Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 14 июля 2021 г. по делу N 66а-676/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Красиковой О.Е, при секретаре судебного заседания Бирюковой Т.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-22/2021 по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области N 93, N 94, N 95 от 26 августа 2020 года, по апелляционной жалобе представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Ермолаевой Евгении Викторовны на решение Омского областного суда от 22 марта 2021 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г, пояснения представителя Управления Росреестра по Омской области - Поскотиной А.А, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее - Комиссия) от 26 августа 2020 года N 93, N 94, N 95, которыми пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Транстехзапад" (далее - ООО "Транстехзапад"), а также представленных заявителем отчетов об оценке N, N и N от 03 июля 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении приведенных земельных участков, следовательно, снижением кадастровой стоимости затронуты интересы муниципального образования. Кроме того, решения Комиссии приняты на основании отчетов об оценке, выполненных оценщиком с нарушением требований норм Федеральных стандартов оценки, поскольку допущена ошибка на этапе отсева объектов-аналогов и использована лишь часть объектов из существующих на момент оценки, в связи с чем, отраженная в отчетах об оценке величина рыночной стоимости земельных участков не может быть признана достоверной.

Решением Омского областного суда от 22 марта 2021 года в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решений Комиссии отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит вышеуказанное решение отменить как незаконное, удовлетворив требования в полном объеме. В обоснование своей позиции указывает, что отчеты об оценке, на основании которых Комиссией приняты обжалуемые решения, не соответствуют положениям законодательства об оценочной деятельности. Оценщик при составлении отчетов вводит в заблуждение пользователей отчетов относительно количества имеющихся объектов-аналогов, а также использует в расчетах лишь часть доступных аналогов без указания должного обоснования. Произведенная выборка объектов-аналогов является некорректной, поскольку необходимо было подобрать наиболее схожие с объектами оценки объекты-аналоги, следовательно, произведенные итоговые расчеты также являются ошибочными.

Выводы проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы также сделаны с нарушением законодательства об оценочной деятельности, что свидетельствует о неверности обжалуемого решения. Эксперт необоснованно отказался от использования объектов-аналогов, которые были представлены административным истцом, поскольку включение их в расчет привело бы к существенному изменению итоговой стоимости объектов оценки. Кроме того, экспертом не приведено самостоятельного исследования рынка, поскольку он полагается на данные, имеющиеся в отчетах об оценке, что говорит о том, что исследование проведено не в полном объеме, следовательно, такое исследование не может быть использовано при вынесении решения.

Управлением Росреестра по Омской области относительно доводов апелляционной жалобы представлены возражения, согласно которым административный ответчик находит оспариваемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Представитель ООО "Транстехзапад" предоставил отзыв на указанную жалобу, в котором просит решение Омского областного суда от 22 марта 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании посредствам видеоконференц-связи на базе Омского областного суда присутствовал представитель Управления Росреестра по Омской области - Поскотина А.А, возражавшая против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, а также пояснений, полученных в ходе судебного заседания, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Омского областного суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 с учетом особенностей, установленных названной главой.

В соответствии с абзацем 36 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Порядок создания и деятельности Комиссии установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказом Министерства экономического развития РФ от 04 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

Из материалов административного дела следует, что на основании решения Омского городского Совета от 26 октября 2010 года N 452 департамент имущественных отношений Администрации города Омска от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества.

Согласно имеющимся в административном деле документам на земельных участках с кадастровыми номерами N, N, N расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Транстехзапад".

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 11 июня 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 4 784 085, 46 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 121 466, 89 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 530 013, 41 рублей. Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 июня 2020 года.

07 августа 2020 года ООО "Транстехзапад" обратился в Комиссию с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, указывая на намерение реализовать исключительное право собственника зданий, расположенных на данных участках, на приобретение земельных участков в собственность.

26 августа 2020 года решениями Комиссии N 93, N 94, N 95 удовлетворены заявления ООО "Транстехзапад" о пересмотре кадастровой стоимости, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 055 268 рублей на основании представленного заявителем отчета об оценке N от 03 июля 2020 года, земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 875 000 рублей на основании отчета об оценке N от 03 июля 2020 года, земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 342 000 рублей на основании отчета об оценке N от 03 июля 2020 года.

В результате рассмотрения заявлений Комиссия пришла к выводу, что представленные отчеты по своему оформлению и содержанию соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Определением Омского областного суда от 25 декабря 2020 года на основании ходатайства представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска по данному административному делу назначена судебная экспертиза по установлению соответствия отчетов об оценке N, N, N от 03 июля 2020 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Проведение судебной экспертизы подтверждается наличием в материалах дела заключения эксперта N от 03 февраля 2021 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (далее - ООО "Центр интеллектуальных технологий"). Данное экспертное заключение признано судом достоверным и допустимым доказательством, на основании которого принято обжалуемое судебное решение.

Омский областной суд, отказывая в удовлетворении административного искового заявления, верно исходил из того, что Комиссия в соответствии с установленной процедурой правомерно приняла решение на основании представленных административным истцом отчетов об оценке, которые соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, что подтверждается заключением эксперта N от 03 февраля 2021 года.

Доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Администрации города Омска основаны на несогласии с выводами представленных ООО "Транстехзапад" отчетов об оценке, которые, по мнению административного истца, составлены с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Из заключения эксперта N от 03 февраля 2021 года, составленного в результате проведения судебной экспертизы, следует, что отчеты об оценке признаны соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, недостатков, которые бы могли повлиять на итоговую рыночную стоимость объектов оценки, не выявлено, а определенная величина рыночной стоимости земельных участков является достоверной.

Суд первой инстанции, анализируя экспертное заключение, верно указал, что выводы эксперта являются достоверными и обоснованными, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, заключение мотивировано, соответствует всем установленным требованиям, экспертиза подготовлена лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Установлено, что экспертом проведена проверка обоснованности замечаний административного истца относительно отчетов об оценке, приведены основания отказа от предложенных им объектов-аналогов в связи с невозможностью их использования. Экспертом сделан вывод, что собранных оценщиком объектов-аналогов является достаточно для произведения достоверных расчетов рыночной стоимости земельных участок, нарушений при проведении оценки не допущено, отчеты являются идентичными, выполнены на сновании одной выборки, по одному алгоритму, с использованием всей необходимой информации о характеристиках объектов оценки.

Относительно неиспользования объектов-аналогов, предложенных административным истцом, экспертом проведен анализ, выводы которого говорят о том, что данные аналоги не могут быть использованы в исследовании с указанием конкретных их несоответствий, которые также указаны в решение суда первой инстанции.

Данные выводы были подтверждены экспертом ФИО1 в ходе допроса в судебном заседании, что следует из протокола судебного заседания от 25 февраля 2021 года, где, в том числе, указано, что эксперт самостоятельно производит выборку сопоставимых объекту оценки объектов-аналогов, но требований, относительно необходимости исследования абсолютно всех аналогов, не содержится в положениях, регулирующих оценочную деятельность.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, полностью соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на итоговый результат.

Доводы апелляционной жалобы относительно недостоверности выводов, указанных в экспертном заключении, судебная коллегия находит ошибочными, а также повторяющими доводы, изложенные в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка.

Административный истец, не смотря на приведенное выше экспертное заключение, в доводах апелляционной жалобы также ссылается на несоответствие отчетов об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, поскольку оценщиком использованы не все имеющиеся объекты-аналоги, а также имеет место несостоятельность произведенной выборки, учитывая приведенные корректировки, что повлияло на итоговые расчеты.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке

Из представленных отчетов об оценке следует, что по результатам анализа рынка экспертом по определенному алгоритму была произведена выборка объектов-аналогов с наиболее сопоставимыми объектам оценки характеристикам в целях получения наиболее объективного результата, информация о чем содержится в таблицах, представленных в отчетах.

Из ФСО N 7 следует, что эксперт самостоятельно определяет наиболее близкие объекту оценки варианты аналогов с идентичными характеристиками. Требований о необходимости использования абсолютно всех возможных объектов-аналогов в определенном сегменте рынка действующее законодательство не содержит, как и не регламентирует определенное их количество, следовательно, оценщик сам устанавливает достаточность выбранных аналогов для проведения достоверного и обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В пункте 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" изложены положения, которые необходимо учитывать оценщику при применении сравнительного подхода.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В представленных отчетах об оценке при анализе исходных данных и рыночной информации об объектах приведены основания выбора сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж, а также основания отказа от применения доходного и затратного методов. Оценщиком произведена корректировка цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями в целях определения рыночной стоимости земельных участков. В результате их применения определено среднее итоговое значение величины стоимости единицы сравнения, которое попадает в диапазон, определенный в ходе анализа рынка, что позволило достоверно определить рыночную стоимость земельных участков.

Согласно заключению эксперта N от 03 февраля 2021 года, содержащемуся в материалах дела, указанные отчеты об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не содержат недостатков, влияющих на достоверность определенной в отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости, а используемые объекты-аналоги позволяют определить рыночную стоимость спорных земельных участков. Указанное заключение судом первой инстанции принято как достоверное и допустимое доказательство, поскольку оно содержит все необходимые элементы и подготовлено правомочным лицом, с чем соглашается суд апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих позицию административного истца, а также опровергающих выводы, изложенные в обжалуемом решении, в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, правильно оцененными судом по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и согласуются с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм права, а также повторяющими доводы, изложенные административным истцом в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка.

Обжалуемое решение Омского областного суда вынесено с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права, что свидетельствует о законности принятого судебного акта. Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Омского областного суда от 22 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Ермолаевой Евгении Викторовны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Омский областной суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: