Апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2021 г. по делу N 66а-406/2021

Судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Подгорной Е.П, Ехаловой Ю.А.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрела административное дело N3а-25/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление общество с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" (далее - ООО "Полярстройкомплект", Общество) обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 10 515 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материального - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, равной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 692 915 рублей;

В обоснование заявленных требований представителем административного истца указано, что ООО "Полярстройкомплект" является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте об оценке, нарушает право истца на справедливую уплату арендных платежей.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02 февраля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 515 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" категория земель: земли населенных пунктов, рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 025 000 рублей.

Датой подачи заявления ООО "Полярстройкомплект" постановлено считать 17 августа 2020 года.

С ООО "Полярстройкомплект" в пользу ООО "ЭКО-Н" взысканы судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца по доверенности - Новикова А.А. просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения административного дела. Судом, при вынесении решения, допущены нарушения норм процессуального права. Нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, привели к недостоверному определению значения рыночной стоимости земельных участков. Стоимость земельных участков, определенная экспертом, существенно выше рыночного диапазона цен на аналогичные участки.

В жалобе представитель истца указывает на то обстоятельство, что экспертом необоснованно введены повышающие корректировки для выбранных объектов-аналогов, что привело к завышению реальной стоимости объектов оценки, а также ссылается на использование экспертом источников информации, имеющих ограниченный доступ. Просит назначить повторную судебную экспертизу, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

Во второй апелляционный суд общей юрисдикции от Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие основания для отмены решения суда по доводам жалобы.

Административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованные лица, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились; представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО просил рассматривать дело в его отсутствие.

На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, согласно договора аренды земельного участка от 16 июня 2014 года N НУ-253-14, земельный участок с кадастровым номером N, категории земель - земли населенных пунктов, расположенные по адресу: "адрес" был передан в аренду ООО "Полярстройкомплект" сроком на 10 лет, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзацем четвертым подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утвержденного постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N269-П, издан приказ Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", на основании которого по состоянию на 01 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 463 570 рублей 10 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 09 января 2020 года.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путём оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Давая толкование приведенным нормам материального права в их совокупности, и разъяснениям по их применению, судебная коллегия приходит к выводу, что административный истец, являясь арендатором земельных участков, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, так как арендная плата, оплачиваемая им по договору аренды, исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в том числе по основанию, связанному с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Аналогичное положение содержится в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требования и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Ввиду того обстоятельства, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, административный истец полагает, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества и плательщика арендных платежей.

В обоснование заявленных требований Общество представило отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29 мая 2020 года N270-05.2020, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Судебная Экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - 1 692 915 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, отчет должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт от оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа не согласился с выводами представленного административным истцом отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, полагая их полученными с нарушениями требований действующего законодательства и методологии оценочной деятельности в Российской Федерации, а также содержащими недостоверные данные об объектах-аналогах.

Изучив представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции пришёл к выводу, что вышеуказанный отчёт предусматривает значительную разницу в кадастровой стоимости земельного участка на одну и ту же дату, в связи с чем, учитывая мнение административного истца, счёл необходимым ходатайство административного ответчика удовлетворить, назначить по делу судебную оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.

По заключению от 03 января 2021 года N, выполненному экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В, по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 6 025 000 рублей.

Не согласившись с выводами экспертизы, выполненной экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В, административный истец заявил о недопустимости применения в качестве доказательства по административному делу выводов судебной экспертизы, просил о назначении повторной судебной экспертизы.

Однако, оценив по правилам статей 60-61 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации собранные при рассмотрении административного дела доказательства, и принимая во внимание, что на основании представленных доказательств суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд первой инстанции счёл заключение эксперта-оценщика Буженко И.В. не вызывающим сомнений и не требующим проверки, и пришёл к обоснованному выводу о возможности установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере равном его рыночной стоимости 6 025 000 рублей.

При этом суд правомерно исходил их того, что экспертное заключение соответствует письменным доказательствам, представленным в материалы дела, и положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупреждённым об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения сравнительного подхода произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости - земельных участков и привёл его в расчетных таблицах.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норма материального права.

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правильно оценил заключение экспертизы, верно указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Как следует из заключения эксперта Буженко И.В, рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2019 года была определена сравнительным подходом к оценке, то есть основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, далее ФСО N1).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик указывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Из исследовательской части заключения экспертизы следует, что земельный участок относится к землям населенных пунктов, при этом учитывалось назначение и характеристики объектов-аналогов и объектов оценки.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальных, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки об объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.

Приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки, каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом учтены такие ценообразующие факторы, как местоположение, площадь, вид разрешенного использования, имущественные права, объекты капитального строительства и улучшения на земельном участке, функциональное назначение, анализ наиболее эффективного использования объектов оценки. Характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объектам исследования. Использованные экспертом объекты-аналоги соответствуют указанному условию, что также наиболее точно отражает рынок недвижимости в районе расположения оцениваемых объектов и в целом по Российской Федерации.

Административный истец в качестве одного из доводов апелляционной жалобы приводит необоснованное применение корректировок на вид разрешенного использования, что, по его мнению, привело к увеличению стоимости объектов-аналогов на 39%.

Судебная коллегия, отклоняя приведённый довод, полагает, что обоснованное использование корректировок на вид разрешенного использования земельных участков позволяет осуществить сравнение похожих по типу и классов объектов, что является важным условием создания понятной и прозрачной модели рынка, позволяет расширить массив объектов-аналогов, применяемых при использовании сравнительного подхода оценки, что обеспечивает высокую достоверность итоговых результатов.

Экспертом Буженко И.В. верно определены характеристики объектов исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объектов исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемых объектов в соответствии c федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы об использование экспертом источников информации, имеющих ограниченный доступ, также отклоняются.

Судебная коллегия не разделяет указанный довод ввиду того, что цены предложений к продаже объектов-аналогов установлены экспертом из открытых источников информации. Эксперт в качестве источников информации для выявления объектов-аналогов использовал принт-скрины материалов веб-сайтов, представленных к продаже объектов недвижимости, использованных при составлении экспертом работ по оценке в соответствующем периоде. При этом в принт-скринах указаны источники информации, даты и время добавления объявлений, их номера, а также дата и время сохранения принт-скринов указанных страниц. Копии используемых объявлений приведены в заключении в полном соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N3.

В целом, представленная в экспертном заключении необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещённых в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Анализ полученных результатов произведён в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N7.

По мнению судебной коллегии, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Также суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации? содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нём суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведённые в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии c положениями абзаца 4 части 1 статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Судебная коллегия полагает, что в представленном экспертном заключении соблюдены порядок и последовательность анализа рынка недвижимости, определенные пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N)", основные характеристики объектов определены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, которыми также установлены и требования к знаниям эксперта, уровень которых позволяет сделать вывод об обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке.

По всем представленным административным истцом замечаниям относительно экспертного заключения от 03 января 2021 года N3А N, выполненному экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В, судом первой инстанции даны аргументированные выводы об их несостоятельности и отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененных экспертом при производстве экспертизы.

Как правильно указано судом первой инстанции, довод, содержащийся в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, в связи с недостоверностью информации о наличии застройки и коммуникаций на объекте-аналоге N 1 является ошибочным, поскольку эксперт учёл площадь строения на данном участке, которая составляет 0, 4% площади участка (90 кв.м./2 этажа), и обоснованно признал несущественной данную информацию; довод о том, что застроенные участки продаются дороже, чем незастроенные является голословным, с чем эксперт не согласился. Довод о неправильной корректировке расположения участка ? аналога N 2 относительно автомагистрали, суд также признал субъективным мнением представителя административного истца, поскольку согласно картографическим данным сайта Росреестра доступ к нему один, расстояние до автодороги 261 м; до объездной, ведущей к железнодорожной станции - 244 м, что свидетельствует об удалении от магистралей.

Доводы о несопоставимости оцениваемому объекту по назначению земельного участка, предназначенного под гараж (аналог N 3) также отклоняется, поскольку эксперт правомерно пришёл к выводу об отсутствии зависимости цен в сегменте земельных участков промназначения от разрешенного использования в рамках одного сегмента. Относительно приравнивания г. Новый Уренгой к областному центру экспертом установлено, что указанный город (так называемая "газовая столица") является сопоставимым с Салехардом - столицей округа, при проведении анализа установлена тенденция более высоких цен предложений в Новом Уренгое, чем в Ноябрьске. На листах заключения N 60-61 экспертом подробно описано влияние наличия коммуникаций на стоимость объектов, приняты повышающие корректировки, поскольку на участках - аналогах коммуникации отсутствуют, что опровергает вышеприведённые доводы административного истца.

Кроме того, из пояснений эксперта Буженко И.В. на замечания, к заключению эксперта, изложенные административным истцом, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, следует, что экспертом устранены все сомнения.

Ссылка административного истца относительно недостоверности информации о наличии застройки и коммуникаций объекта - аналога N 1 отклоняется, поскольку экспертом проведён анализ рынка объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 17 945 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Все выявленные предложения о продаже земельных участков в количестве 50 шт. приведены в таблице 8 экспертного заключения (стр.32-45). При этом, в связи с неактивностью рынка предложений к продаже земельных участков в городе Новый Уренгой, в котором за период с 01.01.2017 года по 31.12.2018 года выявлено всего 7 предложений, анализ рынка проводился по всему Ямало-Ненецкому автономному округу.

Из представленного заключения следует, что выявленные предложения о продаже идентифицировались экспертом, с определением кадастрового номера земельного участка, в целях возможности применения данных предложений в расчётах и корректировки по основным ценообразующим факторам. Объект для сравнения N1, расположенный в городе Ноябрьск, идентифицирован экспертом: определен кадастровый номер земельного участка - N, а также точное местоположение. Идентификация объекта проводилась с помощью картографических материалов, находящихся в открытом доступе (карты Росреестр, Яндекс-карты, Гугл - карты). Ссылки на источники информации при идентификации объекта для сравнения N1 приведены экспертом на стр.71-73 заключения. При идентификации земельных участков, с целью применения полученных данных при расчётах рыночной стоимости объекта исследования, экспертом не использовались застроенные земельные участки. При анализе объекта для сравнения N1 было выявлено, что земельный участок не застроен.

Согласно сведениям ЕГРН, на основании которых возникли сомнения в обоснованности применения земельного участка с кадастровым номером N в качестве объекта для сравнения N1, на земельном участке расположен склад, этажность - 2, год завершения строительства - 2016, площадью 90 кв.м. В случае наличия постройки на земельном участке, площадь застройки составляет менее 1%, т.к. площадь земельного участка составляет 10 092 кв.м, а площадь застройки 2-этажной постройки - 90/2=45 кв.м. Соответственно, площадь застройки земельного участка, при наличии такой постройки, составит 0, 4%. Даже в случае наличия такой постройки на земельном участке, данный факт не отразится на стоимости земельного участка в сторону ее уменьшения. При проведении анализа рынка экспертом было выявлена тенденция продажи земельных участков с постройками за меньшую стоимость, чем свободные от построек земельные участки.

В связи с ограниченностью информации по рынку земельных участков в регионе, экспертом был сделан вывод о неактивности рынка, с большим разбросом цен, поскольку в процессе проведения исследования экспертом проверялась информация об отсутствии построек на земельных участках с помощью общедоступных источников. Постройка, в отношении которой представлена информация, с помощью картографических ресурсов не обнаружена на земельном участке. При этом даже в случае наличия таковой, застроенность земельного участка составит менее 1%. Таким образом, экспертом было указано на несущественность данной информации в рамках полученного результата.

По поводу необоснованного расположения относительно автомагистрали и наличия свободного доступа для объекта - аналога N2 (объект для сравнения N2) - земельного участка с кадастровым номером N, данные доводы также опровергаются экспертным заключением, поскольку как видно по картографическим данным сайта доступ к земельному участку - объекту для сравнения N2, расположенным в промзоне (промузел Пелей) города Ноябрьск - существует только со стороны автодороги - 3 подъезд. Местоположение объекта для сравнения N2 определено "на удалении от автомагистралей". Таким образом, исследуемый земельный участок и объект для сравнения N2 сопоставимы относительно применяемой корректировки удалённости от автомагистралей. Применение понижающей корректировки к объекту для сравнения N2 не требовалось.

Что касается обязательности понижающей корректировки для земельных участков с разрешенным использованием "для обслуживания транспорта (гараж)", экспертом указано, что понятие "обязательная понижающая корректировка" введено на основании мнения заявителя, не основанное на рынке. При этом экспертом разъяснено, что заявитель ошибочно указывает на различия в сегментах земельных участков с разрешённым использованием "ремонт автомобилей", "служебные гаражи" и разрешённым использованием "склады", ссылаясь на Справочник оценщика производственно-складской недвижимости, в котором приведены данные по сегментированию объектов капитального строительства, а не земельных участков. При этом заявитель безосновательно, без приведения полного анализа рынка свободных земельных участков в городе Новый Уренгой или регионе расположения - Ямало-Ненецкий автономный округ, ссылается на то, что цены земельных участков с разрешённым использованием "ремонт автомобилей", "служебные гаражи" превышают цены земельных участков с разрешенным использованием "склады". Экспертом проведён анализ рынка земельных участков. При анализе фактических данных о ценах земельных участков в регионе Ямало-Ненецкий автономный округ (таблица 8, стр. 37 Заключения Эксперта), зависимость цен в сегменте земельных участков промназначения относительно различий в разрешённом использовании в рамках одного сегмента - не выявлена.

При определении сегмента рынка учитывается не только разрешённое использование земельного участка (склады), но и фактическое использование земельного участка. Фактическое использование земельного участка - под размещение производственных зданий, расположенных на этом земельном участке. Таким образом, утверждение заявителя, что объект для сравнения N3 относится к другому сегменту и несопоставим с объектом исследования, не подтверждаются исследованием рынка земельных участков, проведённым в рамках подготовки заключения эксперта.

Кроме того, в рамках проведения исследования экспертом в результате анализа рынка была выявлена сопоставимость города Новый Уренгой с городом Салехард - окружным центром Ямало-Ненецкого автономного округа. Если сравнивать по экономическому потенциалу город Новый Уренгой и город Ноябрьск, в котором расположены земельные участки, применяемые при расчётах в качестве объектов для сравнения, безусловно необходима корректировка на экономическую составляющую городов. При проведении анализа фактических данных предложений земельных участков к продаже, выявилась тенденция более высоких цен предложений в Новом Уренгое (максимальная стоимость незастроенного земельного участка - 3 603 руб./кв.м), чем в городе Ноябрьск (максимальная стоимость незастроенного земельного участка - 1682 руб./кв.м). Данные приведены в заключении эксперта. Таким образом, применение экспертом повышающей корректировки к ценам земельных участков, расположенных в городе Ноябрьск, относительно цен земельных участков, расположенных в городе Новый Уренгой, обоснованно.

Ссылки на применения "недопустимых повышающих корректировок" на инженерные коммуникации также являются несостоятельными, поскольку как следует из экспертного заключения, в рамках проведённых исследований, в том числе статистических данных Приволжского центра финансового анализа, выпускающего справочники под редакцией Л.А. Лейфера, на которые ссылаются стороны в своих возражениях, выявлена тенденция зависимости цен на незастроенные земельные участки, имеющие доступ к подключению коммуникаций определенного вида, и не имеющие таковых. В заключении эксперта описана необходимость применения повышающей корректировки на отсутствие подключенных коммуникаций, к которым приравнивается отсутствие условий на подключение. При этом указано, что ни в одном из объявлении о продаже земельных участков, использованных в расчётах, не содержится информации о наличии технических условий для подключения коммуникаций. Местоположение земельных участков также предполагает отсутствие возможности подключения коммуникаций, следовательно, необходимость введения корректировки на отсутствие коммуникаций обоснована.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции были исследованы все доказательства по делу, им дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает вывод суда первой инстанции об отказе представителю административного истца в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы правильным, поскольку заключение от 03 января 2021 года N N, выполненное экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В, достоверно подтверждает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года.

Учитывая изложенное, у судебной коллегии также отсутствуют предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной судебной экспертизы.

Доводы по существу сводятся к несогласию представителя административного истца с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учётом доводов апелляционной жалобы и соотношения определённого экспертом размера рыночной стоимости объекта оценки с его кадастровой стоимостью, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы административного истца не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определилрыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 025 000 рублей на 01 января 2019 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в связи c проведением по административному делу судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьёй 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. При этом к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1 статьи 106 Кодекса).

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 данного Кодекса. Данные правила относятся также к распределению судебных расходов, понесённых сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях (часть 2 статьи 111 Кодекса).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", вопрос о судебных расходах, понесённых административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

При назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции указал, что судебные издержки подлежат взысканию при вынесении решения.

Судебная оценочная экспертиза проведена экспертом ООО "ЭКО-Н", стоимость производства экспертизы согласно счёту на оплату составила 40 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешён по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка, определённая по состоянию на 01 января 2019 года не является существенной.

Так, кадастровая стоимость участка с кадастровым номером N 6 463 570 рублей 05 копеек, а рыночная - 6 025 000 рублей (разница 438 570 рублей 5 копеек или 6, 7 %);

Поскольку установленная судом кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости отличается от определённой в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости менее чем в два раза, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод ООО "Полярстройкомплект", то понесённые экспертной организацией расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 40 000 рублей должны быть отнесены на административного истца OOO "Полярстройкомплект".

Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным истцом в суде первой инстанции, которым в соответствии со статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия c которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью "Полярстройкомплект" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в кассационный суд общей юрисдикции (г. Челябинск) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Председательствующий:

Судьи: