Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 апреля 2021 г. по делу N 66а-576/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Жудова Н.В, Селиверстовой И.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1313/2020 по административному иску АО "Ноттингем" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 8 октября 2020 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Ноттингем" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 3414, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость в размере 618 716 209, 72 руб, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N от 8 августа 2019 года, выполненного оценщиком "данные изъяты" в размере 253 613 000 руб, что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 8 октября 2020 года административный иск АО "Ноттингем" удовлетворен. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N установлена в размере, равном его рыночной стоимости 405 272 750 руб, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов жалобы указано, что административный истец выбрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку факт расхождения между результатами кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой.

Податели жалобы считают, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении прав и законных интересов административного истца.

Также указывают, что административный истец просит суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

По мнению апеллянтов, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию, рассчитанная экспертом стоимость единого объекта недвижимости не соответствует уровню рыночных цен по сегменту рынка к которому относится объект оценки, эксперт ошибочно отказался от сравнительного подхода к оценке, а в рамках доходного подхода им не проанализированы действующие договоры аренды.

Просили провести по делу повторное экспертное исследование, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного иска.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились. О дате и месте слушания по делу извещены своевременно и надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N135-ФЗ), пришел к выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 3414, 1 кв.м, расположенного в нежилом семиэтажном с двумя подземными этажами здании с кадастровым номером N общей площадью 10 162, 9 кв.м, территориально относящемуся к району "адрес". В здании располагается "данные изъяты", который состоит из двух строений - исторического особняка Хамовнической пивоварни и нового здания с подземным паркингом.

Указанные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 618 716 209, 72 Данная кадастровая стоимость используется для определения размера налога на имущество организаций.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 октября 2010 года N508 (далее - ФСО N 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 7 сентября 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

В силу требований части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N от 8 августа 2019 года, выполненный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года составила 253 613 000 руб.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке с учетом представленных возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 12 мая 2020 года, составленному экспертом ФИО4, отчет об оценке N от 8 августа 2019 года, выполненный оценщиком "данные изъяты", не соответствует требованиям Закона N135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается и составляет 405 272 750 руб.

Указанное заключение суд первой инстанции признал достоверным доказательством и положил в основу вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой.

Однако, судебная коллегия не может согласится с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу требований статьи 2 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" задачей судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Согласно требованиям статьи 41 указанного закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

При этом в силу положений статьи 8 Закона N73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Как следует из содержания определения суда о назначении судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта судом были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Приказом Минтруда России от 26 ноября 2018 года N742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" предусмотрено, что эксперты (специалисты) осуществляющие проверку отчета об оценке и составляющие итоговый документ об определении стоимостей объектов должны иметь высшее профильное образование - магистратура или специалитет или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности и не менее пяти лет практической работы в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Проводившая экспертное исследование эксперт ФИО4 согласно сведениям реестра членов "данные изъяты" получила профессиональную переподготовку в области оценки 10.06.2015, следовательно, ее практический опыт работы в качестве оценщика в сфере определения стоимостей на дату производства экспертизы составлял менее пяти лет.

Кроме того, судебная коллегия подвергла сомнению выводы эксперта о рыночной стоимости объекта исследования по следующим основаниям.

Согласно раздела "Описание объекта исследования" заключения первичной судебной экспертизы (стр. N) объектом оценки является нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 3414, 1 кв.м, расположенное на первом- третьем этажах и в подвале нежилого семиэтажного с двумя подземными этажами здания с кадастровым номером N общей площадью 10 162, 9 кв.м, территориально относящемуся к району "адрес"

Оцениваемый объект недвижимости эксперт отнесла к сегменту рынка офисной недвижимости класса "В", указав, что 45% площади оцениваемого объекта занимает подземный паркинг на 75 машин (стр. N заключения). Распределение площадей по их функциональному назначению (стр. N заключения) эксперт произвела следующим образом: подвал 639, 8 кв.м, подвал 902, 3 кв.м, (парковки -общая площадь 1542, 1 кв.м), первый этаж 1094, 1 кв.м, второй этаж 532, 9 кв.м, третий этаж 532, 9 кв.м. (офисные помещения -общая площадь1872 кв.).

Методология судебной оценочной экспертизы устанавливает, что одной из важных стадий экспертной деятельности является изучение и анализ объекта оценки, установление всех его ценообразующих характеристик. В качестве источников такой информации для нежилых помещений являются: правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, технический паспорт, отчет об оценке, экспертный осмотр объекта и т.д. При этом, факт отсутствия в натуре отраженного в техническом паспорте элемента должен быть отражен в заключении (см.например, Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (Научно-методический совет ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России) под редакцией А.Ю. Бутырина).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) (т. N и копии свидетельства о государственной регистрации права (т. N оцениваемое нежилое помещение состоит из отдельных комнат, расположенных в том числе в подвале. При этом, в отношении комнат подвала собственником помещения заключен договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Пообъектный состав комнат перечислен в разделе 1 выписки из ЕГРН (т. N). При этом из имеющегося в материалах административного дела технического паспорта, составленного по состоянию на 31.12.2010 года (т. N) следует, что в подвале расположен ресторан с соответствующими помещениями в нем.

В отчете об оценке оценщик ФИО6 указал, что объектом оценки выступают нежилые помещения торгово-офисного назначения в недавно реконструированном 4-х этажном здания 1833 года постройки (33, 59%) от общей площади, расположенные в подвале, на первом-третьем этажах данного здания (стр. N отчета об оценке).

Сведений о дате завершения реконструкции здания в котором расположены оцениваемые объекты материалы дела не содержат. Вместе с тем из фототаблиц как отчета об оценке, так и экспертного заключения следует, что здание фактически состоит из двух строений - исторического особняка и вновь возведенной пристройки.

Данные обстоятельства не нашли отражения в исследовательской части экспертизы, в связи с чем выводы эксперта о функциональном назначении оцениваемых помещений, наличии в подвале паркинга на 75 машиномест вызывают сомнения в своей обоснованности.

Кроме того, заключение содержит математические ошибки. Так, при расчете операционных расходов по ЕОН (таблица N) экспертом не учтены операционные расходы по вспомогательным площадям, однако указано на необходимость их учета с соответствующим обоснованием по тексту заключения.

Рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт ФИО4 определилас применением доходного подхода к оценке в размере 405 272 750 руб. (118 705 руб./кв.м). при этом, в заключении указано, что среднее значение цен предложений по сегменту рынка к которому относится объект оценки офисные помещения класса "В" в ЦАО составляет 278 190 руб. для ЕОН офисного назначения (диапазон 250 022-297 397 руб./кв.м.), для машиномест - 900 000 руб. -2 525 000 руб.

Итоговое значение рыночной стоимости, полученное экспертом в результате расчетов не сопоставимо с данным диапазоном (с учетом стоимости земельного участка и корректировки на торг), при этом заключение не содержало обоснования о том, какие уникальные характеристики оцениваемого объекта, не учтенные в массовой оценке, позволяют ему находится ниже границы диапазона рыночных цен по сегменту рынка к которому относится оцениваемый объект.

Приведенные обстоятельства с учетом доводов апелляционной жалобы в совокупности явились основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО7

Согласно выводов данного экспертного исследования (заключение эксперта N от 16.03.2021 года) отчет об оценке N от 8 августа 2019 года, выполненный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям Закона N135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается.

Проверяя отчет об оценке, эксперт установила, что оценщик при производстве оценки ссылается на стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации, членом которой он не является, сведения об оценщике не содержат контактной информации, информации о правообладателе объекта оценки, о ценообразующих признаках оцениваемого объекта; в описательной части отчета приведены противоречивые данные о местонахождении объекта относительно станции метро (580 м и 900 м.); при описании объекта и в расчетных таблицах; при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов подобраны объекты не соответствующие функциональному назначению объекта оценки (аналог N1 помещение свободного назначения, расположенное в подвальном помещении без окон и на 1 этаже жилого дома, аналог N3 действующий салон красоты в цокольном этаже жилого дома, аналог N4 помещение магазина в жилом доме); примененная оценщиком корректировка на уторговывание средняя по России не учитывает расположение оцениваемого объекта в Москве, оценщиком неверно рассчитана корректировка на этаж расположения вследствие некорректного распределения площадей оцениваемого объекта по этажам; оценщиком не учтено, что объект оценки представляет собой разнофункциональное помещение (офисы, паркинг, помещение общепита) ; при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода оценщиком не проведен анализ условий аренды объектов-аналогов и ошибочно указано, что все коммунальные платежи включены в ставку аренды объектов-аналогов; неверно рассчитана корректировка на этаж расположения, не проведен анализ местоположения объектов-аналогов по районам ЦАО; для расчета арендной ставки с учетом определенной оценщиком арендопригодной площади в 3 414, 1 кв.м, подобраны объекты-аналоги площадью от 47 до 700 кв.м, без введения корректировки на места общего пользования. Также оценщиком расчет производился в допущении офисно-торгового назначения оцениваемого объекта.

При согласовании стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов к оценке, оценщик не учел наличие в составе стоимости ЕОН доли земельного участка и не произвел корректирующих расчетов по исключению последней.

Судебная коллегия соглашается с выводами эксперта ФИО7 и признает отчет об оценке N от 8 августа 2019 года, выполненный оценщиком "данные изъяты" недопустимым доказательством, поскольку он выполнен с многочисленными нарушениями требований законодательства в области оценочной деятельности.

Рассчитывая рыночную стоимость оцениваемого нежилого помещения эксперт ФИО7 установила, что объект исследования расположен в районе "адрес" на удалении 890 м от станции метро "данные изъяты" в районе смешанной застройки коммерческой и жилой недвижимости с развитой инфраструктурой. В многофункциональной общественной зоне согласно карты территориального зонирования Правил землепользования и застройки города Москвы. По результатам личного осмотра оцениваемых помещений эксперт привела в заключении подробную фототаблицу, позволяющую оценить состояние и функциональное назначение оцениваемых площадей.

Эксперт отнесла оцениваемое ею помещение к сегменту рынка офисных помещений класса "В", с помещениями паркинга и общепита.ю указав, что цены предложений данного сегмента в локации объекта исследования находятся в диапазоне от 268 456 до 400 763 руб./кв.м.

Избрав для расчетов и мотивировав применение сравнительного и доходного подходов к оценке, эксперт подобрала максимально сопоставимые аналоги, на различия в ценообразующих признаках которых к ценам предложений привела и мотивировала со ссылкой на методическую литературу соответствующие корректировки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 154 496 руб./кв.м, что с учетом наличия в составе оцениваемых помещений парковочных мест, корректировки на торг и стоимость земельного участка, сопоставимо с диапазоном цен сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Выполняя требования пункта 2.4. Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 346, эксперт ФИО7, выявив расхождения в выводах первичной и повторной экспертизы указала причины такого расхождения : неучет экспертом ФИО4 функционального назначения каждой из частей оцениваемого помещения, в частности помещений общепита в составе подвала, тем самым произошло занижение ставки аренды помещений общепита, приравненной экспертом к ставке аренды паркинга; кроме того эксперт не мотивировала возможности применения корректировки на расположение относительно первого этажа, так как информация о расположении офисного помещения на конкретном этаже здания не содержалась в тексте объявления.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, оценивая заключение первичной и повторной экспертизы приходит к выводу, что первичная экспертиза не может быть признана достоверным доказательством рыночной стоимости оцениваемого помещения, признает достоверным, допустимым и относимым доказательством, определяющим рыночную стоимость заключение повторной судебной оценочной экспертизы, в связи с чем постановленное по делу решение подлежит изменению в части размера рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 2 февраля 2021 года, обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 140 000 рублей была возложена на административного ответчика, однако им исполнена не была.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта в размере 140 000 руб, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения кратно не превышает его кадастровую стоимость, разница составляет 14, 7%, что позволяет отнести расходы на проведение судебной экспертизы на административного истца.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 8 октября 2020 года изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 3414, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости 527 465 265 руб.

Взыскать с АО "Нотингем" в пользу "данные изъяты" в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 140 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: