Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 августа 2021 г. по делу N 8Г-11498/2021[88-14980/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Жогина О.В, Хаянян Т.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Данилова ФИО10 к администрации г. Таганрога о признании права собственности на жилой дом, по кассационной жалобе Данилова ФИО11 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В, судебная коллегия

установила:

Данилов Р.В. обратился в Таганрогский городской суд Ростовской области к Администрации г. Таганрога с иском о признании права собственности на жилой дом.

В обоснование требований сослался на то, что на основании договора купли-продажи от 21 мая 2018 года, он является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 146, 1 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 771 кв.м.

Данилов Р.В. указывает, что собственными силами за свой счет достроил объект незавершенного строительства, который является жилым домом блокированной застройки.

Истец ссылается на техническое заключение, в соответствии с которым возведенный жилой дом не угрожает жизни и здоровью граждан и обеспечивает сохранность рядом расположенных строений.

Истец указал, что Администрацией г. Таганрога отказано во вводе жилого дома в эксплуатацию, в связи с чем он вынужден обратиться за разрешением спора в судебном порядке.

На основании изложенного истец просил признать за ним право собственности на жилой дом литер "Ц", площадью 230, 8 кв.м, расположенный по адресу: г "адрес"

Определением суда от 19 февраля 2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены КУИ г. Таганрога и Карманов В.А. - арендатор соседнего земельного участка, расположенного по адресу: г. "адрес" и собственник расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 апреля 2020 года исковые требования Данилова Р.В. к Администрации г. Таганрога оставлены без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 ноября 2020 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению гражданского дела по апелляционной жалобе Данилова Р.В. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 10 июня 2020 года, по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 января 2021 года решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 10 июня 2020 года отменено.

По делу принято новое решение, которым суд оказал Данилову Р.В. в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения по мотиву его незаконности.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции допущены были.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Данилов Р.В. на основании договора купли-продажи от 21 мая 2018 года приобрел жилой дом в периоде строительства, площадью по наружному обмеру 146, 1 кв.м, расположенный на земельном участке, площадью 771 кв.м, кадастровый номер N (КН:10), по адресу: г. "адрес" (л.д.9).

По данным МУП "Бюро технической инвентаризации", двухэтажный жилой дом (лит. Ц) построен в 2019 году, площадь застройки 147, 1 кв.м. (л.д.16-30).

Земельный участок (КН:10) имеет вид разрешенного использования "для строительства жилого дома".

Согласно договору аренды N17-108 от 23 августа 2017 года Комитет по управлению имуществом г. Таганрога передал земельный участок в пользование Рябцеву Р.В, являвшемуся на этот момент собственником расположенного на участке объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК ПРФ, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение специалиста N141 от 15 января 2021 года, сославшись на статью 222 ГК РФ, статьи 2, 51, 52 ГрК РФ, на разъяснения, приведенные в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на жилой дом.

Суд при этом исходил из следующего. Спорный объект имеет общую стену (проходящую по межевой границе с участком N12 по ул. Ореховая) со строением, имеющем такую же планировку и расположенным на соседнем участке N12. Уведомлением администрации г. Таганрога от 11 октября 2019 года Данилов Р.В. уведомлен о несоответствии объекта индивидуального жилищного строительства (ул. Ореховая, 12-1 на земельном участке КН:10) требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а именно: пунктам 16, 17 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, в части отсутствия разрешения на строительство и несоблюдения трехметрового отступа от границы смежного участка до реконструированного жилого дома. Кроме того, земельный участок КН:10 имеет обременения и ограничения в использовании земельного участка, в частности, в праве на возведение объектов капитального строительства.

Приняв во внимание отсутствие доказательств тому, что истцом предпринимались меры к получению разрешения на строительство блокированного дома, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии обязательной совокупности условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку.

Судебная коллегия кассационного суда считает, что суд апелляционной инстанции при разрешении спора неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года (далее - Обзор судебной практики от 19 марта 2014 года) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года N101-О и от 27 сентября 2016 года N1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Из договора аренды от 23 августа 2017 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и Рябцевым Р.В, следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0005230:10, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Ореховая, 12-1 с видом разрешенного использования "для строительства жилого дома", в границах согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, общей площадью 771 кв.м. (л.д.34).

Срок договора аренды установлен 3 года с момента подписания договора. Условия договора допускают передачу арендатором с согласия арендодателя прав и обязанностей по договору третьим лицам (п. 4.3.3).

В материалах дела отсутствуют сведения о наличии соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора по указанному выше договору аренды к Данилову Р.В.; вместе с тем учитывая отсутствие возражений со стороны арендодателя, не усматривается препятствий к тому, чтобы полагать действие договора аренды по истечении установленного срока возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июля 2011 года N 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума N 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Спорный объект незавершенного строительства принадлежит Данилову Р.В. на праве собственности, приобретен им на основании договора купли-продажи, т.е. объект включен в оборот; исходя из данных ЕГРН, поставлен на кадастровый учет, актуальный кадастровый номер присвоен в 2011 году. Среди характеристик объекта - площадь застройки, составляет 146, 1 кв.м. (л.д.94).

Согласно данным технического паспорта площадь застройки спорного объекта по состоянию на 2019 год (год завершения строительства) составляет 147, 1 кв.м. (л.д.27).

В материалы дела ответчиком представлена копия договора о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке в г. Таганроге (л.д.239). Из указанного документа усматривается, что 5 сентября 1997 года данный договор заключен между органом архитектуры и градостроительства городской администрации и Калачевым Ю.И. (застройщиком), согласно которому последний обязан построить жилой дом на земельном участке в городе Таганроге по ул. Ореховой, 12/1, площадью 771 кв.м. Застройщик обязуется построить из доброкачественного материала жилой двухэтажный каменный дом.

При этом в качестве неотъемлемой части договора указан утвержденный проект на строительство дома и план размещения строений на земельном участке.

Из представленной в материалы дела части проекта МУП "Архсервис", касающейся изображения фасадов жилого дома с указанием высот, а также ситуационного и разбивочного планов, следует, что на участке N12/1 предполагалось возведение двухэтажного дома с переменной этажностью, площадь застройки 115 кв.м, кроме того, на соседнем участке вплотную к спорному объекту запроектировано возведение зеркального объекта, ось симметрии проходит по межевой границе (л.д.241, а-в).

Заключением специалиста N141 от 15 января 2021 года Центра строительно-технической судебной экспертизы (судом принято в качестве доказательства по делу) установлено, что фактический спорный объект отличается от запроектированного в части этажности (везде 2 этажа) и площади застройки (увеличена до 147.1 кв.м. за счет пристройки).

Принимая решение об отказе в признании права собственности, суд не учел, что по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство относится к признакам самовольности постройки (пункт 1 приведенной статьи), но не является и не может являться условием, препятствующем признанию права собственности на спорную постройку. Законодатель в пункте 3 статьи 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, допускающих строительство на участке спорного объекта, характеризующих постройку с точки зрения её соответствия установленным требованиям на день обращения в суд либо препятствующих использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Если допущенные нарушения неустранимы и влекут нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, признание права собственности на постройку исключается.

Между тем, данные обстоятельства судом не устанавливались и не исследовались. Истец утверждал, что спорный объект представляет собой завершенный строительством объект, ранее введенный в оборот (на стадии строительства), характеристики которого, в том числе, площадь застройки, не изменились.

Утверждение судебной коллегии областного суда о том, что истцом не представлено доказательств принятия мер к получению разрешения на строительство блокированного дома сформулировано без учета того обстоятельства, что договор о возведении индивидуального жилого дома заключен в 1997 году - период действия иного правового регулирования спорного правоотношения, когда термин "дом блокированной застройки" законодательством не применялся, однако наличие договора о возведении дома (имеющего общую стену с другим домом) выражает позицию администрации относительно использования земельного участка.

Указывая в качестве обстоятельств, препятствующих признанию права собственности, на наличие ограничений в использовании земельного участка, связанных с расположением участка во втором поясе санитарной охраны подземных источников водоснабжения, судебная коллегия областного суда не указала, какие конкретно ограничения установлены и какие из них истцом нарушены. Отсутствуют и данные о дате введения ограничений, что подлежит исследованию судом с учетом положений абзаца второго пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, по сути устанавливающего презумпцию добросовестности создателя объекта капитального строительства, признанного самовольным по признаку нарушения ограничений использования земельного участка, о которых (ограничениях) собственник объекта не знал и не мог знать.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что апелляционное определение от 19 января 2021 года принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанный судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать представленные в дело доказательства; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 января 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи