Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 14 апреля 2021 г. по делу N 66а-396/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Вдовиченко С.В, судей Морозковой Е.Е, Семеновой И.А, при секретаре Карасевой Е.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-315/2020 по административному исковому заявлению ООО "Сибрегионгазстрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа 08 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В, судебная коллегия

установила:

ООО "Сибрегионгазстрой", в лице представителя по доверенности Новиковой А.А, обратилось с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере равной его рыночной стоимости 1 114 470 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 января 2021 года административное исковое заявление ООО "Сибрегионгазстрой" удовлетворено. Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 1 234 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года. Дата подачи заявления ООО "Сибрегионгазстрой" о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 18 августа 2020 года. С Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО НЭУ "ЭКСОНС" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик считает, что заключение судебной экспертизы имеет существенные недостатки и поэтому не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости.

ООО "Сибрегионгазстрой" подано возражение в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

ООО "Сибрегионгазстрой" на основании договора аренды NНУ-8105 от 29 мая 2013 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения административного здания, общей площадью 870 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", из которого следует, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и уплачивается арендодателю.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" от 01 ноября 2019 года в размере 2 971 972, 20 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 КАС РФ, частям 1, 3, 7 статьи 22 Закона Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО "Сибрегионгазстрой" ссылалось на отчёт об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N482-07.2020 от 30 июля 2020 года, согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 1 114 470 руб.

Определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 сентября 2020 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту ООО НЭУ "ЭКСОНС" ФИО9 на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно заключению эксперта ООО НЭУ "ЭКСОНС" ФИО8 N20101901 от 06 ноября 2020 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 234 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N482-07.2020 от 30 июля 2020 года является недостоверным доказательством, признав заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО НЭУ "ЭКСОНС" ФИО10. N20101901 от 06 ноября 2020 года отвечающим требованиям относимости, допустимости, которое не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 КАС РФ. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопроса и обоснование этих выводов.

При этом, эксперт самостоятелен в выборе подходов и методов оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом ФИО11 были изучены материалы административного дела, проведен анализ цен предложений. Расчет рыночной стоимости произведен доходным подходом, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Для определения арендной ставки экспертом отобрано 6 аналогов, расчет арендной ставки осуществлен с использованием корректировочных коэффициентов (на дату сделки, на площадь, на возможность подключения к коммуникациям, на местоположение). В заключении эксперта оговорено, что согласование результатов не требуется, так как оценка объекта недвижимости проведена только одним подходом. Экспертом проведена проверка ряда скорректированных цен аналогов с исключением из выборки крайних значений. Экспертом указан порядок расчета арендной платы, определен коэффициент капитализации и рассчитана рыночная стоимость земельного участка в рамках доходного подхода в размере 1 234 000 руб.

Выбор эксперта подходов к оценке, её методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.

Корректировка на площадь объектов-аналогов произведена на основании данных статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка.

При применении величины корректировки на местоположение, экспертом учтены величины заработной платы населенных пунктов ЯНАО (от 87 390, 3 руб. до 111 997, 8 руб.), которые значительно превышают верхнюю границу интервала для других городов (22 000, 0 руб. до 55 000, 0 руб.) и соответствует интервалу, представленному для городов Московской области (от 35 000, 0 руб. до 110 000, 0 руб.).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, применение величины корректировки на местоположение на основании данных по городам Московской области, с учетом анализа средней заработной платы для исследуемых в расчетах населенных пунктов ЯНАО, которые соответствуют интервалу, предоставленному для городов Московской области, экспертом мотивировано и не противоречит ФСО.

Экспертом даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного ответчика о применении корректировок на местоположение и на площадь.

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства административным ответчиком не представлено.

В заключении судебной оценочной экспертизы отсутствует произвольное применение корректировок, поскольку приведено их надлежащее обоснование на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Приведенная информация в заключении не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N7).

Выводы экспертного заключения содержат объективную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)".

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у нее имеется специальное высшее образование, она обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности. В связи с этим, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений не вызывает.

Доводы о том, что эксперт является заинтересованным по делу лицом, что имеются основания для отвода эксперта лицами, участвующими в деле не приводились, доказательства не представлены.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

В нарушении части 5 статьи 247 КАС РФ, административным ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости будет меньше.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

При разрешении вопроса о взыскании судебных расходов в пользу ООО "Судебная экспертиза и оценка", суд первой инстанции, руководствуясь статьями 103, 106, части 14 статьи 49, части 3 статьи 108 КАС РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, закрепленными в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки Н.Б.Слободяник и ФГБУ Российский сельскохозяйственный центр", правильно сделал вывод о том, что установленная решением суда первой инстанции кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:030101:198 в размере 1 234 000 руб. отличается от определённой в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости 2 971 972, 20 руб. более чем в два раза (58, 48%), что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении.

При таком положении суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что судебные расходы подлежащие выплате эксперту в размере 30 000 руб. должны быть отнесены на административного ответчика Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, как на орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 177, 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи