Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 марта 2021 г. по делу N 66а-1322/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-173/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Промресурс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 19 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С, поддержавшую апелляционную жалобу, объяснения представителя административного истца Соловьева В.В, возражавшего по апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ГК "Промресурс" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости, равной рыночной, в отношении следующих земельных участков:

с кадастровым номером N, площадью 2169 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 2 024 000 руб.;

с кадастровым номером N, площадью 6 570 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 5 598 000 руб.;

с кадастровым номером N, площадью 19 787 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 15 592 000 руб.;

с кадастровым номером N, площадью 10 202 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 8 039 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является собственником данных объектов недвижимости и заинтересован в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из их кадастровой стоимости, утвержденной в следующих размерах:

10 540 060, 29 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 32 092 544, 7 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 84 348 412, 4 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 19 121 098, 5 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что нарушает его права, как налогоплательщика.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N N, подготовленный оценщиком ФИО12 (т.2 л.д.17-77).

Решением Рязанского областного суда от 19 ноября 2020 года кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2018 года равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной повторной судебной оценочной экспертизы, в следующих размерах:

3 564 000 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 9 821 000 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 27 187 000 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 14 018 000 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

В апелляционной жалобе административный ответчик просит отменить решение суда и принять новое решение по делу. В обоснование жалобы ссылается на то, что в заключении эксперта ФИО13. содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости земельных участков. В жалобе обращается внимание на некорректную выборку объектов-аналогов. По мнению автора жалобы эксперту надлежало применить к объектам - аналогам N2 и N3 повышающую корректировку на местоположение и ко всем объектам-аналогам на наличие коммуникаций.

Заинтересованные лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Рязанской области), администрация г.Рязани в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы и поступившие на нее письменные возражения административного истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законом (пункт 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 21 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508 установлено, что при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Из материалов дела видно, что ООО "ГК "Промресурс" является собственником спорных земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов с видами разрешенного использования: размещение торгового центра (N), для объектов общественно-делового назначения N), торгово-офисные центры (N) и торгово-офисные центры, автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей (гостевые, открытые, подземные и полуподземные), (N).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении земельных участков уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости оцениваемых объектов по состоянию на 1 января 2018 года.

По ходатайству административного ответчика, определением Рязанского областного суда от 27 декабря 2019 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" (т.1 л.д.28).

Согласно выполненному экспертом заключению от ДД.ММ.ГГГГ N N (т.1 л.д.33-61) рыночная стоимость объектов оценки составила:

9 558 783 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 24 933 150 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 71 035 330 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 26 984 290 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта ФИО15 определением Рязанского областного суда от 9 июля 2020 года по ходатайству административного истца по настоящему делу была назначена повторная экспертиза по вопросам соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту ФИО16. (т.1 л.д.86-87).

Согласно выполненному экспертом ФИО17 заключению от ДД.ММ.ГГГГ N N (т.1 л.д.93-181), представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, составляет:

8 025 300 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 22 101 480 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 61 082 469 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 18 751 276 руб, в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта ФИО18, определением Рязанского областного суда от 7 сентября 2020 года по ходатайству административного истца по настоящему делу была назначена еще одна повторная экспертиза по вопросам соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" (т.2 л.д.91-92).

Согласно выполненному экспертом ФИО19 заключению от ДД.ММ.ГГГГ N N (т.3 л.д.1-156), представленный административным истцом отчет об оценке не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Основываясь на данном выводе, экспертом определена итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки в размере, установленном судом первой инстанции в качестве их кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании заключения эксперта Тимохина В.А, с учетом письменных пояснений эксперта по поступившим возражениям (т.4 л.д.72-82), суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 (далее - ФСО N7).

Согласно пункту 10 ФСО N7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из материалов дела и подготовленного экспертом заключения, земельные участки используются для эксплуатации гипермаркета "Европа".

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием выбора сравнительного подхода.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация об их количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. Экспертом в избранном им сравнительном подходе оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектами оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Согласно п.п. "в" п.11 ФСО N7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки и анализ фактических данных о ценах предложений в Рязанской области с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельных участков в размере от 1373 руб./кв.м. до 1817 руб./кв.м. находится в интервале значений цен (от 150 руб./кв.м. до 1 556 руб./кв.м. без учета скидки на торг) для данного сегмента рынка недвижимости (стр.73 заключения).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в Рязанской области в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции еще одной повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал ее податель, судебная коллегия не усмотрела.

Повторенные в апелляционной жалобе доводы о допущенных экспертом нарушениях являлись предметом оценки суда первой инстанции и не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости оцениваемых объектов недвижимости в указанном выше размере.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рязанского областного суда от 19 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи