Решение Саратовского областного суда от 18 февраля 2021 г. по делу N 3а-239/2021

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 26 марта 2021 г.

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М, при секретаре Тузове Г.В, с участием представителя административного истца Юналиевой Р.Ф, представителя КУИ Саратовской области и ГБУ СО "Госкадастроценка" Симакиной О.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Листопадова Василия Ивановича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованное лицо: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: администрация Саратовского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установил:

29 декабря 2020 года Листопадов В.И. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 91415 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере 167 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 126000 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере 215 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 255431 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере 436 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанных земельных участков. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 18 366 187, 65 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 25 314 660 руб, а земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 51 318 642, 21 руб.

Вместе с тем рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года согласно отчетам об оценке NN 2020/05/11КС, 2020/05/ 12 КС и 2020/05/13КС, составленным ООО " "данные изъяты"", составляет для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 167 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 215 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"3 - 436 000 руб.

В отзыве на административное исковое заявление представитель ГБУ СО "Госкадастроценка" полагал, что в представленном отчете рыночная стоимость занижена в следствие неверно примененной корректировки в зависимости от периода неиспользования земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить административные исковые требования.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства, допросив свидетеля, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (в редакции, действовавшей на момент обращения административного истца в суд).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствие с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела усматривается, что Листопадову С.А. на праве аренды принадлежат следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 255431 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0, 5 км к юго-западу от "адрес";

- земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 126000 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0, 6 км к юго-западу от "адрес";

- земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 91415 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0, 4 км к югу от "адрес", что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" с 09 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составила 18 366 187, 65 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 25 314 660 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 51 318 642, 21 руб.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объектов на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет N 2020/12/16КС составленный ООО " "данные изъяты"", которым рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 167 000 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 215 000 руб. земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 436 000 руб.

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.

Оценщик ООО " "данные изъяты"" ФИО7, подготовивший отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков " "данные изъяты"", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от "дата", ответственность его и юридического лица ООО " "данные изъяты"" застрахована в СПАО " "данные изъяты"", оценщик проходил курсы повышения квалификации по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, имущественные права, условия финансирования, разрешенное использование, общая площадь, транспортная доступность, доступные коммуникации, улучшения на земельном участке.

Поиск информации производился на сайтах объявлений в сети Интернет, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал шесть объектов-аналогов, расположенных в Саратовском районе.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (объекты для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - пашни.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применены поправки на цену предложения, на местоположение в пределах города, передаваемые права, на площадь, на местоположение относительно красных линий, а также на наличие улучшений, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Лейфер Л.А, Крайникова Т.В. Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.). При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик "данные изъяты", подтвердил правильность выводов отчета, объяснил и обосновал выбранный подход, применение поправок, выбор аналогов.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Листопадова Василия Ивановича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованное лицо: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: администрация Саратовского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 91415 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0, 4 км к югу от "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 167 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 126000 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0, 6 км к юго-западу от "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 215 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 255431 кв.м, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0, 5 км к юго-западу от "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 436 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 29 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева