Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 07 апреля 2021 г. по делу N 66а-374/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Вдовиченко С.В, судей Семеновой И.А, Стаховой Т.М, при секретаре Карасевой Е.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-17/2021 по административному исковому заявлению ООО "Ямалнефтегазстрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В, судебная коллегия

установила:

ООО "Ямалнефтегазстрой", в лице представителя по доверенности Новиковой А.А, обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1401 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере равной его рыночной стоимости 1 213 266 руб, указывая, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, что затрагивает его права как арендатора земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 января 2021 года административное исковое заявление ООО "Ямалнефтегазстрой" удовлетворено. Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 1 983 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года. Дата подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 30 июля 2020 года. С Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО "Судебная экспертиза и оценка" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме, ссылаясь на существенные недостатки заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной по делу, которая не может являться документом, содержащимися сведения доказательственного значения.

На апелляционную жалобу административным истцом представлены письменные возражения, согласно которым просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованного лица в судебное заседание не явились.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё административного истца, суд приходит к следующему.

ООО "Ямалнефтегазстрой" на основании договора аренды NНУ-396-15 от 04 декабря 2015 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1401 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", из которого следует, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и уплачивается арендодателю.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" от 01 ноября 2019 года в размере 4 249 162, 95 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 КАС РФ, частям 1, 3, 7 статьи 22 Закона Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО "Ямалнефтегазстрой" ссылалось на отчёт об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N77.1-04.2020 от 30 апреля 2020 года, согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 1 213 266 руб.

Определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04 сентября 2020 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту ООО "Оценка и консалтинг" ФИО8. на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно заключению эксперта ООО "Оценка и консалтинг" ФИО9. N117-ОЭ/2020 от 11 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 983 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N77.1-04.2020 от 30 апреля 2020 года является недостоверным доказательством, признав заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО "Оценка и консалтинг" ФИО10. N117-ОЭ/2020 от 11 декабря 2020 года отвечающим требованиям относимости, допустимости, которое не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 КАС РФ. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопроса и обоснование этих выводов.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом ФИО11. были изучены материалы административного дела, проведен анализ цен предложений о продаже земельных участков по состоянию на дату оценки, в качестве аналогов выбраны земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по категории земель, разрешенному использованию, дате предложения. Эксперт проанализировал объекты исследования и каждый объект-аналог по всем элементам сравнения, применил необходимые корректировки, процедура введения которых, равно как и неприменение иных корректировок, подробно описаны в заключении эксперта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт самостоятелен в выборе подходов и методов оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом, выбор экспертом подходов к оценке, его методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611.

Представленная необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

Оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.

В заключении судебной оценочной экспертизы отсутствует произвольное применение корректировок, поскольку приведено их надлежащее обоснование на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Расчет корректировки на дату предложения/сделки с использованием инфляционного калькулятора, не противоречит методологии оценки, которая выбирается оценщиком самостоятельно в зависимости от свойств, характерных объекту оценки.

Для определения действительной рыночной стоимости земельного участка экспертом принята классификация по видам разрешенного использования, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, что не противоречит ФСО.

Экспертом мотивирован отказ от применения корректировки на вид использования земельного участка, поскольку объекты-аналоги имеют сопоставимое функциональное назначение, что в заключении аргументировано.

В данном случае, экспертом учтены положения пункта 20 ФСО N7, которым предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как условно свободный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Доводы апелляционной жалобы о не применении к объекту-аналогу N2 и N4 поправочного коэффициента на чрезвычайные обстоятельства, подлежат отклонению, поскольку объявление о продаже объекта-аналога N2 содержит указание о срочности продажи с возможным торгом, что не свидетельствует о безусловном снижении стоимости объекта-аналога и, как следствие, наличие чрезвычайных обстоятельств. В тоже время эксперт применил к объекту-аналогу N2 среднее значение корректировки на чрезвычайные обстоятельства, чтобы исключить субъективное влияние степени срочности для продажи объектов недвижимости. Кроме этого, эксперт учел, что объект-аналог N2 не является непрофильным активом и предложен к продаже в открытых источниках информации, что соответствует рыночным условиям. Доказательства того, что у объекта-аналога N4 имеются ограничения, позволяющие установить чрезвычайные обстоятельства для срочной продажи и применения указанной корректировки, материалы дела не содержат, административным ответчиком не представлены.

Приведенная информация в заключении не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N7).

Выводы экспертного заключения содержат объективную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)".

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у нее имеется специальное высшее образование, она обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет". В связи с этим, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений не вызывает.

Доводы о том, что эксперт является заинтересованным по делу лицом, что имеются основания для отвода эксперта лицами, участвующими в деле не приводились, доказательства не представлены.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

В нарушении части 5 статьи 247 КАС РФ, административным ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости будет меньше.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

При разрешении вопроса о взыскании судебных расходов в пользу ООО "Судебная экспертиза и оценка", суд первой инстанции, руководствуясь статьями 103, 106, части 14 статьи 49, части 3 статьи 108 КАС РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, закрепленными в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки Н.Б.Слободяник и ФГБУ Российский сельскохозяйственный центр", правильно сделал вывод о том, что установленная решением суда первой инстанции кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 983 000 руб. отличается от определённой в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости 4 249 162, 95 руб. более чем в два раза (53, 33%), что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении.

При таком положении суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что судебные расходы подлежащие выплате эксперту в размере 45 000 руб. должны быть отнесены на административного ответчика Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, как на орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 177, 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения

Председательствующий

Судьи