Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июля 2021 г. по делу N 66а-1326/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3916/2020 по административному исковому заявлению ООО "Высотка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 10 ноября 2020 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворского Д.Д, возражения представителя административного истца Степанова А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Высотка" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему :

-земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес";

-земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес"

-нежилого здания с кадастровым номером N, "адрес"

-74 нежилых помещений, расположенных в здании по адресу "адрес".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов об оценке N от 26.12.2019, N от 27.12.2019, N от 27.12.2019, N от 27.12.2019, подготовленных <данные изъяты>:

N п/п	Кадастровый номер объекта недвижимости	Площадь объекта недвижимости, кв.м	Дата оценки / исследования	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость, руб.
1	Здание N	45 913,3	01.01.2018	6 482 904 241,44	1 618 564 000
2	N	63 877,3	01.01.2018	9 656 000 556,59	6 415 184 441
3	N	3 390,0	01.01.2018	512 448 739,8	340 453 222
4	N	1 064,3	01.01.2018	160 884 717,93	106 886 864
5	N	888,4	01.01.2018	134 294 826,09	89 224 979
6	N	697,4	01.01.2018	105 422 345,47	70 039 944
7	N	513,5	01.01.2018	77 623 135,07	51 570 706
8	N	453,4	01.01.2018	68 538 129,39	45 536 368
9	N	429,0	01.01.2018	64 849 707,78	43 081 016
10	N	369,4	01.01.2018	55 840 284,51	37 096 617
11	N	369,0	01.01.2018	55 779 818,58	37 055 001
12	N	305,0	01.01.2018	46 105 270,1	30 629 470
13	N	271,2	01.01.2018	40 995 899,18	27 233 594
14	N	269,2	01.01.2018	40 693 569,54	27 033 837
15	N	267,4	01.01.2018	40 421 472,87	26 859 049
16	N	267,2	01.01.2018	40 391 239,90	26 834 080
17	N	266,0	01.01.2018	40 209 842,12	26 717 554
18	N	264,7	01.01.2018	40 013 327,85	26 548 383
19	N	247,3	01.01.2018	37 383 059,99	24 836 505
20	N	247,0	01.01.2018	37 337 710,54	24 803 212
21	N	245,7	01.01.2018	37 141 196,27	24 678 364
22	N	245,5	01.01.2018	37 110 963,31	24 653 394
23	N	245,2	01.01.2018	37 065 613,86	24 628 425
24	N	245,1	01.01.2018	37 050 497,38	24 611 778
25	N	240,4	01.01.2018	36 340 022,73	24 145 678
26	N	234,4	01.01.2018	35 433 033,81	23 538 082
27	N	199,0	01.01.2018	30 081 799,18	19 984 065
28	N	198,3	01.01.2018	29 975 983,81	19 917 479
29	N	198,2	01.01.2018	29 960 867,32	19 909 156
30	N	198,1	01.01.2018	29 945 750,84	19 892 509
31	N	197,2	01.01.2018	29 809 702,50	19 800 954
32	N	197,2	01.01.2018	29 809 702,50	19 800 954
33	N	196,7	01.01.2018	29 658 537,68	19 751 014
34	N	190,8	01.01.2018	28 842 247,66	19 160 065
35	N	184,5	01.01.2018	27 889 909,29	18 527 500
36	N	183,0	01.01.2018	27 663 162,06	18 377 682
37	N	183,0	01.01.2018	27 663 162,06	18 377 682
38	N	182,6	01.01.2018	27 602 696,13	18 336 066
39	N	181,5	01.01.2018	27 436 414,83	18 227 864
40	N	181,1	01.01.2018	27 375 948,9	18 186 248
41	N	180,8	01.01.2018	27 330 599,46	18 161 278
42	N	178,5	01.01.2018	26 982 920,37	17 928 228
43	N	175,9	01.01.2018	26 589 891,84	17 661 885
44	N	174,6	01.01.2018	26 393 377,57	17 537 036
45	N	174,1	01.01.2018	26 317 795,16	17 487 097
46	N	173,7	01.01.2018	26 247 329,23	17 445 481
47	N	162,1	01.01.2018	24 503 817,32	16 280 229
48	N	131,8	01.01.2018	19 923 523,28	13 233 929
49	N	125,6	01.01.2018	18 986 301,39	12 618 010
50	N	106,2	01.01.2018	16 053 703,88	10 662 052
51	N	69,8	01.01.2018	10 551 304,44	7 008 156
52	N	69,7	01.01.2018	10 536 187,95	6 999 833
53	N	57,3	01.01.2018	8 661 744,19	5 751 349
54	N	54,1	01.01.2018	8 178 016,76	5 435 066
55	N	54,0	01.01.2018	8 162 900,28	5 426 743
56	N	52,6	01.01.2018	7 951 269,53	5 285 248
57	N	51,9	01.01.2018	7 845 454,16	5 210 339
58	N	51,2	01.01.2018	7 739 638,78	5 143 753
59	N	50,5	01.01.2018	7 633 823,41	5 068 844
60	N	48,6	01.01.2018	7 346 610,25	4 877 410
61	N	47,3	01.01.2018	7 150 095,99	4 752 562
62	N	47,2	01.01.2018	7 134 979,5	4 744 239
63	N	45,7	01.01.2018	6 908 232,27	4 586 097
64	N	44,7	01.01.2018	6 757 067,45	4 486 219
65	N	44,2	01.01.2018	6 681 485,04	4 436 279
66	N	38,1	01.01.2018	5 759 379,64	3 828 684
67	N	35,3	01.01.2018	5 336 118,15	3 545 694
68	N	34,7	01.01.2018	5 245 419,25	3 487 432
69	N	32,8	01.01.2018	4 958 206,01	3 295 997
70	N	27,0	01.01.2018	4 081 450,14	2 713 372
71	N	23,6	01.01.2018	3 567 489,75	2 372 119
72	N	22,8	01.01.2018	3 446 557,9	2 288 887
73	N	14,3	01.01.2018	2 161 656,93	1 439 918
74	N	11,5	01.01.2018	1 738 395,43	1 156 928
75	N	10,8	01.01.2018	1 632 580,06	1 082 019
76	ЗУ N	12 621,0	01.01.2018	1 475 839 790,25	628 360 000
77	ЗУ N	10 406,0	01.01.2019	1 024 106 073,76	342 572 000

что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций и арендной платы за земельные участки, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В процессе рассмотрения дела по существу, административный истец уточнил заявленные требования с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 10 ноября 2020 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость:

-нежилого здания с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 3 591 929 954 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 8 187 193 753 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 434 498 434 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 136 412 001 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 113 866 787 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 89 386 197 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 65 815 618 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 58 112 563 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 54 985 200 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 47 346 231 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 47 294 962 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 39 092 042 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 34 759 875 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 34 503 533 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 34 272 826 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 34 247 192 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 34 093 387 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 33 926 766 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 31 696 597 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 31 658 145 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 31 491 524 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 31 465 890 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 31 427 438 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 31 414 621 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 30 812 219 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 30 043 196 рублей, -нежилого

помещения с кадастровым номером N в размере 25 505 955 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 416 236 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 403 419 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 390 602 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 275 248 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 275 248 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 211 163 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 24 454 956 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 647 481 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 455 225 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 455 225 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 403 957 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 262 969 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 211 701 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 173 250 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 22 878 457 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 22 545 214 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 22 378 592 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 22 314 507 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 22 263 238 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 20 776 459 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 16 892 889 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 16 098 231 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 13 611 721 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 8 946 310 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 8 933 493 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 7 344 177 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в

размере 6 934 031 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 921 214 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 741 775 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 652 056 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 562 336 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 472 617 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 229 093 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 062 471 рубля, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 049 654 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 5 857 398 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 5 729 227 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 5 665 142 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 4 883 301 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 4 524 423 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 4 447 521 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 4 203 997 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 3 460 607 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 3 024 827 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 2 922 290 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 1 832 840 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 1 473 962 рублей, -нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 1 384 243 рублей, -земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 091 098 000 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости, определенном по состоянию на 1 января 2019 года в размере 676 940 413 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалобы, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы административный ответчик указывал, что административный истец выбрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку факт расхождения между результатами кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой и административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении прав и законных интересов административного истца. Административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Податель жалобы обращает внимание судебной коллегии, что административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности, поскольку является их арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельные участки. Для спорных земельных участков кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчету об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участков, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулирован вопрос, подлежащий экспертному исследованию, экспертом некорректно применена понижающая корректировка на ИРД, при расчете чистого операционного дохода эксперт указал, что использовал фактические данные, однако в расчетах привел сведения о совокупных годовых расходах, сведения о размере операционных расходах не подтверждены.

Указывает, что в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 пересматривалась кадастровая стоимость и устанавливалась в размере его рыночной, снижение по которой составило 40, 2%, что не отвечает картине рынка коммерческой недвижимости Москвы в указанный период.

Считал, что заключение эксперта не могло быть положено в основу судебного решения. Просил провести по делу повторное экспертное исследование, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного иска.

В судебное заседание представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве не явились, о дате и месте слушания извещались своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания и нежилых помещений, принадлежащих административному истцу на праве собственности и арендуемых им земельных участков, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 237-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N135-ФЗ), пришел к выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной оценочной экспертизы, установившей несоответствие представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости зданий и земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административный истец на основании договоров аренды N от 29 января 2001 года с дополнениями к нему и N от 23 декабря 2016 года, с дополнениями к нему, является пользователем земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 12 621 кв.м, расположенного по адресу "адрес" категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)) и земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 10 406 кв.м, расположенного по адресу "адрес", категория земель: землии населенных пунктов, вид разрешенного использования Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.1.0, 4.2.0, 4.3.0, 4.4.0, 4.5.0, 4.6.0, 4.8.0, 4.9.0, 4.10.0 (4.0.0); Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.2, 3.1.3, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.3.0, 3.4.0, 3.5.1.0, 3.5.2.0, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3, 3.7.1, 3.7.2, 3.8.1, 3.8.2, 3.8.3, 3.9.2, 3.10.1.0, 3.10.2.0 (3.0.0); Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 5.2.1.0, 5.2.2, 5.3.0, 5.5.0, 5.0.2, 5.4.0 (5.0.1); Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий) (4.7.1).

На земельном участке с кадастровым номером N расположены нежилое пятиэтажное с четырьмя подземными этажами здание конгресс-парка 2013 года постройки, площадью 45 913, 3 кв.м. с кадастровым номером N и водосток, а на земельном участке с кадастровым номером N - нежилое тридцати четырехэтажное с тремя подземными этажами здание гостиницы 1955 года постройки, реконструированное в 2008-2010 году, 74 нежилых помещения в которой являются предметом настоящего спора, а также общий коллектор и водосток.

Территориально оцениваемые объекты расположены в "адрес", с хорошей автомобильной доступностью, ближайшая станция метро "данные изъяты"12 мин. пешком, окружающую застройку составляют объекты жилого, коммерческого и социального назначения.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года, за исключением земельного участка с кадастровым номером N, дата определения кадастровой стоимости которого установлена 1 января 2019 года.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508 (далее - ФСО N 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчеты об оценке N N от 26.12.2019, N от 27.12.2019, N от 27.12.2019, N от 27.12.2019, подготовленные "данные изъяты" согласно которым рыночная стоимость спорных объектов в сравнении с кадастровой составила:

N п/п	Кадастровый номер объекта недвижимости	Площадь объекта недвижимости, кв.м	Дата оценки / исследования	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость, руб.
1	Здание N	45 913,3	01.01.2018	6 482 904 241,44	1 618 564 000
2	N	63 877,3	01.01.2018	9 656 000 556,59	6 415 184 441
3	N	3 390,0	01.01.2018	512 448 739,8	340 453 222
4	N	1 064,3	01.01.2018	160 884 717,93	106 886 864
5	N	888,4	01.01.2018	134 294 826,09	89 224 979
6	N	697,4	01.01.2018	105 422 345,47	70 039 944
7	N	513,5	01.01.2018	77 623 135,07	51 570 706
8	N	453,4	01.01.2018	68 538 129,39	45 536 368
9	N	429,0	01.01.2018	64 849 707,78	43 081 016
10	N	369,4	01.01.2018	55 840 284,51	37 096 617
11	N	369,0	01.01.2018	55 779 818,58	37 055 001
12	N	305,0	01.01.2018	46 105 270,1	30 629 470
13	N	271,2	01.01.2018	40 995 899,18	27 233 594
14	N	269,2	01.01.2018	40 693 569,54	27 033 837
15	N	267,4	01.01.2018	40 421 472,87	26 859 049
16	N	267,2	01.01.2018	40 391 239,90	26 834 080
17	N	266,0	01.01.2018	40 209 842,12	26 717 554
18	N	264,7	01.01.2018	40 013 327,85	26 548 383
19	N	247,3	01.01.2018	37 383 059,99	24 836 505
20	N	247,0	01.01.2018	37 337 710,54	24 803 212
21	N	245,7	01.01.2018	37 141 196,27	24 678 364
22	N	245,5	01.01.2018	37 110 963,31	24 653 394
23	N	245,2	01.01.2018	37 065 613,86	24 628 425
24	N	245,1	01.01.2018	37 050 497,38	24 611 778
25	N	240,4	01.01.2018	36 340 022,73	24 145 678
26	N	234,4	01.01.2018	35 433 033,81	23 538 082
27	N	199,0	01.01.2018	30 081 799,18	19 984 065
28	N	198,3	01.01.2018	29 975 983,81	19 917 479
29	N	198,2	01.01.2018	29 960 867,32	19 909 156
30	N	198,1	01.01.2018	29 945 750,84	19 892 509
31	N	197,2	01.01.2018	29 809 702,50	19 800 954
32	N	197,2	01.01.2018	29 809 702,50	19 800 954
33	N	196,7	01.01.2018	29 658 537,68	19 751 014
34	N	190,8	01.01.2018	28 842 247,66	19 160 065
35	N	184,5	01.01.2018	27 889 909,29	18 527 500
36	N	183,0	01.01.2018	27 663 162,06	18 377 682
37	N	183,0	01.01.2018	27 663 162,06	18 377 682
38	N	182,6	01.01.2018	27 602 696,13	18 336 066
39	N	181,5	01.01.2018	27 436 414,83	18 227 864
40	N	181,1	01.01.2018	27 375 948,9	18 186 248
41	N	180,8	01.01.2018	27 330 599,46	18 161 278
42	N	178,5	01.01.2018	26 982 920,37	17 928 228
43	N	175,9	01.01.2018	26 589 891,84	17 661 885
44	N	174,6	01.01.2018	26 393 377,57	17 537 036
45	N	174,1	01.01.2018	26 317 795,16	17 487 097
46	N	173,7	01.01.2018	26 247 329,23	17 445 481
47	N	162,1	01.01.2018	24 503 817,32	16 280 229
48	N	131,8	01.01.2018	19 923 523,28	13 233 929
49	N	125,6	01.01.2018	18 986 301,39	12 618 010
50	N	106,2	01.01.2018	16 053 703,88	10 662 052
51	N	69,8	01.01.2018	10 551 304,44	7 008 156
52	N	69,7	01.01.2018	10 536 187,95	6 999 833
53	N	57,3	01.01.2018	8 661 744,19	5 751 349
54	N	54,1	01.01.2018	8 178 016,76	5 435 066
55	N	54,0	01.01.2018	8 162 900,28	5 426 743
56	N	52,6	01.01.2018	7 951 269,53	5 285 248
57	N	51,9	01.01.2018	7 845 454,16	5 210 339
58	N	51,2	01.01.2018	7 739 638,78	5 143 753
59	N	50,5	01.01.2018	7 633 823,41	5 068 844
60	N	48,6	01.01.2018	7 346 610,25	4 877 410
61	N	47,3	01.01.2018	7 150 095,99	4 752 562
62	N	47,2	01.01.2018	7 134 979,5	4 744 239
63	N	45,7	01.01.2018	6 908 232,27	4 586 097
64	N	44,7	01.01.2018	6 757 067,45	4 486 219
65	N	44,2	01.01.2018	6 681 485,04	4 436 279
66	N	38,1	01.01.2018	5 759 379,64	3 828 684
67	N	35,3	01.01.2018	5 336 118,15	3 545 694
68	N	34,7	01.01.2018	5 245 419,25	3 487 432
69	N	32,8	01.01.2018	4 958 206,01	3 295 997
70	N	27,0	01.01.2018	4 081 450,14	2 713 372
71	N	23,6	01.01.2018	3 567 489,75	2 372 119
72	N	22,8	01.01.2018	3 446 557,9	2 288 887
73	N	14,3	01.01.2018	2 161 656,93	1 439 918
74	N	11,5	01.01.2018	1 738 395,43	1 156 928
75	N	10,8	01.01.2018	1 632 580,06	1 082 019
76	ЗУ N	12 621,0	01.01.2018	1 475 839 790,25	628 360 000
77	ЗУ N	10 406,0	01.01.2019	1 024 106 073,76	342 572 000

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленных административным истцом отчетов об оценке, определением суда первой инстанции по ходатайству представителя административного истца с учетом представленных возражений представителя административного ответчика правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО9

Эксперт ФИО9 пришел к выводу о несоответствии представленных административным истцом отчетов об оценке, требованиям законодательства об оценочной деятельности и произвел оценку рыночной стоимости спорных объектов, которая была положена судом первой инстанции в основу вывода о рыночной стоимости подлежащей установлению в качестве кадастровой.

Несмотря на наличие у оценщика "данные изъяты" необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объектов оценки отчетов об оценке.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при составлении отчетов об оценки.

Между тем, в суде апелляционной инстанции, с учетом доводов апелляционной жалобы, возникли сомнения в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Так, из материалов дела следует, что объектами оценки являются земельные участки с расположенными на них торговым центром с подземной многоуровневой парковкой "данные изъяты" и помещения в здании "данные изъяты"

В силу требований к экспертному заключению, регламентированных абзацем одиннадцатым статьи 25 Закона N73-ФЗ, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

В соответствии с п. 2.3 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 346, используемых субъектами экспертной деятельности, ввиду отсутствия специальной методологии проведения судебных экспертиз негосударственными экспертами, во вводной части заключения эксперта должны быть указаны справочные материалы и нормативные документы (с полным указанием их реквизитов), которыми эксперт руководствовался при разрешении вопросов.

Согласно п. 2.4 цитируемых Рекомендаций в исследовательской части заключения излагаются содержание и результаты исследований, в том числе примененные методы, методики исследования, специальные программные средства. В случае использования типовых экспертных методик и схем экспертного исследования, изложенных в методических изданиях, на них делается ссылка и указываются полные сведения об их публикации; в случае применения автоматизированных программ или программных комплексов приводятся данные об учреждении, их разработавшем;

Вопросам методологии оценки зданий и помещений, используемых для размещение гостиничного бизнеса посвящен целый ряд работ, например, Оценка объекта недвижимости в составе бизнеса гостиницы. Метод Рашмора

Горчакова Е. Е.; Теория и практика оценки стоимости гостиниц, Едемский А.А.; Опыт определения стоимости гостиничной недвижимости г. Казани, Хабибулина А.Г.; Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, Арашукова С.М.; Оценка гостиничной недвижимости, Арашукова С.М. и др.

В силу требований статьи 4 Закона N73-ФЗ судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Принцип объективности экспертного исследования реализуется через обоснованность исследования, то есть недопустимость применения ненаучных, основанных на субъективном мнении, методов исследования. Соблюдение данного принципа достигается использованием экспертом в работе общепринятых и научно обоснованных методик исследования и оценки результатов исследования, приведении в заключении критериев оценки.

Между тем, подготовленное экспертом ФИО9 заключение в не содержало каких-либо ссылок на специализированную методическую литературу во вводной части заключения, в нем приведены лишь нормативные акты, хотя на дату производства судебной экспертизы выпущено достаточное количество методологической литературы в области оценки такого рода недвижимости, что вызывает сомнение в обоснованности проведенного им исследования.

Кроме того, по мнению судебной коллегии заслуживали внимания и требуют специальных познаний для оценки доводы апелляционной жалобы административного ответчика о имеющих место быть нарушениях при производстве судебной экспертизы: о некорректном применении понижающей корректировки на ИРД; об указании экспертом при расчете чистого операционного дохода на использование фактических данных с приведением в расчетах сведений о совокупных годовых расходах и неподтверждении сведений о размере операционных расходах. Так же состоятельными являлись доводы о том, что по результатам предыдущего тура оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 была установлена в размере на 40, 2% выше, чем была определена экспертом Горисловым.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, точность в определении стоимости объектов недвижимости обеспечивается не только ясностью правил оценочной деятельности, следование которым предрешает лишь вероятную достоверность как в отборе исходных данных и методов, так и в результатах оценки, основанной на профессиональном и добросовестном, хотя и неизбежно субъективном предположении, но и постоянным накоплением банка данных (сравнительного материала) о состоянии рынка недвижимости, длительным совместным опытом оценки и пересмотра ее результатов в среде профессиональных оценщиков и в судебной практике, а также совершенствованием института оценки, в том числе в части соблюдения оценщиками стандартов и правил оценочной деятельности, а равно норм деловой и профессиональной этики.

Следовательно, количественные колебания при определении кадастровой и рыночной стоимости могут сократиться при постепенном действии многих факторов и лишь со временем - по мере формирования устойчивой практики участия и взаимодействия в процедурах оценки субъектов публичной власти, профессиональных оценщиков и лиц, чьи права и обязанности затрагиваются ее результатами. Неизбежные же в процессе совершенствования оценочной деятельности издержки для кадастровых и, соответственно, налоговых правоотношений, обусловленные стоимостными расхождениями в оценке, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы, - иное пресекало бы формирование практики оценки кадастровой и рыночной стоимости и влекло бы риск отказа от нее на будущее. (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П "По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска").

Таким образом, при рассмотрении указанной категории дел, в силу изложенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, нельзя не учитывать результаты предыдущего тура оспаривания кадастровой стоимости с поправкой на состояние рынка между турами кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае, на рынке земельных участков коммерческого назначения города Москвы значительного (более чем на треть) снижения цен в период между датами оценки (01.01.2016-01.01.2018) не наблюдалось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для проведения по делу повторной судебной экспертизы по вопросу о рыночной стоимости объектов оценки.

Производство повторной комиссионной (с учетом количества оцениваемых объектов) судебной оценочной экспертизы было поручено экспертам ФИО1, ФИО2, ФИО3 "данные изъяты"

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N от 10.06.2021 итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составила:

N п/п	Кадастровый номер объекта недвижимости	Площадь объекта недвижимости, кв.м	Дата оценки / исследования	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость, руб.
1	Здание N	45 913,3	01.01.2018	6 482 904 241,44	5 991 500 000
2	N	63 877,3	01.01.2018	9 656 000 556,59	9 874 224 633
3	N	3 390,0	01.01.2018	512 448 739,8	524 030 000
4	N	1 064,3	01.01.2018	160 884 717,93	164 520 687
5	N	888,4	01.01.2018	134 294 826,09	137 329 868
6	N	697,4	01.01.2018	105 422 345,47	107 804 874
7	N	513,5	01.01.2018	77 623 135,07	79 377 406
8	N	453,4	01.01.2018	68 538 129,39	70 087 080
9	N	429,0	01.01.2018	64 849 707,78	66 315 301
10	N	369,4	01.01.2018	55 840 284,51	57 102 266
11	N	369,0	01.01.2018	55 779 818,58	57 040 434
12	N	305,0	01.01.2018	46 105 270,1	47 147 242
13	N	271,2	01.01.2018	40 995 899,18	41 922 400
14	N	269,2	01.01.2018	40 693 569,54	41 613 238
15	N	267,4	01.01.2018	40 421 472,87	41 334 992
16	N	267,2	01.01.2018	40 391 239,90	41 304 076
17	N	266,0	01.01.2018	40 209 842,12	41 118 578
18	N	264,7	01.01.2018	40 013 327,85	40 917 623
19	N	247,3	01.01.2018	37 383 059,99	38 227 911
20	N	247,0	01.01.2018	37 337 710,54	38 181 537
21	N	245,7	01.01.2018	37 141 196,27	37 980 581
22	N	245,5	01.01.2018	37 110 963,31	37 949 665
23	N	245,2	01.01.2018	37 065 613,86	37 903 291
24	N	245,1	01.01.2018	37 050 497,38	37 887 833
25	N	240,4	01.01.2018	36 340 022,73	37 161 301
26	N	234,4	01.01.2018	35 433 033,81	36 233 815
27	N	199,0	01.01.2018	30 081 799,18	30 761 643
28	N	198,3	01.01.2018	29 975 983,81	30 653 436
29	N	198,2	01.01.2018	29 960 867,32	30 637 978
30	N	198,1	01.01.2018	29 945 750,84	30 622 520
31	N	197,2	01.01.2018	29 809 702,50	30 483 397
32	N	197,2	01.01.2018	29 809 702,50	30 483 397
33	N	196,7	01.01.2018	29 658 537,68	30 406 106
34	N	190,8	01.01.2018	28 842 247,66	29 494 078
35	N	184,5	01.01.2018	27 889 909,29	28 520 217
36	N	183,0	01.01.2018	27 663 162,06	28 288 345
37	N	183,0	01.01.2018	27 663 162,06	28 288 345
38	N	182,6	01.01.2018	27 602 696,13	28 266 513
39	N	181,5	01.01.2018	27 436 414,83	28 056 473
40	N	181,1	01.01.2018	27 375 948,9	27 994 641
41	N	180,8	01.01.2018	27 330 599,46	27 948 267
42	N	178,5	01.01.2018	26 982 920,37	27 592 730
43	N	175,9	01.01.2018	26 589 891,84	27 190 819
44	N	174,6	01.01.2018	26 393 377,57	26 989 864
45	N	174,1	01.01.2018	26 317 795,16	26 912 573
46	N	173,7	01.01.2018	26 247 329,23	26 850 741
47	N	162,1	01.01.2018	24 503 817,32	25 057 600
48	N	131,8	01.01.2018	19 923 523,28	20 373 792
49	N	125,6	01.01.2018	18 986 301,39	19 415 389
50	N	106,2	01.01.2018	16 053 703,88	16 416 515
51	N	69,8	01.01.2018	10 551 304,44	10 789 762
52	N	69,7	01.01.2018	10 536 187,95	10 774 304
53	N	57,3	01.01.2018	8 661 744,19	8 857 498
54	N	54,1	01.01.2018	8 178 016,76	8 362 839
55	N	54,0	01.01.2018	8 162 900,28	8 347 381
56	N	52,6	01.01.2018	7 951 269,53	8 130 967
57	N	51,9	01.01.2018	7 845 454,16	8 022 760
58	N	51,2	01.01.2018	7 739 638,78	7 914 553
59	N	50,5	01.01.2018	7 633 823,41	7 806 347
60	N	48,6	01.01.2018	7 346 610,25	7 512 642
61	N	47,3	01.01.2018	7 150 095,99	7 311 687
62	N	47,2	01.01.2018	7 134 979,5	7 296 229
63	N	45,7	01.01.2018	6 908 232,27	7 064 357
64	N	44,7	01.01.2018	6 757 067,45	6 909 776
65	N	44,2	01.01.2018	6 681 485,04	6 832 486
66	N	38,1	01.01.2018	5 759 379,64	5 889 541
67	N	35,3	01.01.2018	5 336 118,15	5 456 714
68	N	34,7	01.01.2018	5 245 419,25	5 363 965
69	N	32,8	01.01.2018	4 958 206,01	5 070 261
70	N	27,0	01.01.2018	4 081 450,14	4 173 690
71	N	23,6	01.01.2018	3 567 489,75	3 648 114
72	N	22,8	01.01.2018	3 446 557,9	3 524 450
73	N	14,3	01.01.2018	2 161 656,93	2 210 510
74	N	11,5	01.01.2018	1 738 395,43	1 177 683
75	N	10,8	01.01.2018	1 632 580,06	1 669 476
76	ЗУ N	12 621,0	01.01.2018	1 475 839 790,25	1 808 530 000
77	ЗУ N	10 406,0	01.01.2019	1 024 106 073,76	1 107 831 000

Из содержания повторного экспертного заключения следует, что экспертами были изучены как материалы административного дела, так и объект, подлежащий оценке.

По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертами, отвечающими требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющими стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимися действующими членами саморегулируемой организации оценщиков, обладающими квалификационными аттестатами в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшими свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выполненное экспертами исследование по вопросу рыночной стоимости является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует требованиям Федерального закона N 73-ФЗ; экспертами соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы оцениваемых объектов; полученное экспертами значение рыночной стоимости земельных участков находится в диапазоне цен предложений по коммерческим земельных участкам г.Москвы в 2018-2019 году, полученное значение стоимости гостиницы 33 638 741 руб./номер и здания Конгресс-холла 139 011 руб./кв.м. также полностью соответствует сложившемуся диапазону имеющихся в свободном доступе рыночных цен сделок с учетом престижности района "адрес", в связи с чем, а также ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения комиссионного экспертного исследования, а также отсутствия противоречий в выводах экспертов, оснований для проведения повторной судебной экспертизы, как на этом настаивал представитель административного истца в судебном заседании, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Эксперты в порядке п. 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 346 проанализировали причины расхождения в выводах первичной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО9

Так, по мнению комиссии экспертов, в первичном заключении экспертом ФИО9 необоснованно выбран метод капитализации для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов капитального строительства. Обязательным условием возможности применения метода капитализации является установление стабильной величины доходов и расходов. Датой оценки выступает 01.01.2018, как известно в 2018 году в Москве и других городах России проводился Чемпионат мира по футболу, который привлек в Москву большое количество западных туристов. В соответствии с проведенным анализом рынка, а также представленными административным истцом фактическими данными о доходах "данные изъяты" за 2018 год, величина доходов за 2018 году существенно превысила величину доходов, полученных в другие периоды. Соответственно, применение метода капитализации в данном случае невозможно, так как он требует наличия стабильной величины доходов и расходов. Таким образом, эксперты пришли в выводу о невозможности применения только метода дисконтирования денежных потоков, который позволяет учесть нестабильные потоки доходов и расходов в прогнозном периоде.

Расчет величины доходов при реализации метода капитализации осуществлялся экспертом ФИО9 на основе среднего значения фактических доходов за 2017 и 2018 год, что не обосновано и методологически неверно (неясно почему берется средняя величина доходов именно за эти 2 периода).

Применение сравнительного подхода к оценке здания Конгресс-парка, по мнению комиссии экспертов, не обоснованно и не позволяет получить достоверный результат оценки. Существенной особенностью здания Конгресс-парка является значительная доля помещений, отведенных под подземный паркинг (60%). Данная особенность здания связана с тем, что фактически оно используется как "составная часть" "данные изъяты" а именно: на парковке, которая занимает основную часть здания, размещаются машины гостей "данные изъяты"". Помещения Конгресс-парка, предназначенные для проведения конференций и различных мероприятий, также используются преимущественно гостями "данные изъяты". Таким образом, исследуемый торговый центр является уникальным в своем сегменте, его особенности отличают его от других торговых центров как с точки зрения объемно-планировочной структуры, так и с точки зрения источника получения доходов. На рынке практически невозможно найти сходных с оцениваемым торговым центром объектов, выставленных на продажу: местоположение Конгресс-парка, его площадь, объемно-планировочные характеристики, состав арендаторов, а также неразрывная связь с "данные изъяты"", делают его уникальным. Учитывая специализированный характер объекта оценки, отсутствие информации о предложениях или сделках по купле-продаже аналогичного имущества, применение методов сравнительного подхода на основе небольшого количества рыночной информации может привести к некорректному результату.

При расчете рыночной стоимости земельных участков значение корректировки на местоположение для объектов-аналогов составило 21, 7-80%, значение корректировки на удаленность от станции метро- 0-65, 1%. В соответствии с п. 22б ФСО N7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Учитывая значительные величины корректировок (более 50%), можно отметить, что часть объектов-аналогов не сопоставимы с оцениваемым объектом по такому ценообразующему фактору как местоположение.

Эксперт ФИО9 в расчетах ошибочно исходит из того, что у оцениваемых земельных участков отсутствует исходно-разрешительная документация, однако эксперт не учел, что оцениваемые участки застроены м рисков, связанных с запретом или наличием ограничений по застройке на оцениваемых участках отсутствуют. Эксперт также в расчетах ошибочно не учитывает наличие коммуникаций у оцениваемых земельных участков.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объектов недвижимости: отчетам об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия отдает предпочтение и полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости выводами повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований действующего законодательства и не могут быть признаны достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N и отмене в отношении иных объектов недвижимости, поскольку определенная повторной судебной оценочной экспертизой их рыночная стоимость выше установленной в отношении них кадастровой стоимости, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума N 28 законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью в отношении 76 объектов не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, постольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

Ошибки при реализации публичных функций и задач, связанных с налогообложением, не могут ставить налогоплательщиков, в отношении которых они допущены, в худшие условия по сравнению с иными налогоплательщиками, объекты недвижимости которых для целей налогообложения были оценены надлежащим образом.

Исходя из указанных положений материального права, судебная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса заявителя, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера имущественного налога либо арендных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 марта 2021 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 640 000 рублей была возложена на Департамент городского имущества города Москвы, данная обязанность Департаментом исполнена не была.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта в размере 640 000 руб, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела не было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объектов оценки кратно превышает их кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.

Учитывая тот факт, что доводы жалобы административного ответчика, касающиеся некорректного определения экспертом, проводившим первичное исследование, рыночной стоимости нашли свое подтверждение в процессе рассмотрения дела, с административного истца ООО "Высотка" в пользу "данные изъяты" в возмещение расходов на проведение повторной судебной экспертизы надлежит взыскать 640 000 руб.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в части требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

N п/п	Кадастровый номер объекта недвижимости
1	N
2	N
3	N
4	N
5	N
6	N
7	N
8	N
9	N
10	N
11	N
12	N
13	N
14	N
15	N
16	N
17	N
18	N
19	N
20	N
21	N
22	N
23	N
24	N
25	N
26	N
27	N
28	N
29	N
30	N
31	N
32	N
33	N
34	N
35	N
36	N
37	N
38	N
39	N
40	N
41	N
42	N
43	N
44	N
45	N
46	N
47	N
48	N
49	N
50	N
51	N
52	N
53	N
54	N
55	N
56	N
57	N
58	N
59	N
60	N
61	N
62	N
63	N
64	N
65	N
66	N
67	N
68	N
69	N
70	N
71	N
72	N
73	N
74	N
75	ЗУ N
76	ЗУ N

в размере равном их рыночной стоимости отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение Московского городского суда от 10 ноября 2020 года, в части требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 45 913, 3 кв.м. изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 45 913, 3 кв.м в размере его рыночной стоимости 5 991 500 000 руб.

Взыскать с ООО "Высотка" в пользу "данные изъяты" в возмещение расходов на проведение повторной судебной экспертизы 640 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: