Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 28 июня 2021 г. по делу N 66а-763/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Вдовиченко С.В, судей Морозковой Е.Е, Семеновой И.А, при секретаре - помощнике судьи Шубиной Л.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-4/2021 по административному исковому заявлению ООО "МАКСИДОМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Санкт-Петербургского городского суда от 01 апреля 2021 года, которым административные исковые требования ООО "МАКСИДОМ" удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В, объяснения представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1, представителя ООО "МАКСИДОМ" ФИО2, представителя СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" - ФИО3, судебная коллегия

установила:

ООО "МАКСИДОМ" является собственником объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 795 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес"; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 543 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес"; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 38 700 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ.

Кадастровая стоимость данных объектов установлена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 года N130-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости" по состоянию на 01 января 2018 года: земельного участка с кадастровым номером N в размере 68 906 907, 88 руб, земельного участка с кадастровым номером N в размере 30 041 616, 60 руб, земельного участка с кадастровым номером N в размере 176 789 262, 60 руб.

ООО "МАКСИДОМ", ссылаясь на положения налогового законодательства, и считая свои права нарушенными необходимостью нести бремя повышенных налоговых платежей, находящихся в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости объекта недвижимости обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 44 376 000 руб, земельного участка с кадастровым номером N в размере 19 404 000 руб, земельного участка с кадастровым номером N в размере 110 758 000 руб. В подтверждение требований административным истцом представлен отчет N-н/19 от 14 июня 2019 года об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости-застроенных земельных участков, составленный оценщиком ООО "Базилевс".

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 01 апреля 2021 года установлена по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым N в размере рыночной стоимости 52 800 000 руб.; земельного участка с кадастровым N в размере рыночной стоимости 21 700 000 руб.; земельного участка с кадастровым N в размере рыночной стоимости 142 000 000 руб. Датой обращения ООО "МАКСИДОМ" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости постановлено считать 27 ноября 2019 года.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также по тексту - Комитет) просил решение суда отменить и принять по делу новое решение. Считает что решение вынесено с нарушением норм процессуального права. Административный ответчик не согласен с заключением эксперта от 11 декабря 2020 года, на основании которого суд установилвеличину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Полагает, что эксперт сделал необоснованный вывод о том, что земельные участки фактически использовались под производственные цели, экспертом не выполнено исследование наиболее эффективного использования земельных участков, содержащиеся в заключении выводы о величине рыночной стоимости земельных участков не подтверждаются рыночными данными. Комитет ходатайствовал о назначении повторной экспертизы по делу.

ООО "МАКСИДОМ" в возражениях на апелляционную жалобу просит отказать Комитету в удовлетворении жалобы, оставить решение суда первой инстанции без изменения. Возражало против назначения повторной экспертизы по делу.

СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддержал позицию Комитета и ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ "ФКП Росреестра" ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, показания судебного эксперта, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 КАС РФ, частям 1, 3, 7 статьи 22 Закона Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 1 статьи 62, часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Поскольку выводы оценщика ООО "Базилевс", изложенные в отчете об оценке от 14 июня 2019 года N-н/19, были поставлены административным ответчиком Комитетом под сомнение, определением Санкт-Петербургского городского суда от 21 января 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Бизнес-ТЕМА" Мешакову А.А, с постановкой перед экспертом вопросов о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и о наличии нарушений требований законодательства об оценочной деятельности оценщиком ООО "Базилевс" при выполнении отчета.

По результатам заключения судебного эксперта Мешакова А.А. от 11 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 52 800 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 21 700 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N составляет 142 000 000 руб.

Экспертом дано заключение, что отчет об оценке от 14 июня 2019 года N-н/19ООО "Базилевс" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В частности, оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допущены ошибки, при выполнении математических действий, информация использованная оценщиками не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ, Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N611, исследовав и оценив доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости с учётом положений статьи 82 КАС РФ, пришел к выводу, что отчёт оценщика ООО "Базилевс" от 14 июня 2019 года N-н/19, не может быть положен в основу решения суда, поскольку он составлен с нарушениями требований ФСО, а наиболее достоверно рыночная стоимость объекта недвижимости определена в заключении оценочной судебной экспертизы, выполненном экспертом- оценщиком ООО "Бизнес-ТЕМА" Мешаковым А.А.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 КАС РФ. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопроса и обоснование этих выводов.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом Мешаковым А.А. были изучены материалы административного дела, проведен анализ цен предложений. В заключении эксперта приведено описание объектов исследования. Экспертом произведен мотивированный отбор сравнительного подхода расчета рыночной стоимости земельных участков, при применении которого отобрано не менее 3 аналогов. При их сравнении с объектами оценки проведены корректировки аналогов по элементам сравнения, в том числе на передаваемые права, на условия рынка, тип цены; учтены местонахождение, расположение объектов-аналогов относительно транспортной, дорожной инфраструктуры, площадь (масштабный фактор), строения на участках, наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций; учтено наличие ограничений у объектов оценки (объекты культуры).

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.

Выбор эксперта подходов к оценке, ее методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Эксперт Мешаковым А.А. дал показания в судебном заседании суда апелляционной инстанции и убедительные письменные пояснения на возражения административного ответчика относительно данного им заключения, которые согласуются с выводами, содержащимися в его судебном заключении.

Доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт сделал необоснованный вывод о том, что земельные участки фактически использовались под производственные цели, не нашли своего подтверждения.

Так, эксперт провел осмотр оцениваемых земельных участков, результат которого изложен в заключении. При этом с учетом положений ФСО N7 и даты проведения оценки - 01 января 2018 года, осмотр помещений на этих участках не производился, поскольку объекты оценки представляют собой условно незастроенные земельные участки.

В тоже время, проанализировав вид фактического использования спорных земельных участков на дату оценки (01 января 2018 года), характеристики объектов капитального строительства на земельных участках, на двух из которых расположены объекты культурного наследия, эксперт обоснованно пришел к выводу, что спорные участки могут позиционироваться на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в сегменте земельных участков, предназначенных для размещения промышленных объектов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "МАКСИДОМ" не осуществляет и не может осуществлять промышленную деятельность, так как не имеет соответствующего кода ОКВЭД (до момента продажи объекта оценки на рассматриваемых земельных участках завод осуществлял деятельность по производству оружия и боеприпасов), подлежат отклонению, поскольку предметом рассмотрения дела является установление не инвестиционной стоимости, а рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которая определяется как наиболее вероятная цена, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции.

Не могут быть приняты доводы жалобы как обоснованные о приведенных рыночных данных по сдаче в аренду зданий на спорных земельных участках, поскольку приведенная и представленная в скриншотах информация датирована по состоянию на 2020 год, а не на дату оценки объектов недвижимости.

Доводы Комитета о том, что эксперт не выполнил исследование наиболее эффективного использования земельных участков, с утверждением о том, что экспертом не учтены на оцениваемых объектах расположенные торговый объект и бизнес-центры, подлежат отклонению, поскольку указанные объекты были расположены на одном из спорных участках после даты оценки, то есть после 01 января 2018 года, соответственно, не могли учитываться экспертом при проведении оценки на эту дату.

В тоже время доказательства, свидетельствующие о том, что здания, расположенные на оцениваемых земельных участках по состоянию на дату оценки - 01 января 2018 года использовались под реализацию общественно-деловой застройки, со стороны административных ответчиков не представлены.

Из экспертного заключения следует, что стоимость объектов оценки экспертом исследовалась, однако эксперт, вопреки доводам жалобы, обосновано не использовал сведения (цены) о продаже спорных земельных участков в 2016 году административному истцу, с учетом даты оценки 01 января 2018 года.

Экспертом в заключении приведены результаты рыночных стоимостей объектов оценки, приведены средневзвешенные цены земельных участков, предназначенных для строительства производственно-складских объектов без построек или со зданиями под снос в Санкт-Петербурге, из которых следует, что полученные значения находятся в диапазоне рыночной стоимости и выше средневзвешенной цены и на 5, 3 -12, 4%. При этом эксперт указал, что такое расположение итоговых результатов обусловлено отсутствием в рыночных стоимостях оцениваемых земельных участков - стоимости зданий под снос, наличием существенных ограничений.

Приведенные в апелляционной жалобе ссылки на судебную практику во внимание не принимаются, поскольку установленные обстоятельства дела в каждом случае устанавливаются индивидуально судом, а судебные постановления, приведенные административным ответчиком в обоснование своей позиции, преюдициального или прецедентного значения для рассмотрения настоящего дела не имеют. Судебная практика не является источником права и высказанная в ней позиция конкретного суда не является обязательной для применения при разрешении внешне тождественных дел.

Судебная коллегия учитывает, что представленная необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

Выводы экспертного заключения содержат объективную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)".

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, он обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, в связи с этим, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений не вызывает.

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства административными ответчиками не представлено.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Судебная коллегия полагает, что экспертное заключение не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу, на основании чего и ввиду отсутствия указанных в статье 83 КАС РФ обстоятельств, ходатайство административного ответчика о проведении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению.

В нарушении части 5 статьи 247 КАС РФ, административным ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости будет иной.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объектов оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что их рыночная стоимость определена неверно.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Оснований к отмене решения суда, предусмотренных статьёй 310 КАС РФ, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 177, 309-311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 01 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи