобранные объекты-аналоги не сопоставимы по площади.

Просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Учитывая отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка выше его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 387-390 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 39 997 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: "адрес", в окружении хозяйственных построек и индивидуальных жилых домов, на удалении 20 км от МКАД в Северо-Восточном направлении.

Данный земельный участок не застроен, коммуникации к нему не подведены.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка установлена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 N 15ВР-1633 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" по состоянию на 1 января 2018 года в размере 95 976 401, 23 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке от 12 декабря 2019 года N, подготовленный оценщиком ИП ФИО5, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 57 035 722 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку у административного ответчика имелись сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 12 мая 2020 года, выполненному указанным экспертом, отчет об оценке от 12 декабря 2019 года N, подготовленный оценщиком ИП ФИО5 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в копиях объявлений о продаже земельных участков, использованных в качестве аналогов, в нарушение п. 11 ФСО N3 отсутствует информация о дате публикации, текст объявлений по аналогам N2 и 3 не читаем.

В копии объявления о продаже аналога N1 не указан ВРИ земельного участка, чем нарушены пункт5 ФСО N3 и пункт 22 ФСО N7.

Рыночная стоимость спорного земельного участка была определена экспертом в размере 95 152 863 руб.

В целях расчетов эксперт отнесла спорный участок к сегменту рынка земель общественно-делового назначения. По мнению эксперта диапазон рыночных цен данного сегмента составляет от 1 735 до 13 889 руб.кв.м.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка была определена экспертом с учетом выбора ею объектов-аналогов из сегмента земель общественно-делового назначения в экономической зоне Северо-Восточного направления от МКАД на расстоянии от 10 до 30 км в размере 95 152 863 руб. или 2 379 руб./кв.м, что вопреки доводов апелляционной жалобы соответствует диапазону рыночных цен в оцениваемом сегменте.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы административного истца сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Представленную административным истцом рецензию специалиста ФИО7 как доказательство недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости судебная коллегия оценивает критически, несмотря на то, что ФИО7 прошел переподготовку в области оценочной деятельности, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости и является членом саморегулируемой организации оценщиков "СФСО", поскольку данное исследование проведено по заказу административного истца вне рамок судебного разбирательства, в то время как порядок и процессуальные основания привлечения к участию в деле специалиста предусмотрены статьей 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей процедуру назначения специалиста судом.

Оценивая данную рецензию как иное письменное доказательство, судебная коллегия учитывает, что указанная рецензия не содержит обоснования как отсутствие в заключении эксперта анализа влияния общей политической обстановки в стране на дату оценки на рынок оцениваемого объекта, повлияло на достоверность выводов эксперта о рыночной стоимости объекта оценки.

В этой связи следует отметить, что требования к содержанию отчета об оценке и заключению эксперта, предъявляемые законодательством об экспертной и оценочной деятельности не являются идентичными.

Позиция рецензента о том, что в подобранных экспертом в качестве аналогов объявлениях не указана дата их размещения, опровергается содержанием приложения к заключению эксперта, в котором приведены все скриншоты по объектам аналогам, дата подачи соответствующих объявлений приведена в тексте данных объявлений, из содержания которых следует, что они были поданы 19.09.2017 (объект-аналог N1), 19.05.2017 (объект-аналог N2), 27.05.2017 (объект-аналог N3), что сопоставимо с датой оценки.

Утверждая в рецензии о неуказании экспертом на стр. 47, 70, 73 заключения источника информации, рецензент не учел, что источник информации использованной экспертом указан им в виде сноски N. Данные сноски являются активными и позволяют проверить выводы эксперта.

Что касается доводов рецензии относительно необоснованного выбора экспертом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, ввиду того, что разница в их стоимости составляет более чем 1, 5 раза судебная коллегия также находит их необоснованными.

Указанный в цитируемом рецензентом письме ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.01.2015 N19-8157 способ выбора сопоставимых объектов-аналогов является не единственным. Так в методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 17, 3%, что с необходимостью свидетельствует о допустимой изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертов объектов-аналогов.

Приводя в обоснование доводов о несопоставимости подобранных экспертом объектов-аналогов с объектом оценки рецензент привел результаты исследования ценовой ситуации коммерческой недвижимости в городе Москве, однако как данную таблицу следует интерпретировать на Московскую область рецензия указаний не содержит.

Доводы рецензии о некорректном применении экспертом информации об изменении цен в экономике РФ в связи с инфляцией, судебная коллегия отклоняет. Размер такой корректировки использованный экспертом составил 1, 0069, 1, 0069 и 1, 0120 соответственно, а следовательно, она не могла оказать какого либо существенного влияния на итоговую величину рыночной стоимости, так как составляет менее 5%.

Доводы рецензии о необоснованном отказе эксперта от применения доходного подхода к оценке являются несостоятельными поскольку эксперт (оценщик) в силу требований подпункта "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 обязан лишь обосновать выбор используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, и не должен обосновывать отказ от применения подходов к оценке, как это было предусмотрено ранее действовавшим стандартом оценки.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец не представил доказательства, того, что расчет рыночной стоимости земельного участка с применением двух подходов к оценке существенным образом отразится на итоговой величине расчетов.

Также судебная коллегия находит необоснованными доводы рецензента о невозможности использования для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети "Интернет".

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами "в, г" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N7) и пунктом 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее-ФСО N1). При этом заключение составлено на основе проведенного анализа рынка и отобранных по его результатам объектов-аналогов, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами подателем жалобы в суд апелляционной инстанции не представлены. Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов.

Доводы рецензента о неучете экспертом факта нахождения оцениваемого участка в собственности административного истца и не введении корректировки на передаваемые права, необоснованы, доказательств того, что подобранные экспертом объекты-аналоги принадлежат продавцам на ином виде права не представлено.

Доводы рецензии о несопоставимости подобранных экспертом объектов-аналогов по площади как основание для признания заключения недостоверным доказательством опровергаются сведениями расчетной таблицы на стр. N заключения согласно которой на различия в данном ценообразующем признаке между объектом оценки и объектами аналогами экспертом внесена и на странице 88 п. 9 мотивирована со ссылкой на справочник оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера соответствующая корректировка.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Закона N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для производства повторной судебной оценочной экспертизы, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делу не установлено.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 7 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Анискино" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи