Решение Московского городского суда от 25 августа 2021 г. по делу N 3а-0775/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-775/2021 по административному исковому заявлению ООО "РИД-Защита" к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2020 года, УСТАНОВИЛ:

ООО "РИД-Защита" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***равной рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2020 года в размере 149580000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 10 августа 2020 года NО-1032/07.09, подготовленный оценщиком ООО "Консул Групп-Оценка".

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО "РИД-Защита" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***равной рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2020 года в размере 157360000 руб.; взыскать расходы на оплату услуг эксперта в размере 100000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "РИД-Защита" - Сандалов А.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске и дополнении к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Миленышев О.Е. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - Кириченко Л.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле их представителей, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ административный истец, будучи собственником земельного участка, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, и на основании акта ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 24 августа 2020 года NАОКС-77/2020/000005 кадастровая стоимость по состоянию на 10 августа 2020 г. в отношении спорного земельного участка составляет 498991489 руб. 52 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 10 августа 2020 года NО-1032/07.09, подготовленный оценщиком ООО "Консул Групп-Оценка". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 2 февраля 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 30 апреля 2021 года, проведенной экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В.:

- отчет об оценке от 10 августа 2020 года NО-1032/07.09, подготовленный оценщиком ООО "Консул Групп-Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 10 августа 2020 года составляет 165617456 руб.

Определением суда от 5 июля 2021 года по ходатайству административного ответчика и на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная оценочная судебная экспертиза, поскольку эксперт не учел вид права земельного участка в составе используемых объектов-аналогов, не введены необходимые корректировки, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью и определенной в заключении рыночной стоимостью земельного участка, в том числе рыночной стоимостью этого же земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года (53%).

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 2 августа 2021 года N690/2021, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В.:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 10 августа 2020 года составляет 157360000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами повторной оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в повторной судебной экспертизе.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 25 августа 2021 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 30 апреля 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В, в части несоответствия отчета об оценке ООО "Консул Групп-Оценка" от 10 августа 2020 года NО-1032/07.09 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 2 августа 2021 года N690/2021, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г..N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г..N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключениях судебных экспертиз выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта в повторной судебной экспертизе относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в повторной судебной экспертизе основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

В заключении повторной экспертизы экспертом проанализирован объект исследования, установлено, что земельный участок площадью 6596 кв.м. с видом разрешенного использования "участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов" расположен в Беговом районе САО г..Москвы, представляет собой внутридворовую территорию, въезд во двор осуществляется через арку в нежилом здании и шлагбаум. На земельном участке также расположено здание с назначением "наземный и подземный паркинг", общей площадью 26928 кв.м. 1 этаж наземный, 4 этажа подземных. Земельный участок используется под наземный и подземный паркинг, машиноместами которого пользуются сотрудники расположенных вокруг бизнес-центров. Подземный паркинг существует с 1935 года постройки, капитальный ремонт произведен в 2007 г..С учетом изложенного эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что какое-либо иное использование данного участка без полного редевелопмента всей окружающей территории бизнес-центра невозможно. При проведении оценки экспертом был применен доходный подход к оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости, из которого далее выделана доля, приходящаяся на земельный участок. Мотивы отказа от других методов и подходов приведено в разделе 6 заключения. Как следует из пояснений эксперта и указано в экспертном заключении, избыточный земельный участок был учтен экспертов в полной мере в рамках доходного подхода. Свободная от строений часть земельного участка площадью 3719, 8 кв.м. используется в качестве наземного паркинга, доход от которой учтен при расчете чистого операционного дохода единого объекта недвижимости, обоснование приведено на стр.57-58 заключения. При этом при определении стоимости земли методом распределения земельный участок как часть стоимости объекта определяется только в пределах пятна застройки, а со свободной частью участка с наземным паркингом эксперт соотносит 100% стоимости. Методология оценки экспертом не нарушена.

Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и повторной экспертизы соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 30 апреля 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке ООО "Консул Групп-Оценка" от 10 августа 2020 года NО-1032/07.09 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 2 августа 2021 года N690/2021, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 10 августа 2020 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу соответственно выводы указанных судебных экспертиз.

Разница между величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в первоначальном экспертном заключении и в повторном экспертном заключении, является не значительной, составляет 4, 99% и находится в допустимом диапазоне отклонения полученных результатов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому отсутствуют правовые основания для признания заключения первоначальной судебной экспертизы относительно рыночной стоимости объекта исследования недопустимым доказательством. Вместе с тем, суд полагает возможным принять в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка заключение повторной оценочной судебной экспертизы, так как экспертом более полно учтены особенности, количественные и качественные характеристики объекта исследования, что повлияло на полученный результат.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2020 года, определенном в повторной оценочной судебной экспертизе.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 29 декабря 2020 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство экспертной организации ООО Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" о возмещении расходов на оплату услуг эксперта за проведение повторной экспертизы в размере 180000 руб, а также административные исковые требования по взысканию с административных ответчиков расходов по оплате услуг первоначальной экспертизы в 100000 руб, судом установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка является значительной, составляет 68, 46 %, что явно свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости, отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в не допустимом диапазоне. Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. N20-П указывается, что участие налогоплательщиков, прежде всего граждан, в чрезмерно длительных процедурах пересмотра кадастровой стоимости с неясными последствиями, сопровождающееся к тому же издержками, причем неоднократными, на оплату оценочных и экспертных работ, для многих из них весьма проблематично, что само по себе может побуждать их к отказу от защиты своих прав законными средствами, равно как и то обстоятельство, что органы публичной власти имеют перед ними и такие неоспоримые преимущества, как собственный опыт организации кадастровой оценки, участия в анализе ее результатов, разрешении споров, а также располагают для этого необходимыми средствами, особенно если при бюджетном проектировании они будут заранее предназначены для оплаты оценочно-экспертных работ и представительских юридических услуг (Постановление от 5 июля 2016 г. N15-П). Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

На основании изложенного, а также учитывая позицию административного ответчика, представитель которого в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований в отношении земельного участка, повторная экспертиза назначена по ходатайству ответчика, суд считает необходимым взыскать с ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу экспертного учреждения расходы на оплату услуг эксперта в размере 180000 руб, взыскать с ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу административного истца расходы на оплату услуг эксперта в размере 100000 руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "РИД-Защита" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***равной рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2020 года в размере 157360000 руб.

Датой обращения ООО "РИД-Защита" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 29 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу ООО "РИД-Защита" расходы на оплату услуг эксперта в размере 100000 (сто тысяч) руб.

Взыскать с ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" расходы на оплату услуг эксперта в размере 180000 (сто восемьдесят тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 30 августа 2021 года.