Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31 августа 2021 г. по делу N 8Г-17280/2021[88-17490/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Назейкиной Н.А, судей Рипка А.С, Никоновой О.И, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационное представление прокуратуры г. Салават Республики Башкортостан, кассационную жалобу Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан на апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 апреля 2021 года по гражданскому делу N 2-1886/2020 по исковому заявлению прокуратуры г. Салават Республики Башкортостан, действующей в интересах городского округа г. Салават Республики Башкортостан и неопределенного круга лиц, к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан и Калабугиной С.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Рипка А.С, заключение старшего прокурора отдела Главного Управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Тихоновой Ю.В, объяснения представителя Калабугиной С.В. Авдошина К.А, действующего на основании доверенности от 123.08.2020, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г. Салават (далее по тексту - Прокурор), действующий в интересах администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан и неопределенного круга лиц, обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее по тексту - Администрация) и Калабугиной С.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что 3 сентября 2019 г. Калабугиной С.В. в адрес Администрации было направлено заявление о предоставлении ей в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 9 351 кв.м, для обслуживания административно-бытового здания с указанным видом разрешенного использования "деловое управление".

12 декабря 2019 г. по результатам рассмотрения настоящего обращения Калабугиной С.В. Администрацией было вынесено постановление о предоставлении ей испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

7 февраля 2020 г. между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават и Калабугиной С.В. был заключен договор аренды указанного земельного участка за N 6-20-57зем сроком действия до 25 июня 2024 г.

Считает, что указанный договор является недействительным в силу его ничтожности, поскольку предоставление Калабугиной С.В. спорного участка под обслуживания административно-бытового здания, общая площадь которого составляет 7, 9% от общей площади данного земельного участка, без фактического определения потребности Калабугиной С.В. во всем земельном участке и без проведения торгов противоречит требованиям Земельного кодекса Российской Федерации. Документального подтверждения необходимости предоставления указанного земельного участка, под обслуживание принадлежащего Калабугиной С.В. административно бытового здания, расположенного на нем, на момент заключения спорного договора аренды, по мнению подателя иска, не имелось.

Решением Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2020 года исковые требования прокуратуры г. Салават Республики Башкортостан, действующей в интересах городского округа г. Салават Республики Башкортостан и неопределенного круга лиц, к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан и Калабугиной С.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 апреля 2021 года решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2020 года отменено. Принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований прокурора г. Салавата к администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан и Калабугиной С.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказано.

В кассационном представление прокуратуры г. Салават Республики Башкортостан, кассационной жалобе Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан ставится вопрос об отмене апелляционного определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 апреля 2021 года.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

От Калабугиной С.В. поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без ее участия, с участием ее представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав заключение прокурора, объяснения представителя Калабугиной С.В, судебная коллегия находит кассационные жалобы подлежащими удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены такого характера нарушения норм права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителей жалоб.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 11 февраля 2002 г. между ОАО "Салаватнефтеоргсинтез" (продавец) и ООО СПКП "Жилпромстрой" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобрел у продавца в собственность нежилое строение - незавершенное строительством здание АБК, площадью застройки 739, 5 кв.м, литера А, инвентарный N 8-НН, расположенное на земельном участке площадью 1, 2 га по адресу: "адрес".

4 апреля 2002 г. за ООО СПКП "Жилпромстрой" было зарегистрировано право собственности на указанное нежилое строение как на завершенный строительством объект.

16 мая 2008 г. между Комитетом и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка, согласно которого последнему в аренду предоставлен сроком с 1 января 2008 г. по 31 декабря 2010 г. земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 9 351 кв.м, (земли застройки 739, 50 кв.м, другие земли 8 611, 50 кв.м.), расположенный по адресу: "адрес".

При этом из содержания данного договора аренды следует, что на момент его подписания на нем находился административно-бытовой корпус, принадлежащий Обществу на праве собственности.

17 августа 2011 г. срок действия данного договора был продлен до 31 декабря 2011г.

2 июня 2014 г. ООО СПКП "Жилпромстрой" продало Калабугиной С.В. нежилое строение: административно бытовой корпус, 3-х этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 739, 50 кв.м, литера N, инвентарный N 8-НН, литера А, условный номер N, расположенный по адресу: "адрес".

17 ноября 2014 г. Администрацией Калабугиной С.В. в аренду сроком с 26 июня 2014 г. по 25 июня 2019 г. для обслуживания административно-бытового корпуса был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 9 351 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", с видом его разрешенного использования "административные учреждения различных предприятий".

8 декабря 2014 г. Комитетом с Калабугиной С.В. заключен указанный договор аренды.

26 января 2016 г.Администрацией утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N с целью реконструкции принадлежащего ответчице на праве собственности административно-бытового корпуса и строительства складских помещений.

В 2016 г. Калабугиной С.В. заказана и ООО "Сфера" подготовлена схема планировочной организации земельного участка "Складские помещения, расположенные по адресу: "адрес"

В период действия договора аренды от 2014 г. Калабугиной С.В. Администрацией выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства площадью застройки 1 086, 94 кв.м (дата выдачи разрешения - 11 ноября 2016 г.), на основании которого ею на указанном земельном участке построен объект незавершенного строительством с кадастровым номером N готовности 20%, право на который зарегистрировано в ЕГРН.

3 сентября 2019 г. Калабугина С.В. обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду.

12 декабря 2019 г. Администрация вынесла постановление N 3480-п, которым Калабугиной С.В. данный участок предоставлен в аренду сроком на 5 лет с 26 июня 2019 г. по 25 июня 2024 г.

12 декабря 2019 г. на основании постановления Администрации был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым N на "деловое управление".

7 февраля 2020 г. с Калабугиной С.В. в отношении указанного земельного участка заключен оспариваемый договор аренды N 6-20-57зем.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО ГК "РЕГИОНЭКСПЕРТ", из заключения которой следует, что на земельном участке с кадастровым номером N площадью 9 531 кв.м, по адресу: "адрес", имеются следующие объекты: литера А. Административно-бытовой корпус; складские помещения; нежилое здание.

Данные объекты, исходя из их конструктивного исполнения, являются объектами незавершенного строительства, так как строительство данных объектов не завершено. При этом данные объекты являются капитальными, поскольку их перемещение и(или) демонтаж и последующая сборка без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений невозможны.

Площадь данных объектов составляет:

- литера А. Административно-бытовой корпус - 2 560 кв.м, (площадь занимаемого земельного участка 789, 2 кв.м.); складские помещения - 1090, 1 кв.м, (площадь земельного участка 1 090, 1 кв.м.); нежилое здание - 501, 8 кв.м, (площадь земельного участка 501, 8 кв.м.). Итого: общая площадь зданий - 4 152, 7 кв.м, (площадь земельного участка занимаемых ими 2 381, 1 кв.м.).

Согласно проведенного экспертного исследования установлены минимальные площади земельных участков, необходимые для использования объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес", в соответствии с требованиями СНиП, пожарных и иных действующих нормативных документов, которые составляют: для литера А.Административный-бытовой корпус с пристроенным нежилым зданием - 2 083, 9кв.м, для складских помещений - 2 984, 5кв.м.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды N 6-20-57зем от 7 февраля 2020 г. противоречит федеральному законодательству, поскольку он заключен без проведения торгов на основании подп. 9 ч. 2 ст. 39.6, ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а площадь земельного участка предоставленного по его условиям Калабугиной С.В. намного превышает площадь объектов незавершенного строительства, расположенных на нем.

Так же судом первой инстанции было указано на то, что возведение Калабугиной С.В. на спорном земельном участке складских помещений, не относящихся к объекту недвижимости (литера А. Административно-бытовой корпус) и являющихся вспомогательными объектами, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновение у Калабугиной С.В. права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственнику строения, расположенного на спорном земельном участке.

С данным выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, указав в апелляционной определении на положения статей 39.6, 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства возведен ответчицей на законных основаниях, в соответствии с разрешением, выданным администрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан в период действия договора аренды земельного участка, за ответчицей зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства в установленном законом порядке, следовательно, завершение строительства и последующая эксплуатация строящихся объектов недвижимости невозможно без предоставления Калабугиной С.В. земельного участка, а истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отношении выводов суда первой инстанции о несоразмерности предоставленного истице в аренду земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании закона, поскольку земельный участок с кадастровым номером N расположен в территориальной зоне ИТ-1, в которой не регламентируются предельные размеры предоставления земельных участков в указанной территориальной зоне, кроме того, ответчица, как собственник объекта незавершенного строительства, не может быть лишена законного права на однократное предоставление ей без проведения торгов в аренду земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером N.

С данными выводами суда апелляционной инстанции не может согласится суд кассационной инстанции на основании следующего.

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным. Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1).

На основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений (подпункт 9 пункта 2).

В статье 39.20 предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (пункт 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определении границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

При внесении апелляционного определения судом апелляционной инстанции не приняты во внимание вышеуказанные положения норм права и правовые позиции, изложенные в определениях Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного суда Российской Федерации, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не была учтена цель приобретения в аренду земельного участка - для эксплуатации построенного объекта недвижимости (пункт 1.1.).

Вопрос о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства ответчиком перед арендодателем не ставился.

Судом апелляционной инстанции не приняты во внимание выводы эксперта, в которых указана необходимая площадь земельного участка с учетом всех построенных на земельном участке объектов.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований судом апелляционной инстанции не были учтены положения вышеуказанных законов, что является основанием для отмены определения суда апелляционной инстанции на основании статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо устранить изложенные недостатки, установить все имеющие значение фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и с соблюдением норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 апреля 2021 года по гражданскому делу N 2-1886/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Н.А.Назейкина

Судьи А.С.Рипка

О.И.Никонова