Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 04 октября 2021 г. по делу N 66а-1227/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Переверзиной Е.Б, Ехаловой Ю.А.

при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.

рассмотрев апелляционную жалобу представителя Министерства имущества Челябинской области на решение Челябинского областного суда от 22 июля 2021 года по административному делу N3а-255/2021 по иску ИП Сорокина Сергея Александровича к Министерству имущества Челябинской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества от 1 апреля 2021 года N1058, возложении обязанности на Комиссию повторно рассмотреть заявление,

УСТАНОВИЛА:

ИП Сорокин Сергей Александрович, в лице представителя, обратился в Челябинский областной суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ "ГосКадОценка по Челябинской области" о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества от 1 апреля 2021 года N1058, возложении обязанности на Комиссию повторно рассмотреть заявление.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 149 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", кадастровая стоимость которого утверждена приказом Министерства имущества Челябинской области N180-П от 9 ноября 2020 года, по состоянию на 1 января 2020 года, в размере 9 594 110 рублей.

Считая указанный размер кадастровой стоимости завышенным и нарушающим его имущественные права, поскольку размер арендной платы уплачивается им исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, 31 марта 2021 года он обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 19 февраля 2021 года N026-05-00082, выполненным Оценщиком Жанаховым Р.Р. в размере 663 000 рублей.

Решением Комиссии N1058 от 1 апреля 2021 года в удовлетворении заявления ему отказано по причине нарушения оценщиком п.22 ФСО N 7.

Истец считает выводы Комиссии необоснованными и противоречащими положениям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, просит решение Комиссии от 1 апреля 2021 года N1058 признать незаконным, возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть его заявление.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 13 июля 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости Министерства имущества Челябинской области, из числа ответчиков исключено ОГБУ "ГосКадОценка по Челябинской области".

Решением Челябинского областного суда от 22 июля 2021 года административное исковое заявление ИП Сорокина Сергея Александровича удовлетворено.

Суд признал незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Министерстве имущества Челябинской области от 1 апреля 2021 года N 1058.

Возложил на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Министерстве имущества Челябинской области обязанность повторно рассмотреть заявление представителя Сорокина Сергея Александровича от 4 марта 2021 года (регистрационный N 905-200/4474) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, известив об исполнении решения суд и индивидуального предпринимателя Сорокина Сергея Александровича в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель Министерства имущества Челябинской области просит отменить указанное судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права.

В жалобе указано на ошибочность выводов суда о том, что земельный участок с кадастровым номером N обоснованно отнесен оценщиком к сегменту рынка - земельные участки сельскохозяйственного назначения "Кормовые угодья".

В соответствии с п.10 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 об утверждении ФСО N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Земельный участок, рыночная стоимость которого определена в отчете об оценке N026-05-0082, используется в качестве животноводческой фермы, что подтверждается предоставленными в отчете фотоматериалами и его описательной частью.

Оценщик же указал, что функциональное назначение объекта оценки: кормовые угодья и объекты капитального строительства производственно-складского назначения, при том, что функциональное назначение объектов-аналогов - "сельскохозяйственные угодья".

Таким образом, объект оценки, используемый для размещения строений животноводческой фермы, несопоставим с объектами аналогами, которые относятся к сегменту "сельскохозяйственное использование".

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель административного истца не явился, о времени и месте судебного разбирательства административный истец был извещен надлежащим образом.

Представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело с апелляционной жалобой в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что ИП Сорокин С. А. на основании договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды от 30 мая 2017 года N 2522-17, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес", правообладателем которого является Российская Федерация.

Исходя из расчета арендной платы, она исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая установлена в размере 9 594 110 руб. по состоянию на 1 января 2020 года и утверждена приказом Министерства имущества Челябинской области от 9 ноября 2020 года N 180-П.

Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 13 января 2021 года и применяются с 1 января 2021 года.

Вместе с тем согласно отчету об оценке N 026-05-00082, составленному по заказу административного истца оценщиком Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Жанаховым Р.Р. 19 февраля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 663 000 руб.

31 марта 2021 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке N 026-05-00082 от 19 февраля 2021 года, в чем ему было отказано решением от 1 апреля 2021 года N 1058.

При этом Комиссия исходила из того, что предоставленный отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 22 ФСО N7, а именно, при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги из другого сегмента рынка; при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно по категории земель. При этом удельные показатели объектов-аналогов не откорректированы по выявленному различию.

Указанные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались сторонами в процессе рассмотрения дела.

Удовлетворяя заявленные исковые требования ИП Сорокина С.А. суд первой инстанции исходил из того, что оценщиком Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Жанаховым Р.Р. земельный участок с кадастровым номером N обоснованно отнесен к сегменту рынка - земельные участки сельскохозяйственного назначения "кормовые угодья", исходя из разрешенного и фактического использования; объекты- аналоги в количестве 10 земельных участков подобраны правильно, применена необходимая корректировка их цен.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных в административном иске требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании частью 5 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.7).

В состав комиссии входят один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов (п.8).

К заявлению об оспаривании прилагается, в числе прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (п.9).

Лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии, а также приглашаются для участия в заседании комиссии (п.12).

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления (п.14).

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или решение об отклонении заявления об оспаривании (п.15).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов (п.17).

Решения комиссии принимаются простым большинством голосов (п.18).

Порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (п.20).

Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.21).

Решение комиссии может быть оспорено в суде (п.22).

Приказом Росреестра от 24 августа 2020 года N П/0311 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно п. 7 названного Порядка комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

На основании п. 14 указанного Порядка решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 этого же Порядка).

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России N 299 от 20 мая 2015 года (далее - ФСО N 3), предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с п. 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно Порядку создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Министерства имущества Челябинской области от 17 декабря 2019 года N 201-П, целью создания комиссии является рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В пункте 3 названного Порядка указано, что в состав комиссии входят один представитель Министерства имущества Челябинской области, один представитель Управления Росреестра по Челябинской области и один представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области. В состав Комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти Челябинской области, совета муниципальных образований Челябинской области, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по права человека в Челябинской области. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности Челябинской области, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава Комиссии. В состав Комиссии должно быть включено не менее пяти членов.

Приказом Министерства имущества Челябинской области от 17 декабря 2019 года N 201-П утвержден состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в который с учетом изменений, внесенных приказом Министерства имущества Челябинской области от 06 мая 2020 года N 93-П, вошли: Семенов А.А. - заместитель Министра имущества Челябинской области, председатель Комиссии; Щелокова Л.Н. - начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Челябинской области, заместитель председателя Комиссии; Васильев М.В. - исполнительный директор Совета муниципальных образований Челябинской области; Вдовина Т.В - представитель Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков; Дудко В.Г. - представитель Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет"; Лежнев С.В. - заместитель председателя правления Челябинского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"; Смолин П.А. - общественный представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области по оценке; Томилов С.М. - представитель Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "Свободный Оценочный Департамент"; Хрусталева Ю.В. - член Регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области.

Из протокола заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 1 апреля 2021 года N 11 следует, что заявление ИП Сорокина С.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 663 000 рублей, рассматривали члены Комиссии Семенов А.А, Дудко В.Г, Смолин П.А, Томилов С.М, Хрусталева Ю.В.

При этом член комиссии Вдовина Т.В. заявила самоотвод, поскольку она занимает должность начальника управления экспертизы ЮУТПП, в которой осуществляет свою трудовую деятельность оценщик Жанахов Р.Р, принимает непосредственное участие в проверке отчетов, подготовленных сотрудниками управления, имеет заинтересованность в принятии решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости.

Таким образом, заявление ИП Сорокина С.А. было рассмотрено комиссией в составе 5 членов, которые отказали в его удовлетворении по результатам голосования: 4 голоса за отклонение заявления и 1 голос против отклонения заявления.

На нарушение порядка создания Комиссии, нарушение представительства, сроков принятия и рассмотрения заявления, административный истец не ссылался, в связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что решение от 1 апреля 2021 года N 1058 принято Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в соответствии с установленным порядком.

Как следует из оспариваемого решения Комиссии основанием для отказа в удовлетворении заявления ИП Сорокина С.А. явилось то обстоятельство, что при определении оценщиком Жанаховым Р.Р. рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, объекты - аналоги использованы оценщиком из другого сегмента рынка, то есть, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно по категории земель. При этом удельные показатели объектов-аналогов не откорректированы по выявленному различию.

То есть, Комиссия пришла к выводу, что отчет об оценке, предоставленный административным истцом не соответствует п.22 ФСО N7.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В п. 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N7 "Оценка недвижимости" (ФСОN7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно п. 11 ФСО N 7 объем исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

На основании п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Отчет об оценке N 026-05-00082 от 19 февраля 2021 года выполнен оценщиком ЮУТПП - Жанаховым Р.Р, который является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков, имеет диплом о профессиональной подготовке по программе "оценка стоимости предприятия "бизнеса", застраховавшим ответственность в ОАО "АльфаСтрахование", со стажем работы в оценочной деятельности 10 лет, то есть, соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от применения других подходов им аргументирован.

Согласно п. 10 Федерального, стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В пункте 22 ФСО N 7 определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подп. "б").

С учетом п. 9.2.2 Методических указаний о государственной" кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Указаниям, в том числе на 1 сегмент "Сельскохозяйственное использование".

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, определяющим фактором при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, служит не категория земель, а вид разрешенного использования и то, как фактически используется оцениваемый земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером N относится к категории земель - земли населенных пунктов, и при этом имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

По данным карты градостроительного зонирования земельный участок относится к градостроительной зоне СХ-1 "зона сельхоз назначения".

По результатам визуального осмотра объекта оценки оценщиком установлено, что фактически земельный участок используется для сельскохозяйственных целей, а именно, животноводства (разведение скота, при этом большая часть участка занята пастбищем и прудом для водопоя), в связи с чем, величина корректировок определялась им по сегменту рынка "кормовые угодья".

Указанные обстоятельства также были подтверждены оценщиком Жанаховым Р.Р. в судебном заседании 13 июля 2021 года при допросе его в качестве свидетеля, который также указал, что оцениваемый земельный участок находится в отдалении в секторе земель сельскохозяйственного использования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исходя из вида разрешенного использования и фактического использования, оцениваемый земельный участок обоснованно был отнесен оценщиком к сегменту рынка - земельные участки сельскохозяйственного назначения "Кормовые угодья".

Из отчета об оценке усматривается, что оценщиком были проанализированы 198 объявлений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, опубликованные в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года (таблица 6.2). С учетом наибольшего количества предложений о продажах, места расположения земельных участков оценщиком первоначально была сформирована выборка из 14 объектов-аналогов, расположенных в Верхнеуральском районе и соседних с ним районах Нагайбакском и Агаповском. После того, как выборка была очищена от экстремальных значений (максимальных и минимальных) окончательно в качестве объектов-аналогов принято 10 земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, учитывая вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка и то как фактически указанный земельный участок используется - для сельскохозяйственного назначения, объекты-аналоги подобраны оценщиком из того же сегмента рынка по виду разрешенного использования.

Вопреки выводам комиссии, оценщиком в целях определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, как того требует абз. 3 подл, "д" п. 22 ФСО N 7, была произведена корректировка цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки, что нашло отражение на стр. 51- 53 отчета об оценке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости пришла к безосновательному выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям пункта 22 ФСО N 7, в связи с чем, имеются основания для признания решения Комиссии N1058 от 1 апреля 2021 года не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, и понуждении административного ответчика повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Челябинского областного суда от 22 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Министерства имущества Челябинской области, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: