Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2021 г. по делу N 66а-1011/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре Грейсман А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-191/2021 по административному исковому заявлению Фатина Александра Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 01 июня 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, пояснения представителя Правительства Красноярского края Векшиной Е.Г, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Фатин А.А. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, просил с учетом последующего уточнения установить по состоянию на 20 октября 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 141 901, 50 рубль, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 189 943, 14 рубля.

В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 01 июня 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2014 года с кадастровым номером "данные изъяты" - 141 901, 50 рубль, с кадастровым номером "данные изъяты" - 189 943, 14 рубля.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 25 декабря 2020 года.

С принятым решением не согласился представитель Правительства Красноярского края - Векшина Е.Г, в апелляционной жалобе просит решение суда от 01 июня 2021 года отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что при проведении судебной оценочной экспертизы эксперт не изучил все материалы дела, не провел полное исследование.

Судебный эксперт Колодзинский С.Г. пояснил, что подбирал объекты-аналоги по цене, что цена является ценообразующим фактором, однако указанное противоречит федеральным стандартам оценки.

Судебный эксперт, указывая, что им был проанализирован рынок земельных участков в соседних ДНТ и в 2014 году было найдено 110 предложений купли-продажи земельных участков, не приводит ссылки на указанные 110 предложений, скриншоты с информацией об их продаже в экспертном заключении отсутствуют, что не позволяет проверить и сделать вывод о том, действительно ли из 110 объектов только 10 могут быть использованы в расчетах рыночной стоимости оцениваемых объектов.

В возражениях на административное исковое заявление от 05 февраля 2021 года Правительством Красноярского края были представлены аналоги, схожие по ценообразующим факторам с объектом оценки и позволяющие определить рыночную стоимость объекта оценки, эксперт, следуя требованиям законодательства, был обязан использовать или обоснованно не использовать аналоги из предложенных административным ответчиком.

По результатам расчетов, представленного Правительством Красноярского края, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составила 200 163, 74 рублей, удельный показатель рыночной стоимости составил 174 руб./кв.м, а по результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость составила 141 901 рубль (УПРС составил 123 руб./кв.м).

Неиспользование более дорогих объектов-аналогов обосновано экспертом применением коэффициента вариации, что не регламентировано законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартам оценки, при этом подбор объектов-аналогов по цене ориентируясь на величину коэффициента вариации не допускается.

Несмотря на вышеуказанные обстоятельства, судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства Правительства Красноярского края о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца Поповым А.В, поданы возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Векшина Е.Г. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (редакция по состоянию на дату кадастровой оценки) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Закон об оценочной деятельности).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец с 18 ноября 2014 года является собственником земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты"

Согласно выпискам из ЕГРН от 04 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 20 октября 2014 года составляет с кадастровым номером "данные изъяты" - 259 260, 36 рублей, с кадастровым номером "данные изъяты" - 354 931, 72 рубль.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке N 2615-5-2 от 07 декабря 2020 года, выполненный оценщиком Ниникиным И.С, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 20 октября 2014 года земельного участка с кадастровым номером 24 "данные изъяты" "данные изъяты":4379 - 136 489 рублей.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N 104/2021-ЗЭ от 19 февраля 2021 года, выполненного экспертом Колодзинским С.Г. (ИП), следует, что отчет об оценке N 2615-5-2 от 07 декабря 2020 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, указанные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

Экспертом была определена по состоянию на 20 октября 2014 года рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 24: "данные изъяты" "данные изъяты" - 189 043, 14 рубля.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта N 104/2021-ЗЭ, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

То обстоятельство, что эксперт в заключении не приводит ссылки на все предложения, обнаруженные при анализе рынка земельных участков в соседних ДНТ, вопреки доводов апелляционной жалобы, не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно подпункту "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из заключения судебного эксперта N 104/2021-ЗЭ следует, что им проанализирован рынок земельных участков в соседних ДНТ в 2014 году и было найдено 110 предложений купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения под дачное строительство разной площадью от 8 до 22 соток, при этом минимальная удельная цена сделки составляла 89 руб./кв.м, максимальная - 200 руб./кв.м, средняя - 151 руб./кв.м.

Использование в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов обосновано тем, что из потенциальных аналогов были исключены сделки с минимальными и максимальными удельными ценами сделок, а также были выбраны аналоги без электроснабжения и площадью до 1500 кв.м, а также наиболее близко расположенные к объектам оценки.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Довод жалобы о том, что эксперт необоснованно не использовал аналоги, перечисленные административным ответчиком в своих возражениях на административный иск, подлежат отклонению ввиду следующего.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Колодзинский С.Г. пояснил, что предлагаемые административным ответчиком объекты-аналоги не могут быть использованы при проведении исследования, так как цены этих объектов максимальные для данного рынка, при их использовании коэффициент вариации составил бы 57, 9 % при максимально допустимом 33%.

Довод апелляционной жалобы о том, что применение коэффициента вариации не регламентировано законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартам оценки, при этом подбор объектов-аналогов по цене ориентируясь на величину коэффициента вариации не допускается, суд апелляционной инстанции не может признать состоятельным.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Коэффициент вариации как универсальный статистический показатель использован для оценки совокупности данных на однородность (относительное стандартное отклонение), чтобы убедиться, что цены объектов-аналогов однородные, то есть между ними нет существенной разницы. Для анализа учтено общепринятое пограничное значение коэффициента вариации - 33, 3%.

Указание в жалобе на то, что пояснения эксперта Колодзинского С.Г. о том, что последний подбирал объекты-аналоги по цене, которая является ценообразующим фактором, противоречат федеральным стандартам оценки, не свидетельствует об ошибочности выводов судебного эксперта.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются соответствующие элементы сравнения, к которым цена не относится.

Однако из заключения судебного эксперта N 104/2021-ЗЭ не следует, что экспертом к элементам сравнения (факторам стоимости) при описании и применении метода сравнения продаж отнесена цена объекта.

Следовательно, следует вывод, что пояснение эксперта Колодзинского С.Г. относилось к применению коэффициента вариации в отношении цен исследуемых объектов.

При изложенных обстоятельствах экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельных участков.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная коллегия также считает, что суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство Правительства Красноярского края о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, поскольку назначение экспертизы является не обязанностью суда, а правом, которое он может реализовать при наличии объективной необходимости, которая отсутствует при рассмотрении настоящего дела.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 01 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи