Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 октября 2021 г. по делу N 66а-772/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Грейсман А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-102/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Крестьянско-фермерское хозяйство "Березовское" к Управлению Росреестра по Томской области, Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области - Исаковой Татьяны Александровны на решение Томского областного суда от 16 апреля 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Крестьянско-фермерское хозяйство "Березовское" (далее - ООО "КФХ "Березовское") обратилось в Томский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость по состоянию на 8 ноября 2013 года принадлежащих ему на праве собственности земельных участков:

- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 1 138 000 рублей;

- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 7 693 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

Решением Томского областного суда от 16 апреля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 138 000 рублей, определенной по состоянию на 8 ноября 2013 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 7 693 000 рублей, определенной по состоянию на 8 ноября 2013 года.

Датой обращения с заявлением постановлено считать - 30 декабря 2020 года.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области - Исакова Т.А, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался отчетом об оценке, который не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральных стандартов оценки. Используемая в отчете об оценке информация не позволяет идентифицировать объекты-аналоги, оценщиком отобраны объекты с диапазоном цен от 0, 12 руб. за кв.м. до 3, 86 руб. за кв.м, что свидетельствует о неоднородности выборки.

Судом отказано в назначении судебной экспертизы в связи с отсутствием оснований удовлетворения ходатайства, несмотря на обоснования необходимости ее проведения, которые были изложены в ходатайстве о назначении экспертизы.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца ООО "КФХ "Березовское" - Ворушило Ю.А. поданы возражения, в которых изложена просьба оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "КФХ "Березовское" на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N и N.

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 20 июня 2014 года N 84 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Томской области" кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена в размере 3 063 808 рублей и 24 050 381, 44 рублей соответственно.

ООО "КФХ "Березовское" 18 февраля 2021 года (входящий N 03641/21) обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, однако данное заявление было отклонено решением Комиссии от 3 марта 2021 года N 26 (т. 1 л.д. 201-202).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ООО "Бюро оценки "ТОККО" отчет об оценке от 24 декабря 2020 года N 875-А/2020, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N определена в размере 1 138 000 рублей и 7 693 000 рублей (том 1 л.д. 16-86).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 24 декабря 2020 года N 875-А/2020, суд первой инстанции исходил из того, что названный отчет об оценке является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Между тем, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Согласно подпунктам "б" и "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Из представленного административным истцом отчета об оценке следует, что в ходе проведения исследования оценщиком отобрано пять объектов-аналогов при расчетах рыночной стоимости земельных участков.

Вместе с тем, возникают сомнения относительно допустимости данной выборки, поскольку в приведенных в отчете об оценке скриншотах информационной системы "ОРИС (Томск)" (т. 1 л.д. 66-70) отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать объекты-аналоги: адрес, кадастровый номер, информация о категории и виде разрешенного использования земельного участка.

При этом, диапазон цен сравниваемых объектов отличается в 32 раза и составляет от 0, 12 рублей за 1 кв.м. до 3, 86 рублей за 1 кв.м, что также вызывает сомнения относительно однородности приведенной выборки.

Кроме того, даты объявлений о продаже земельных участков, указанные в таблице 4.3.1 "Описание объектов-аналогов" отчета об оценке (т. 1 л.д. 56), не соответствуют датам, указанным в представленных оценщиком распечатках используемых источников информации (т. 1 л.д. 66-70), вследствие чего невозможно сделать однозначных выводов о том, когда именно размещены объявления.

При таких обстоятельствах, при наличии сомнений относительно достоверности сведений об объектах-аналогах, использованных при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, они возникают и в отношении результата оценки - итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку у судебной коллегии возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке, определением суда апелляционной инстанции от 28 июля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр экономических консультаций и оценки".

В соответствии с выводами судебной экспертизы от 3 сентября 2021 года N 1188-Э/21, выполненной экспертом ООО "Центр экономических консультаций и оценки" ФИО1, (том 2 л.д. 108-161), отчет об оценке от 24 декабря 2020 года N 875-А/2020 не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к подбору объектов-аналогов. Информация, указанная в отчете в части определения даты предложения и категории цены, вводит пользователей отчета в заблуждение. Указанные нарушения повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 8 ноября 2013 года определена судебным экспертом в размере 1 701 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 8 ноября 2013 года определена судебным экспертом в размере 11 229 000 рублей.

Исследуя отчет об оценке, эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком в нарушение подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7 не обоснован выбор объектов-аналогов. Так, площадь объекта-аналога N 2 значительно отличается от площади объектов оценки.

Дата предложения (или дата добавления в объявлениях) аналога N 1 - июнь 2010 года, аналогов N 3 и N 4 - март 2012 года, аналога N 5 - май 2013 года. Дата проверки, указанная в объявлениях, не свидетельствует о том, что объекты-аналоги по состоянию на 8 ноября 2013 года еще предлагались к продаже на рынке. Указанная дата подтверждает лишь то, что работники программного обеспечения "ОРИС" производили проверку объявления на актуальность и, возможно, что данный объект был уже продан к этому времени, либо снят с продажи, либо была изменена цена предложения.

Аналог N 1 на апрель 2013 года продан (том 1 л.д. 66), соответственно, есть возможность того, что цена, указанная в объявлении - это цена сделки, а не предложения, однако, оценщик вносит корректировку на торг, что снижает итоговые результаты оценки. Аналог N 2, предложенный к продаже в октябре 2013 года, по состоянию на декабрь 2013 года снят с продажи (том 1 л.д. 67), что так же приводит к сомнению относительно его актуальности по состоянию на ноябрь 2013 года, точная дата снятия с продажи в объявлении отсутствует. По состоянию на май 2014 года информация по аналогу N 3 отсутствует, согласно объявлению о продаже (том 1 л.д. 68) лицо, разместившее данное объявление, не отвечает, соответственно установить, что аналог актуален по состоянию на 8 ноября 2013 года, не представляется возможным. Аналог N 4 по состоянию на август 2014 года продан (том 1 л.д. 69), точную дату продажи установить невозможно. Аналог N 5 по состоянию на сентябрь 2015 года снят с продажи, таким образом установить, что данный аналог актуален по состоянию на 8 ноября 2013 года так же невозможно.

Кроме того, в нарушение требований пункта 8 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке не указаны реквизиты юридического лица, (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость объекта оценки. Данное нарушение не влияет на итоговые результаты оценки.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчет об оценке от 24 декабря 2020 года N 875-А/2020 выполнен с нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, обязательных для применения, в связи с чем, он не может быть признан относимым, допустимым и достоверным доказательством, а, следовательно, не мог быть положен в основу решения суда в части установления размера рыночной стоимости спорных земельных участков.

Оценив экспертное заключение от 3 сентября 2021 года N 1188-Э/21, выполненное экспертом ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт является членом некоммерческого партнерства "Деловой Союз Оценщиков" (т. 2 л.д. 156 об.), имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, действовавший на период проведения экспертизы (т. 2 л.д. 157 об.), застраховал свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, представлен страховой полис, действующий на момент проведения экспертизы (т. 2 л.д. 158), предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 2 л.д. 109).

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

На основании части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В связи с тем, что отчет об оценке от 24 декабря 2020 года N 875-А/2020, положенный в основу решения суда первой инстанции, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы в указанной части и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 8 ноября 2013 года подлежит определению в размере 1 701 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 8 ноября 2013 года - 11 229 000 рублей, в соответствии с заключением эксперта ФИО1 от 3 сентября 2021 года N 1188-Э/21.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, как указано в апелляционной жалобе, не имеется, поскольку право административного истца на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, закреплено в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Томского областного суда от 16 апреля 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 1 701 000 рублей, определенной по состоянию на 8 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 11 229 000 рублей, определенной по состоянию на 8 ноября 2013 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи