Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2021 г. по делу N 66а-533/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Печуриной Ю.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дораевой А.А., рассмотрела в открытом судебном заседании, административное дело N 3а-62/2021 (УИД 26OS0000-04-2020-000366-36) по административному исковому заявлению ЗАО "УАЗ-СЕРВИС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 21 января 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, объяснения представителя административного истца Ситниковой В.Г, судебная коллегия

установила:

ЗАО "УАЗ-СЕРВИС", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2972 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилым зданием (литер "Г" - гараж), расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г равной его рыночной стоимости в размере 2519000 рублей в соответствии с отчетом об оценке N от 28 февраля 2020 г, выполненному ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО". В обоснование заявленных требований, административный истец указал на то, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает его интересы, как налогоплательщика.

Решением Ставропольского краевого суда от 21 января 2021 г. административные исковые требования ЗАО "УАЗ-СЕРВИС" удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2972 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилым зданием (литер "Г" - гараж), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере - 4130000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка применяется с 1 января 2020 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

С ЗАО "УАЗ-СЕРВИС" в пользу ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" взыскана стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 44800 рублей.

В поданной на данное решение суда апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, указывая на то, что рыночная цена земельных участков существенно занижена, применение ее приведет к финансовым потерям бюджета муниципального образования города Ставрополь, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Ситникова В.Г. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца Ситниковой В.Г, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2972 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилым зданием (литер "Г" - гараж), расположенного по адресу: "адрес".

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, закрытому акционерному обществу "УАЗ- СЕРВИС" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2972, 0 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, на котором расположены здания, сооружения, под нежилым зданием (литер "Г" - гараж), вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка- 2.7.1, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования, расположенный по адресу: "адрес" (далее по тексту - "объект недвижимости").

Право аренды на объект недвижимости принадлежит административному истцу на основании Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования "адрес" края (под зданиями, сооружениями) N от 8 июля 2020 г, запись государственной регистрации N N от 23 июля 2020 г.

На основании указанного договора аренды земельного участка административный истец является арендатором земельного участка.

Из договора аренды следует, что в основе арендного платежа применяется кадастровая стоимость и ставка арендной платы за использование земельного участка, утверждаемая постановлением Правительства Ставропольского края.

Таким образом, при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что права административного истца затронуты установлением кадастровой стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8730220, 28 рублей.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке N от 28 февраля 2020 г, выполненному ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО". Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 2519000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из содержания изученных судебной коллегией отчета оценщика, анализ рынка земельных участков в юридически значимый период произведен не в полном объеме. Состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату. Объекты-аналоги и представленная в отношении них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты.

С целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО "ПРОФЭКСПЕРТ".

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N от 15 декабря 2020 г, выполненной ООО "ПРОФЭКСПЕРТ", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 4130000 рублей.

Исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности отчета и недостоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости несоответствующим требованиям законодательства, и установив по состоянию на 1 января 2019 г. рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 2972 кв. м, в размере 4130000 рублей.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 5 объектов, расположенных в одном населенном пункте, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N (далее - ФСО N 7).

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, имущественные права. Применение данных корректировок судебная коллегия признает верным.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что экспертом неверно применена корректировка в отношении в отношении титула объектов (права собственности и права аренды) судебная коллегия признает не состоятельным, так как объект оценки находится долгосрочной аренде и приравнивается к праву собственности при применении корректировок по отношению к объектам- аналогам. В тексте заключения имеется обоснование корректировки на имущественные права, согласно которого корректировка рассчитана в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018 г. Е.Е. Яскевича.

Довод, о неприменении экспертом корректировки на улучшения, противоречит материалам заключения, поскольку на применение к данному аналогу корректировки на улучшения не требуется, так как его характеристики являются идентичными с объектом оценки.

Довод, о том, что экспертом не рассчитана стоимость 1 кв.м, не имеет правового значения, ввиду того, что в заключении представлен расчет стоимости всех аналогов с учетом примененных корректировок.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО N 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Что касается вопроса о распределении судебных расходов, то разрешая требование об оплате судебной оценочной экспертизы, суд основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к выводу об отнесении расходов по проведению судебной экспертизы на административного истца.

Судебная коллегия, соглашается с указанными выводами, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судебная коллегия отмечает также и то, что обоснованность выводов суда относительно распределения судебных расходов, со стороны истца не оспаривается, сумма понесенных расходов подтверждена представленными доказательствами, в том числе расчетом затрат на проведение экспертизы, отражающей объем произведенных экспертом работ и финансово-экономическое обоснование.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 21 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи