Судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.
судей: Подгорной Е.П, Ехаловой Ю.А.
при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.
рассмотрела административное дело N3а-25/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка
по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление общество с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" (далее - ООО "Полярстройкомплект", Общество) обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 10 515 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материального - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, равной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 692 915 рублей;
В обоснование заявленных требований представителем административного истца указано, что ООО "Полярстройкомплект" является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте об оценке, нарушает право истца на справедливую уплату арендных платежей.
Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02 февраля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.
Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 515 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" категория земель: земли населенных пунктов, рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 025 000 рублей.
Датой подачи заявления ООО "Полярстройкомплект" постановлено считать 17 августа 2020 года.
С ООО "Полярстройкомплект" в пользу ООО "ЭКО-Н" взысканы судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.
В апелляционной жалобе представитель административного истца по доверенности - Новикова А.А. просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения административного дела. Судом, при вынесении решения, допущены нарушения норм процессуального права. Нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, привели к недостоверному определению значения рыночной стоимости земельных участков. Стоимость земельных участков, определенная экспертом, существенно выше рыночного диапазона цен на аналогичные участки.
В жалобе представитель истца указывает на то обстоятельство, что экспертом необоснованно введены повышающие корректировки для выбранных объектов-аналогов, что привело к завышению реальной стоимости объектов оценки, а также ссылается на использование экспертом источников информации, имеющих ограниченный доступ. Просит назначить повторную судебную экспертизу, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.
Во второй апелляционный суд общей юрисдикции от Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие основания для отмены решения суда по доводам жалобы.
Административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованные лица, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились; представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО просил рассматривать дело в его отсутствие.
На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов административного дела следует, согласно договора аренды земельного участка от 16 июня 2014 года N НУ-253-14, земельный участок с кадастровым номером N, категории земель - земли населенных пунктов, расположенные по адресу: "адрес" был передан в аренду ООО "Полярстройкомплект" сроком на 10 лет, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзацем четвертым подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утвержденного постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N269-П, издан приказ Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", на основании которого по состоянию на 01 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 463 570 рублей 10 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 09 января 2020 года.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.
Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путём оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Давая толкование приведенным нормам материального права в их совокупности, и разъяснениям по их применению, судебная коллегия приходит к выводу, что административный истец, являясь арендатором земельных участков, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, так как арендная плата, оплачиваемая им по договору аренды, исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в том числе по основанию, связанному с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Аналогичное положение содержится в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требования и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Ввиду того обстоятельства, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, административный истец полагает, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества и плательщика арендных платежей.
В обоснование заявленных требований Общество представило отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29 мая 2020 года N270-05.2020, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Судебная Экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - 1 692 915 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, отчет должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт от оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа не согласился с выводами представленного административным истцом отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, полагая их полученными с нарушениями требований действующего законодательства и методологии оценочной деятельности в Российской Федерации, а также содержащими недостоверные данные об объектах-аналогах.
Изучив представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции пришёл к выводу, что вышеуказанный отчёт предусматривает значительную разницу в кадастровой стоимости земельного участка на одну и ту же дату, в связи с чем, учитывая мнение административного истца, счёл необходимым ходатайство административного ответчика удовлетворить, назначить по делу судебную оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.
По заключению от 03 января 2021 года N, выполненному экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В, по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 6 025 000 рублей.
Не согласившись с выводами экспертизы, выполненной экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В, административный истец заявил о недопустимости применения в качестве доказательства по административному делу выводов судебной экспертизы, просил о назначении повторной судебной экспертизы.
Однако, оценив по правилам статей 60-61 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации собранные при рассмотрении административного дела доказательства, и принимая во внимание, что на основании представленных доказательств суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд первой инстанции счёл заключение эксперта-оценщика Буженко И.В. не вызывающим сомнений и не требующим проверки, и пришёл к обоснованному выводу о возможности установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере равном его рыночной стоимости 6 025 000 рублей.
При этом суд правомерно исходил их того, что экспертное заключение соответствует письменным доказательствам, представленным в материалы дела, и положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупреждённым об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения сравнительного подхода произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости - земельных участков и привёл его в расчетных таблицах.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норма материального права.
Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правильно оценил заключение экспертизы, верно указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Как следует из заключения эксперта Буженко И.В, рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2019 года была определена сравнительным подходом к оценке, то есть основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, далее ФСО N1).
В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 13 ФСО N1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик указывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Из исследовательской части заключения экспертизы следует, что земельный участок относится к землям населенных пунктов, при этом учитывалось назначение и характеристики объектов-аналогов и объектов оценки.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальных, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки об объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.
Приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки, каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом учтены такие ценообразующие факторы, как местоположение, площадь, вид разрешенного использования, имущественные права, объекты капитального строительства и улучшения на земельном участке, функциональное назначение, анализ наиболее эффективного использования объектов оценки. Характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объектам исследования. Использованные экспертом объекты-аналоги соответствуют указанному условию, что также наиболее точно отражает рынок недвижимости в районе расположения оцениваемых объектов и в целом по Российской Федерации.
Административный истец в качестве одного из доводов апелляционной жалобы приводит необоснованное применение корректировок на вид разрешенного использования, что, по его мнению, привело к увеличению стоимости объектов-аналогов на 39%.
Судебная коллегия, отклоняя приведённый довод, полагает, что обоснованное использование корректировок на вид разрешенного использования земельных участков позволяет осуществить сравнение похожих по типу и классов объектов, что является важным условием создания понятной и прозрачной модели рынка, позволяет расширить массив объектов-аналогов, применяемых при использовании сравнительного подхода оценки, что обеспечивает высокую достоверность итоговых результатов.
Экспертом Буженко И.В. верно определены характеристики объектов исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объектов исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемых объектов в соответствии c федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Довод апелляционной жалобы об использование экспертом источников информации, имеющих ограниченный доступ, также отклоняются.
Судебная коллегия не разделяет указанный довод ввиду того, что цены предложений к продаже объектов-аналогов установлены экспертом из открытых источников информации. Эксперт в качестве источников информации для выявления объектов-аналогов использовал принт-скрины материалов веб-сайтов, представленных к продаже объектов недвижимости, использованных при составлении экспертом работ по оценке в соответствующем периоде. При этом в принт-скринах указаны источники информации, даты и время добавления объявлений, их номера, а также дата и время сохранения принт-скринов указанных страниц. Копии используемых объявлений приведены в заключении в полном соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N3.
В целом, представленная в экспертном заключении необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещённых в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Анализ полученных результатов произведён в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N7.
По мнению судебной коллегии, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.
Также суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации? содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нём суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведённые в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии c положениями абзаца 4 части 1 статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Судебная коллегия полагает, что в представленном экспертном заключении соблюдены порядок и последовательность анализа рынка недвижимости, определенные пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N)", основные характеристики объектов определены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, которыми также установлены и требования к знаниям эксперта, уровень которых позволяет сделать вывод об обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке.
По всем представленным административным истцом замечаниям относительно экспертного заключения от 03 января 2021 года N3А N, выполненному экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В, судом первой инстанции даны аргументированные выводы об их несостоятельности и отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененных экспертом при производстве экспертизы.
Как правильно указано судом первой инстанции, довод, содержащийся в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, в связи с недостоверностью информации о наличии застройки и коммуникаций на объекте-аналоге N 1 является ошибочным, поскольку эксперт учёл площадь строения на данном участке, которая составляет 0, 4% площади участка (90 кв.м./2 этажа), и обоснованно признал несущественной данную информацию; довод о том, что застроенные участки продаются дороже, чем незастроенные является голословным, с чем эксперт не согласился. Довод о неправильной корректировке расположения участка ? аналога N 2 относительно автомагистрали, суд также признал субъективным мнением представителя административного истца, поскольку согласно картографическим данным сайта Росреестра доступ к нему один, расстояние до автодороги 261 м; до объездной, ведущей к железнодорожной станции - 244 м, что свидетельствует об удалении от магистралей.
Доводы о несопоставимости оцениваемому объекту по назначению земельного участка, предназначенного под гараж (аналог N 3) также отклоняется, поскольку эксперт правомерно пришёл к выводу об отсутствии зависимости цен в сегменте земельных участков промназначения от разрешенного использования в рамках одного сегмента. Относительно приравнивания г. Новый Уренгой к областному центру экспертом установлено, что указанный город (так называемая "газовая столица") является сопоставимым с Салехардом - столицей округа, при проведении анализа установлена тенденция более высоких цен предложений в Новом Уренгое, чем в Ноябрьске. На листах заключения N 60-61 экспертом подробно описано влияние наличия коммуникаций на стоимость объектов, приняты повышающие корректировки, поскольку на участках - аналогах коммуникации отсутствуют, что опровергает вышеприведённые доводы административного истца.
Кроме того, из пояснений эксперта Буженко И.В. на замечания, к заключению эксперта, изложенные административным истцом, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, следует, что экспертом устранены все сомнения.
Ссылка административного истца относительно недостоверности информации о наличии застройки и коммуникаций объекта - аналога N 1 отклоняется, поскольку экспертом проведён анализ рынка объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 17 945 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"
Все выявленные предложения о продаже земельных участков в количестве 50 шт. приведены в таблице 8 экспертного заключения (стр.32-45). При этом, в связи с неактивностью рынка предложений к продаже земельных участков в городе Новый Уренгой, в котором за период с 01.01.2017 года по 31.12.2018 года выявлено всего 7 предложений, анализ рынка проводился по всему Ямало-Ненецкому автономному округу.
Из представленного заключения следует, что выявленные предложения о продаже идентифицировались экспертом, с определением кадастрового номера земельного участка, в целях возможности применения данных предложений в расчётах и корректировки по основным ценообразующим факторам. Объект для сравнения N1, расположенный в городе Ноябрьск, идентифицирован экспертом: определен кадастровый номер земельного участка - N, а также точное местоположение. Идентификация объекта проводилась с помощью картографических материалов, находящихся в открытом доступе (карты Росреестр, Яндекс-карты, Гугл - карты). Ссылки на источники информации при идентификации объекта для сравнения N1 приведены экспертом на стр.71-73 заключения. При идентификации земельных участков, с целью применения полученных данных при расчётах рыночной стоимости объекта исследования, экспертом не использовались застроенные земельные участки. При анализе объекта для сравнения N1 было выявлено, что земельный участок не застроен.
Согласно сведениям ЕГРН, на основании которых возникли сомнения в обоснованности применения земельного участка с кадастровым номером N в качестве объекта для сравнения N1, на земельном участке расположен склад, этажность - 2, год завершения строительства - 2016, площадью 90 кв.м. В случае наличия постройки на земельном участке, площадь застройки составляет менее 1%, т.к. площадь земельного участка составляет 10 092 кв.м, а площадь застройки 2-этажной постройки - 90/2=45 кв.м. Соответственно, площадь застройки земельного участка, при наличии такой постройки, составит 0, 4%. Даже в случае наличия такой постройки на земельном участке, данный факт не отразится на стоимости земельного участка в сторону ее уменьшения. При проведении анализа рынка экспертом было выявлена тенденция продажи земельных участков с постройками за ме
