Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2021 г. по делу N 66а-1803/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Селиверстовой И.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3515/2020 по административному исковому заявлению Никаноровой Евгении Викторовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 9 декабря 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного ответчика ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А, поддержавшего жалобу, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Никанорова Е.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости, в размере рыночной, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 761 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной 68 102 000 руб.;

и об установлении по состоянию на 14 июня 2019 года кадастровой стоимости, в размере рыночной, в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 674, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной 64 864 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка и заинтересован в уменьшении налоговых и арендных платежей, исчисляемых исходя из их кадастровой стоимости. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что нарушает его права, как налогоплательщика и плательщика арендной платы.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлены отчеты об оценке "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ N N

Решением Московского городского суда от 9 декабря 2020 года кадастровая стоимость названных объектов недвижимости установлена равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в следующих размерах: в отношении нежилого здания 99 988 037 руб. (по состоянию на 14 июня 2019 года), в отношении земельного участка 79 026 270 руб. (по состоянию на 1 января 2018 года).

В апелляционных жалобах Департамент городского имущества города Москвы и ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. При этом Департамент полагает, что по административному делу не установлено обстоятельств, в силу которых у административного истца возникло бы право оспаривать утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость. Кроме этого, апеллянты ссылаются на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в размере, определенном в заключении эксперта, в котором, как они считают, содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости. В частности рассчитанная стоимость земельного участка и ЕОН не соответствуют рыночным данным, корректировка на состояние объекта исследования не обоснована, отсутствует корректировка на окружение, в доходном подходе не учтена вспомогательная площадь. В связи с чем Департамент просит назначить по делу повторную судебную экспертизу на предмет определения действительной рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Административный истец, административные ответчики Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного ответчика, проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законом (пункт 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 21 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508 установлено, что при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Никанорова Е.В. является арендатором земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 2 761 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" и собственником нежилого здания, 1955 года постройки, с кадастровым номером N, площадью 1 674, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении нежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Данным распоряжением кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 192 144 699, 23 руб.

Кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 14 июня 2019 года на основании акта ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" N 02-6931/19-1 от 20 июня 2019 года в размере 161 536 459, 39 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В этой связи доводы апелляционной жалобы Департамента об обратном не могут быть признаны состоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанные выше отчеты о рыночной стоимости оцениваемых объектов.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам "данные изъяты"

Согласно выполненному экспертом ФИО8 заключению от ДД.ММ.ГГГГ, представленные административным истцом отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Основываясь на данном выводе, экспертом определена итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки в размере, установленном судом первой инстанции в качестве их кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании заключения экспертизы, с учетом письменных пояснений эксперта по поступившим возражениям, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 (далее - ФСО N7).

Согласно пункту 10 ФСО N7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, объекты оценки расположены в СВАО г.Москвы, в районе Алексеевский. Нежилое здание, находящееся на земельном участке, является объектом административно-офисного назначения класса "В" (стр.34, 40, 41 заключения).

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием выбора сравнительного и доходного подходов.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация об их количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. Экспертом в избранных им сравнительном и доходном подходах оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектами оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Согласно п.п. "в" п.11 ФСО N7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки и анализ фактических данных о ценах предложений в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость нежилого здания в размере 59 722 руб./кв.м. и земельного участка в размере 28 622 руб./кв.м. находится в интервале значений цен (от 92 184 руб./кв.м. до 110 555 руб./кв.м. за ЕОН по состоянию на 01.01.2018 г, от 92 184 руб./кв.м. до 116 861 руб./кв.м. за ЕОН по состоянию на 14.06.2019 г.) для данного сегмента рынка недвижимости.

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтами по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал Департамент, судебная коллегия не усмотрела.

Доводы о допущенных экспертом нарушениях являлись предметом оценки суда первой инстанции и не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости оцениваемых объектов недвижимости в указанном выше размере.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 9 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи