Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 19 августа 2021 г. по делу N 66а-1001/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего

Стаховой Т.М.

судей

Вдовиченко С.В, Морозковой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Катковой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя административного истца ФИО1 на решение Челябинского областного суда от 14 мая 2021 года по административному делу N3а-36/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, судебная коллегия

установила:

Носиченко П.А, являясь собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 904, 8 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, "адрес", обратился в Челябинский областной суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта, утвержденной по состоянию на 14 декабря 2017 года в размере 26 897 957, 74 рублей, и установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, равной 12 779 100 рублей по состоянию на 14 декабря 2017 года, представив в обоснование требований отчет об оценке N155/1-2020-09-3 от 7 ноября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Негосударственная экспертная организация".

В обоснование требований указав, что необоснованное и значительное превышение кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств по налогу на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением у суда сомнений в обоснованности и достоверности представленного истцом отчета об оценке, на основании мотивированных возражений Министерства имущества Челябинской области, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 14 декабря 2017 года, проведение которой поручено эксперту ООО "НовацияПрофф" "данные изъяты"

В соответствии с заключением эксперта-оценщика N02/02/21-3Э от 17 февраля 2021 года, отчет об оценке N155/1-2020-09-3 от 7 ноября 2020 года, составленный оценщиком ООО "Негосударственная экспертная организация" "данные изъяты" требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не соответствует (нарушены пункты 5, 11 ФСО N 3, пункты 5, 8, 11 ФСО N 7). При составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 14 декабря 2017 года составляет 26 265 478 рублей.

Признав заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством, Челябинский областной суд решением от 14 мая 2021 года установилкадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы - 26 265 478 рублей по состоянию на 14 декабря 2017 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 21 декабря 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного истца Носиченко П.А.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения, ссылаясь на то, что заключение судебной экспертизы, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно: произведенный экспертом анализ рынка (офисной недвижимости) не соответствует фактическому использованию оцениваемого нежилого помещения - апартаменты и гостиничные номера; поскольку рынок недвижимости в сегменте апартаментов и гостиничных номеров не активен, расчет рыночной стоимости объекта оценки необходимо было произвести с применением доходного подхода; также не обосновано применение экспертом корректировочных коэффициентов из сборника Лейфера Л.А, эксперт пренебрегла методикой оценки недвижимости Грязновой А.Г. Исходя из изложенного, административный истец полагает, что экспертное заключение не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости.

Представителем Министерства имущества Челябинской области представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец Носиченко П.А, представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области, заинтересованных лиц ОГБУ "Государственная кадастровая оценка по Челябинской области", администрации г. Челябинска, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки и (или) ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили. Управлением Росреестра по Челябинской области представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. В связи с чем, судебная коллегия в порядке статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости, Носиченко П.А. в обоснование требований представлен отчет об оценке N155/1-2020-09-3 от 7 ноября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Негосударственная экспертная организация" "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения существенно ниже установленной кадастровой стоимости.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке вызвал у стороны административного ответчика Министерства имущества Челябинской области и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта ООО "НовацияПрофф" "данные изъяты". N02/02/21-3Э от 17 февраля 2021 года, отчет об оценке N155/1-2020-09-3 от 7 ноября 2020 года, составленный оценщиком ООО "Негосударственная экспертная организация" "данные изъяты" в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. В отчете содержатся нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В частности, при определении рыночной стоимости нежилого помещения оценщиком приведен анализ рынка квартир г. Челябинска, в то время как объект оценки представляет собой нежилое помещение, что вводит в заблуждение о сегменте рынка объекта оценки. В приведенном анализе рынка коммерческой недвижимости г. Челябинска отсутствуют ценовые ориентиры рынка коммерческой недвижимости, что делает его недостаточным и не информативным. Также отсутствуют источники информации, приведенной в анализе рынка, что ставит под сомнение достоверность данной информации на дату оценки. Кроме того, проведенный экспертом анализ достоверности выкопировок скриншотов объявлений, представленных в отчете, выявил несоответствие данных, указанных в копиях данных объявлений; отсутствие ссылок на интернет источники. В результате данных нарушений произведенная оценщиком выборка не может считаться достоверной и отражающей диапазон стоимости объекта оценки. Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 14 декабря 2017 года составляет 26 265 478 рублей.

Исследовав и оценив имеющиеся доказательства в совокупности по правилам статей 84, 168 КАС Российской Федерации, отобрав в судебном заседании 14 мая 2021 года пояснения эксперта относительно содержания экспертного заключения, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объектов.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Эксперт ООО "НовацияПрофф" "данные изъяты". отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка коммерческой недвижимости в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта - рынка встроенных нежилых помещений, расположенных в высококлассных офисах, и имеющих в своем составе площади под помещения гостиничного использования (стр. 46-58 заключения, л.д. 51-63 т.2), а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки четыре объекта-аналога (таблица 7. на стр.64-71 заключения, л.д. 69-77 т.2) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам в соответствии с требованиями ФСО N7 необходимых корректировок с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки). В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны обоснованные ответы. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа.

Доводы, приведенные административным истцом в апелляционной жалобе, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, оснований полагать неверным подбор экспертом объектов-аналогов в сегменте рынка нежилых помещений, расположенных в Бизнес центрах и административных зданиях, с учетом характеристик оцениваемого объекта, не имеется. Аналоги подобраны таким образом, чтобы они как можно ближе соответствовали объекту оценки, при этом различия в функциональном назначении скорректированы с использованием соответствующей поправки.

Вопреки доводам жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки с применением корректировочных коэффициентов из сборника Лейфера Л.А. привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта недвижимости, не имеется. В заключении эксперта приведены исчерпывающие и мотивированные обоснования примененных корректировок.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

С учетом изложенного, оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается апеллянтом сомнению, судебная коллегия не усматривает. Несогласие административного истца с рыночной стоимостью объекта, определенной по результатам судебной экспертизы, не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством. Доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка, и сведений о рыночной стоимости в ином размере, суду не представлено.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу суд, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"; правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П, принимая во внимание, что в настоящем случае расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки (26 897 957, 74 рублей), с его установленной рыночной стоимостью (26 265 478 рублей) не достигает кратного значения - составило менее 10 %, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод Носиченко П.А, то судебные расходы обоснованно отнесены судом первой инстанции на административного истца, который не может быть признан стороной, выигравшей административный спор.

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно применены положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, всем юридически значимым обстоятельствам по делу дана правильная юридическая оценка, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Челябинского областного суда от 14 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: