Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2021 г. по делу N 66а-3771/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-32/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС" (далее - ООО "ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, по апелляционной жалобе представителя административного истца на решение Московского областного суда от 22 марта 2021 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного истца Дорофеева О.Е, возражения представителя министерства имущественных отношений Московской области Ивановой Н.И, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5844 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества кадастровая стоимость в размере 242 311 370, 78 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 20 сентября 2019 года N, подготовленного оценщиком "данные изъяты" в размере 181 626 000 руб, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского областного суда от 22 марта 2021 года административное исковое заявление ООО "ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС" удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года -241 955 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба о его отмене.

В обоснование доводов жалобы указано, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), эксперт ошибочно применяет корректировку на этаж расположения, что противоречит сложившейся оценочной практике. В подтверждение своих выводов истец приводит сведения рецензии, подготовленной специалистом в области оценочной деятельности ФИО9

Просил отменить состоявшееся по делу решение и принят новое с учетом результатов первичной экспертизы об удовлетворении иска и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной 195 271 740 руб.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены. При указанных обстоятельствах, учитывая положения части 7 статьи 150, статей 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС" является собственником нежилого двухэтажного здания 2015 года постройки, с кадастровым номером N, площадью 5844 кв.м, которое представляет собой магазин "данные изъяты" Техническое состояние здания оценивается как хорошее, отделка стандартная.

Данный объект недвижимости расположен по адресу: "адрес", ближайшее окружение составляют автосалоны, торговые и общественные объекты, многоэтажные жилые дома.

Административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении нежилого здания, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года N15ВР-1633 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 242 311 370, 78 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке от 20 сентября 2019 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена оценщиком в размере 181 626 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Министерства имущественных отношений Московской области указал на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела с учетом юридически значимых и подлежащих доказыванию в процессе рассмотрения дела по существу обстоятельств, определением суда от 24 декабря 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО7

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 28 февраля 2020 года, выполненному экспертом ФИО7, отчет об оценке от 20 сентября 2019 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 184 291 000 руб.

Не согласившись с заключением эксперта, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области представил письменные объяснения, в которых указал на выявленные нарушения, заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 14 июля 2020 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года с учетом того обстоятельства, что объект представляет собой "нежилое здание "торгово-складское" и в нем имеются торговые площади, производство исследования также было поручено эксперту "данные изъяты" ФИО7

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 14 сентября 2020 года, выполненному экспертом ФИО7, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года составляет 192 949 081 руб.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности указанного дополнительного заключения эксперта, определением суда от 14 июля 2020 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года с учетом кадастровой стоимости земельного участка, стоимость которого вычитается из рассчитанной экспертом стоимости единого объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО7

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 20 ноября 2020 года, выполненному экспертом ФИО7, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года составляет 195 271 740 руб.

В связи с сомнениями в обоснованности проведенного экспертом исследования, определением суда от 24 декабря 2020 года по ходатайству представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФИО8 "данные изъяты"

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 февраля 2021 года, выполненному экспертом ФИО8, отчет об оценке от 20 сентября 2019 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, суд обоснованно отклонил представленный административным истцом отчет об оценке, признав его недостоверным доказательством.

Рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 241 955 000 руб.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие размер рыночной стоимости объекта недвижимости суд первой инстанции счел, что достоверными являются выводы повторной судебной оценочной экспертизы.

Проверяя доводы апелляционной жалобы и выводы суда относительно размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В материалы дела представлены отчет об оценке, заключения первичной и повторной экспертиз, согласно которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила:

Кадастровый номер

Отчет об оценке, руб.

Первичная экспертиза (с учетом дополнений), руб.

Повторная экспертиза, руб.

N

181 626 000

195 271 740

241 955 000

Давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия полагает правильным согласится с выводами суда первой инстанции о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой согласно выводов повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости, несмотря на то, что они выполнены субъектами оценочной деятельности, поскольку ими допущены нарушения федеральных стандартов оценки при проведении оценки.

Оценивая заключения первичной и повторной экспертиз с учетом письменных пояснений экспертов ФИО7, ФИО8 в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная экспертом ФИО8 в повторной судебной оценочной экспертизе рыночная стоимость объекта недвижимости, несмотря на разницу с первичной экспертизой, наиболее соответствует рыночным данным и правильно была положена в основу решения судом первой инстанции как подлежащая установлению в качестве кадастровой.

При этом, судебная коллегия учитывает, что стоимость единого объекта недвижимости сопоставима у экспертов ФИО7 и ФИО8, однако долю земельного участка при его кадастровой стоимости в 43 209 600 руб. эксперт ФИО7 определилв 87 379 488 руб. в сравнительном подходе, тем самым завысив стоимость доли земельного участка эксперт занизил стоимость строения, с чем судебная коллегия согласится не может.

Судебная коллегия учитывает, что определенная в экспертом ФИО8 рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке нежилого здания эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт обоснованно отнес оцениваемый им объект к рынку объектов торгового назначения Московской области, итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составило 41 402 руб./кв.м. и соответствует диапазону сложившимся на рынке ценам по данному сегменту рынка, составляющему от 42 000 до 75 000 руб./кв.м. (с учетом стоимости земельного участка, без учета скидки на торг).

Таким образом, представленную административным истцом рецензию специалиста ФИО9 на заключение повторной судебной экспертизы, как доказательство недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости судебная коллегия оценивает критически, несмотря на то, что рецензент прошел переподготовку в области оценочной деятельности, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости и является членом саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты" поскольку данное исследование проведено по заказу административного истца вне рамок судебного разбирательства, в то время как порядок и процессуальные основания привлечения к участию в деле специалиста установлены статьей 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей процедуру назначения специалиста судом.

Оценивая данную рецензию как иное письменное доказательство, судебная коллегия учитывает, что указанная рецензия не содержит обоснования как выявленные, по мнению рецензента, недостатки экспертного исследования повлияли на достоверность выводов эксперта о рыночной стоимости объекта оценки.

Так, вопреки утверждению рецензента выводы эксперта о диапазоне рыночных цен по сегменту недвижимости, к которому относится объект оценки подтверждены исследованием, выполненным "данные изъяты" ссылка на которое представлена в заключении, заключение содержит основные выводы по анализу рынка, доказательств того, что по спорному сегменту (торговая недвижимость) в Московской области сложились иные цены рецензент не приводит. Подобранные экспертом объекты аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, вопреки утверждению рецензента объект-аналог N является помещением, а не отдельно стоящим зданием, корректировка на тип населенного пункта введена экспертом со ссылкой на справочник оценщика под редакцией Л.А. Лейфера; учитывая что распределение площадей по этажам в оцениваемом здании специфическое площадь первого этажа более чем в 5 раз превышает площадь второго этажа, корректировка на этажность внесена обоснованно, поскольку торговые помещения на первом этаже стоят дороже чем на втором.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что на все замечания рецензента экспертом ФИО8 даны подробные мотивированные возражения, которым дана оценка в судебном решении, с выводами которого оснований не согласится у судебной коллегии не имеется.

Представленное в материалы дела заключение повторной судебной оценочной экспертизы составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов повторной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Административным истцом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта ФИО8, сомнений в достоверности заключения.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции стороной административного истца не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению подателя жалобы, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным истцом в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

Решение Московского областного суда от 22 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: