Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июля 2021 г. по делу N 66а-2231/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Пономаревой Е.И, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-424/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества Специализированный застройщик "ТЕКТА-ОБРУЧЕВА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 16 февраля 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителей ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Абросимовой П.А. и Малыгина А.А, возражения представителей административного истца Лозбичева И.К. и Соловых А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО Специализированный застройщик "ТЕКТА-ОБРУЧЕВА" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 27 378 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 октября 2020 года в размере 746 550 000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь арендатором указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, определенной в размере 1 436 696 962, 74 руб, считает её завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный оценщиком ООО "Эксперт".

В ходе рассмотрения дела административный истец подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 16 февраля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 8 октября 2020 года в размере рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в сумме 791 136 000 руб.

В апелляционных жалобах Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы и ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. При этом Департамент полагает, что по административному делу не установлено обстоятельств, в силу которых у административного истца возникло бы право оспаривать утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость. Кроме этого, апеллянты ссылаются на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в заключении эксперта, в котором, как они считают, содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости. В связи с чем Департамент просит назначить по делу повторную судебную экспертизу на предмет определения действительной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Административные ответчики Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованное лицо Правительство Москвы в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалось.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на нее, обозрев заключение повторной судебной экспертизы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и установлении ее в размере рыночной.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы является земельный налог или арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) Общество, как арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и предоставленного для эксплуатации зданий и сооружений автокомбината в соответствии с разрешенным использованием участка, вправе обратиться с названным заявлением, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 8 октября 2020 года на основании акта Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" N АОКС-77/2020/000047 от 5 ноября 2020 года в размере 1 436 696 962, 74 руб.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления N 28.

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный оценщиком ООО "Эксперт".

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По инициативе суда с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Магистр экспертных исследований" ФИО14, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 октября 2020 года составляет 791 136 000 руб.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции в полной мере согласится не может в силу следующего.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с подпунктами "б" и "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", который утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Как следует из экспертного заключения оцениваемый земельный участок отнесен экспертом к сегменту рынка многоэтажной жилой застройки, что также подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами. Методология примененного экспертом подхода в частности предполагает сравнение выбранных объектов-аналогов с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлении различия объектов по этим факторам и корректировку по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Из описания подобранных экспертом объектов-аналогов, приведенных в заключении на стр. 71 видно, что все они, исходя из вида разрешенного использования, относятся к иным сегментам рынка земель (для размещения объектов физической культуры и спорта, для размещения объектов торговли, для строительства и последующей эксплуатации дома мебели, подземной автостоянки, офисных и складских помещений).

Вместе с тем, экспертом корректировка на назначение (на различие в виде разрешенного использования) не вводится, тем самым несопоставимость объектов-аналогов с объектом оценки по данному фактору не устраняется.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае, принимая во внимание обстоятельства административного дела, судебная коллегия нашла доводы апелляционных жалоб о существенном снижении стоимости объекта недвижимости и необходимости проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы заслуживающими внимания. В связи с чем определением от 20 мая 2021 года в рамках апелляционного производства по делу была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Финансовый консалтинг "Форвард" ФИО15, величина рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом определена по состоянию на 8 октября 2020 года в размере 1 435 674 942 руб.

Указанное заключение приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", пункта 20 Постановления N 28.

Оценивая экспертное заключение N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, судебная коллегия исходит из того, что выводы судебного эксперта мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из заключения повторной экспертизы, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости.

Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится объект исследования (под многоэтажную жилую застройку), расположение его в ЮЗАО район Обручевский в 8 минутах пешком от станции метрополитена, эксперт произвел выборку аналогичных объектов после чего произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки одним подходом - сравнительным, обоснование его применения в заключении приведено.

Поскольку экспертом были отобраны в качестве аналогов объекты одинакового с оцениваемым земельным участком назначения (земли населенных пунктов под многоэтажную жилую застройку), постольку корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не вводилась экспертом.

Выбранные экспертом аналоги, информация о дате опубликования предложения и цене предложения, а также наличие у аналогов ИРД соответствуют представленным к заключению скриншотам объявлений об их продаже.

Также подателем жалобы не представлено доказательств того, что корректировка на удаленность от станции метро применена неверно. Как следует из открытых источников, объект оценки расположен от станции метро на расстоянии 8 минут пешком, в связи с чем корректировка экспертом со значением 5, 56 % для аналогов N 1 и 2 и 7, 95% - для аналога N 3 применена верно.

По итогам расчета определена величина рыночной стоимости спорного земельного участка, которая составила 52 439 руб./кв.м, что входит в границы диапазона цен исследуемого сегмента рынка от 24 726 руб./кв.м до 116 318 руб./кв.м. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критерием, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Судебная коллегия не может согласится с доводами административного истца о необходимости использования в расчетах доходного подхода к оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.

Выбор метода оценки вопреки утверждению заявителя принадлежит оценщику (эксперту), за которыми - в отличие от прямо заинтересованных сторон - оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Эксперт в разделе Выбор методов оценки обосновал выбор сравнительного подхода к оценке и использование метода сравнения продаж, что отвечает требованиям пункта 11 ФСО N 1, согласно которому основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (экспертом).

Доводы представителей административного истца на наличие в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ года недостатков, со ссылкой на представленную в материалы дела рецензию, судебной коллегией оценены и подлежат отклонению.

Выполненная специалистом ФИО17 рецензия от ДД.ММ.ГГГГ года на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку указанная рецензия является мнением отдельного лица относительно результатов экспертизы, не лишает экспертное заключение ФИО18. доказательственного значения и о недостоверности проведенного экспертного исследования не свидетельствует.

В соответствии с пунктом 24 Постановления N 28 законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 октября 2020 года, определенной по результатам повторной судебной экспертизы.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 мая 2021 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 150 000 рублей была возложена на Департамент городского имущества города Москвы в срок до 1 июня 2021 года.

13 июля 2021 года в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертом ФИО19 в рамках повторной судебной оценочной экспертизы.

Департаментом городского имущества города Москвы денежные средства, подлежащие выплате эксперту, на указанный в определении счет Первого апелляционного суда общей юрисдикции не поступили.

Экспертной организацией выставлен счет N 104 от 6 июля 2021 года на оплату выполненной работы в размере 150 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 114, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления N 28, а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения судебных расходов на сторону административного ответчика, ввиду того что кадастровая стоимость объекта незначительно (на 0, 07%) превышает его рыночную стоимость, установленную судом, что не может свидетельствовать о наличии ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Таким образом судебная коллегия приходит к выводу, что допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости спорного земельного участка с его рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, в связи с чем судебные расходы на производство судебной экспертизы подлежат взысканию с АО Специализированный застройщик "ТЕКТА-ОБРУЧЕВА".

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 16 февраля 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 378 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 8 октября 2020 год равной его рыночной стоимости 1 435 674 942 рубля.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества Специализированный застройщик "ТЕКТА-ОБРУЧЕВА" в пользу ООО "Финансовый консалтинг "Форвард" на производство судебной экспертизы 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)