Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2021 г. по делу N 66а-474/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е, Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-19/2021 по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 февраля 2021 года, принятое по административному иску ООО "Межрегионгазстрой" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Межрегионгазстрой" (далее также - ООО "Межрегионгазстрой", Общество), в лице представителя по доверенности Новиковой А.А, обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого Обществом земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 388 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты административно-делового назначения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости, равной 2 473 240 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование административного иска указав, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2019 года по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в размере 8 711 733, 8 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, в обоснование чего представлен отчет об оценке N 37.1-04.2020 от 21 апреля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

В процессе судебного разбирательства, с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ЭКО-Н". В соответствии с заключением эксперта-оценщика ООО "ЭКО-Н" "данные изъяты" N3А-259/2020/ЭО/15-0121 от 20 января 2020 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 3 883 000 рублей.

Признав заключение эксперта ООО "ЭКО-Н" достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 12 февраля 2021 года административное исковое заявление удовлетворил частично, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости равной 3 883 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 17 августа 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО).

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений ЯНАО ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что заключение эксперта, выводы которого послужили основанием для принятия оспариваемого решения, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно - экспертом необоснованно не введена корректировка на вид разрешенного использования к цене предложения объектов-аналогов. Также административный ответчик возражал против взыскания с Департамента судебных расходов.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца представлены письменные возражения, в которых просит оставить решение суда без изменения.

Представителем заинтересованного лица - муниципального учреждения Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений администрации г. Лабытнанги принесен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит поданную административным ответчиком апелляционную жалобу удовлетворить.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков - Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по ЯНАО, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, муниципального учреждения Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений администрации г.Лабытнанги, в судебное заседание не явились. Представителем Департамента имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) (пункт 23).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке N 37.1-04.2020 от 21 апреля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", вызвал у стороны административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "ЭКО-Н".

Согласно заключения эксперта-оценщика ООО "ЭКО-Н" "данные изъяты" N3А-259/2020/ЭО/15-0121 от 20 января 2020 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 3 883 000 рублей.

Изучив заключение эксперта, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт ООО "ЭКО-Н" "данные изъяты" отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами. Эксперт предупрежден об ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объекта, произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа для подбора объектов-аналогов в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки четыре объекта-аналога (таблица 12 на стр.62-64 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, отобраны в соответствии с требованиями пунктов 10, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав прав, дата сделки/предложения, скидка на торг, местоположение, расположение относительно 1 линии, на функциональное назначение (разрешенное использование), площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о допущенных, по мнению административного ответчика, нарушениях при проведении судебной экспертизы, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы как доказательства величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года.

Экспертом даны убедительные письменные разъяснения экспертного заключения относительно доводов административного ответчика о необоснованности отказа от введения корректировки на вид разрешенного использования к цене предложения объектов-аналогов. Так, при проведении экспертизы экспертом в качестве ценообразующего фактора, в числе прочих, учитывался и такой показатель как "вид разрешенного использования". При этом, в заключении эксперта приведены исчерпывающие и мотивированные выводы об отсутствии оснований для применения корректировки по данному фактору, ввиду отсутствия отличий в функциональном назначении объекта оценки и объектов-аналогов, поскольку все они отнесены к одному сегменту - под индустриальную застройку. При этом по состоянию на дату оценки как объект оценки, так и объекты-аналоги оценивались как незастроенные земельные участки, предназначенные для застройки объектами капитального строительства.

Так как заключение экспертизы мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат неустранимых противоречий, с учетом данных экспертом письменных пояснений экспертного заключения (том 1 л.д.248-249), оснований для переоценки вывода суда о законности и обоснованности заключения судебной экспертизы судебная коллегия не находит.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате экспертизы, руководствуясь статьями 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"; правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П, а также принимая во внимание, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено, при этом ранее определенная кадастровая стоимость существенно (более чем в 2 раза) превышает установленную судом рыночную стоимость объекта недвижимости, и такое значительное расхождение не укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отнесении расходов, связанных с проведением по делу судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей, на Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа как на орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Так, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П, критерием для разрешения вопроса о распределении судебных расходов выступает степень превышения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ранее определенной в порядке массовой оценки, над установленной судом его рыночной стоимостью, когда значительное расхождение может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и напротив - не исключен учет того обстоятельства, что допущенное расхождение может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не будет являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Применительно к названным обстоятельствам положения части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Поскольку определенная в порядке государственной (массовой) оценки кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Межрегионгазстрой" на праве аренды земельного участка очевидно не соотносима с его рыночной стоимостью, значительно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, определяемых кадастровой стоимостью (в данном случае, от кадастровой стоимости зависит размер арендной платы), административный истец должен быть признан лицом, в пользу которого состоялось решение суда об оспаривании кадастровой стоимости, в связи с чем судебные расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, коим в настоящем деле является Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Таким образом, разрешая возникший спор, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства. Оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи